🌰 7월 이후 갭투자 늘까?

[1] 7월부터 스트레스 DSR 2단계를 시행합니다.

[2] 금융권 대출한도가 더 줄어드는 겁니다.

[3] 자금 부족으로 갭투자가 늘 수 있습니다.

7월 이후 갭투자 늘까?
7월부터 스트레스 DSR 2단계를 적용합니다. 대출한도가 더 줄어드는 겁니다. 집을 사지 못한 수요자의 갭투자가 늘어날 수 있단 우려가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘스트레스 DSR 2단계: 7월 이후 갭투자 늘까?’에 대해 다룹니다.

스트레스 DSR?
DSR¹⁾의 센 버전으로, 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 가산금리는 ‘최근 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 빼’ 산정합니다. 참고로 올 2월 시행한 스트레스 DSR 1단계의 가산금리는 0.38%입니다. 7월부턴 그 2단계를 맞아 가산금리 0.76%를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

check! 7월 이후 내가 대출받을 수 있는 금리가 연 4%라면 가산금리 0.76%p를 더한 연 4.76% 금리를 적용해 돈을 빌린 것으로 한도를 계산하단 얘깁니다. 스트레스 DSR은 가산금리 적용 비율을 단계적으로 늘립니다. 올 상반기 1단계는 25%(은행권 주택담보대출에 적용), 하반기 2단계는 50%(은행권 신용대출, 제2금융권 주택담보대출로 확대), 2025년부터 3단계는 100%(금융권 모든 대출로 확대)를 반영합니다. 단계가 높아질수록 대출한도는 더 줄어드는 구조입니다.

¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

대출한도 3000만 원 감소
내 대출한도는 얼마나 줄어드느냐고요? 30년 만기, 분할상환 조건으로 변동형¹⁾ 주택담보대출을 받는다고 가정해봅시다. △연봉 5000만 원이라면 대출한도는 스트레스 DSR 시행 전 3억3000만 원에서 7월 이후(가산금리 50% 적용 시) 3억 원으로 줄어듭니다. △연봉 1억 원이라면 대출한도는 같은 기간 6억6000만 원에서 6억 원으로 6000만 원 줄어들고요.
¹⁾ 변동형 금리: 경제 상황에 따라 통상 6개월 단위로 금리가 바뀌는 상품입니다. 보통은 고정금리 상품보다 금리가 낮지만 금리인상기엔 이자가 크게 치솟을 수 있어 주의가 필요합니다.

7월 이후 갭투자 늘까?
최근 서울을 비롯한 수도권 아파트 전셋값이 상승하며 “대출한도가 줄면 갭투자¹⁾가 늘어날 수 있다”는 전망도 나옵니다. ‘대출한도 감소 → 내 집 마련 어려움 → 갭투자 확산’ 등의 심리가 퍼질 수 있다는 겁니다. 참고로 수도권 아파트 전세가율²⁾은 이미 작년 8월(59.3%) 이후 8개월째 올라 올 4월 61.5%를 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 통상 전세가율이 오르면 갭투자는 늘어납니다. 전세가율이 70%라면 집값의 30%만으로 집을 살 수 있어섭니다.

check! 올 1분기 전국에서 갭투자가 가장 많이 늘어난 지역 상위 10곳 중 7곳은 경기 화성, 수원 영통구, 인천 서구, 연수구 등 수도권에 집중돼 있습니다(출처: 아실).

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.
²⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%. 이 비율이 100에 가까워지는 건 전셋값이 매맷값에 육박한다는 것을 뜻합니다.

갭투자 영향? 제한적
스트레스 DSR 2단계를 시행해도 갭투자는 늘어나지 않을 거란 분석 또한 있습니다. “대출한도가 수천만 원 수준으로 줄어들기에 매매 수요가 크게 감소하지 않는다”는 겁니다. “고금리와 집값 하락세 등이 겹쳐 이미 갭투자 수요가 줄어들고 있다”는 분석도 있고요. 점점 강력해지는 스트레스 DSR 제도가 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모입니다.

전용 84㎡ 6억 원 미만 전세 역대 최저
올 들어 4월까지 서울의 전용면적 84㎡(약 32평) 아파트 전세 계약 건수(1만4488건) 중 6억 원 미만 비중이 48.9%(7088건)로 나타났습니다(출처: 경제만랩). 2011년엔 이 비중이 99.2%에 달했지만, 전셋값이 상승하며 △2018년 79.2% △2020년 73.1% △2022년 51.8% 등으로 점점 하향곡선을 그리고 있습니다.

전세 사기 피해자 대출 규제 완화 1년 연장
전세 사기 피해자가 집을 살 목적으로 대출받을 때 대출 규제를 적용하지 않는 조치를 내년 6월 30일까지 1년 연장합니다(기존 올 6월 30일 만료). 전세대출을 받은 사기 피해자가 집을 사려고 추가 대출을 받을 때 4억 원 한도 내에서 LTV¹⁾ 등 대출 규제에 걸리지 않게 하겠다는 취지입니다.
¹⁾ LTV: ‘Loan to Value Ratio’의 약자로, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.

PF 대출이 자기자본 100%를 넘긴 건설사는?
대형 건설사 중 부동산 PF¹⁾ 규모가 자기자본의 100%를 넘긴 곳이 9개사에 달하는 것으로 나타났습니다(출처: CEO스코어). 자본잠식 상태인 태영건설을 비롯해 △코오롱글로벌(351.7%) △두산건설(300.8%) △SGC E&C(289.6%) △신세계건설(208.4%) △롯데건설(204%) △쌍용건설(192.4%) △금호건설(158.8%) △서한(129.9%) 등입니다.
¹⁾ 부동산 PF: 금융사가 건설사업의 ‘사업성’을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 담보를 잡고 돈을 빌려주는 개인 대출과는 다릅니다. 가령 아파트를 지을 때 나중에 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해줍니다. 국내에선 이게 없으면 건설사업을 하기 힘듭니다. 수백억에서 수천억 원에 이르는 사업비를 끌어올 수 있는 방법이 많지 않아섭니다.

절반 이상이 9억 원 초과
6월 5일 현재까지 신고된 올 2분기 서울 아파트 매매거래량 7450건 중 9억 원 초과 아파트의 비중이 52.1%(3885건)를 차지했습니다(출처: 국토교통부). 지난해 특례보금자리론, 올 초 신생아특례대출¹⁾ 등 정부표 대출의 영향으로 9억 원 이하 아파트 거래가 늘어난 것과는 달라진 양상입니다.
¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 1억3000만 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

23곳에서 하자 1000건 적발
국토교통부가 준공이 임박한 전국 신축 아파트 23곳에서 약 1000건의 하자를 적발했습니다. 단, 하자 대부분이 도배나 창호 등 마감재의 문제로 드러났습니다. 참고로 정부는 7월부터 건설사가 사전점검¹⁾ 전 내부 마감공사를 무조건 끝내게 하는 내용의 주택법 시행령 개정안(현행 ‘입주 45일 전’)을 시행합니다.
¹⁾ 사전점검: 새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 절차입니다. 현행법은 입주 45일 전에 ‘이틀 이상’ 진행하도록 되어 있습니다. 단, 입주 일자에 쫓기는 건설사가 공사를 마무리하지 않은 채 이를 진행, 입주 예정자가 하자 여부를 제대로 판단할 수 없다는 민원이 많습니다.

<수도권>
△서울 아파트 전셋값 55주째 상승
△서울 5월 상가 경매 237건으로 7년 6개월 만에 최다
△서울 잠실·삼성·청담·대치동 등 토지거래허가구역 재지정 보류

△서울 구룡·백사마을 등 판자촌 대단지로 속속 탈바꿈
△강동 ‘올파포’ 내 중학교 무산 위기에 재검토 촉구
△관악 봉천 4-1-3 855가구로 재개발 추진

△서초 내곡동 등 10개 마을 종상향(제1종→제1종 일반)
△영등포 콘래드 서울 4000억 원대에 매각
△용산 정비창에 최고 100층 랜드마크 개발 심의 통과

△중 신당8구역 1213가구로 재개발 추진
△경기 아파트값 27주 만에 상승 전환
△성남 분당 한솔1·2·3단지 통합재건축 추진

△성남 옛 하수처리장에 복합문화타운 조성 추진
△용인 플랫폼시티 부지 사유지 99.8% 보상 완료
△인천지하철 2호선 전동차 2칸→4칸 검토

<지방>
△부산 촉진3구역 3545가구로 재개발 추진
△대구 남구, 경북 포항 등 9곳 미분양관리지역 재지정
△광주 국토교통부와 전세 사기 현장 상담소 운영

△광주 분양시장 공급 물량 급증에 신음
△세종 아파트값 하락세 지속
△천안 20년째 임시 역사 천안역 증개축 본격 추진

△춘천 ‘캠프페이지’ 예정대로 주거용지 개발 추진
△공주 청년 대상 임대차계약 상담 서비스 진행
△충남 전세 사기 막을 주택임차인지원센터 설치 추진

<해외>

△미국 1분기 상업용 모기지 연체율 증가
△미국 마이애미에 애스턴마틴이 고급 레지던스 준공
△미국 인구 급감하는 주 TOP 3 ① 뉴욕 ② 일리노이 ③ 루이지애나

△중국 100개 도시 평균 신축 집값 9개월째 소폭 상승
△호주 시드니 5월 집값 상승률 0.6%로 사상 최고치
△일본 도쿄 지요다구 등 중심 5개 구 오피스 평균 임대료 3.3㎡당 약 2만 엔 기록

용적률

건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다. 참고로 1기 신도시 평균 용적률은 200% 안팎입니다.

건폐율

위에서 내려다봤을 때 건물이 차지한 면적으로 이해하면 쉽습니다. 위에서 내려다보니 땅 100평 중 50평에 건물이 들어섰다면 건폐율은 50%. 가령 100평 땅의 건폐율이 60%라면 그 땅에 60평까지 건물을 지을 수 있단 얘깁니다. 이는 땅 면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축밀도를 나타내는 지표입니다.