두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2024년 5월 7일 두부레터입니다.
두부가 님을 위한 부동산 청약 가이드 시리즈를 시작합니다. 두부 유튜브에서 매주 확인하실 수 있어요. 청약통장은 있지만 어떻게 써먹어야 하는지 1~~~개도 몰랐다면 세상쉽게 설명하는 두부 청약 가이드 시청해 주세요😉
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# 넘사벽 분양가때문에...
5월 청약 캘린더가 빽빽해 집니다. 분양 예정 단지가 쏟아지거든요.
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그런데 '청약은 로또' 공식이 이제 옛말이 되어가고 있어요. 분양가가 너무 높아져서, 굳이 저 가격에... 란 생각이 들거든요.
분양가, 얼마나 올랐나?
3월 말 기준 전국 아파트 ㎡당 평균 분양가는 563만3000원으로 전월 대비 4.96% 올랐어요. 1년 전보다는 17.24% 뛰었고요.
서울만 보면, 평균 분양가는 평당 3794만 원이 됐어요. 1년 전보다 23.67% 오른 금액이에요. 즉, 국평(34평형) 아파트를 분양받으려면 12억 8996만원이 필요합니다.
분양가가 오른다는 건, 그 집을 지을 때 들어간 공사비가 천정부지로 치솟았다는 의미겠죠. 재개발·재건축 등 정비사업지의 공사비 급등은 조합원들의 추가 분담금 인상과 함께 일반분양의 분양가까지 끌어올립니다.
집값이 오르지 않는 상황에서 재건축 분양가만 치솟는다면, 누가 청약에 뛰어들까요? 그렇다면 새 아파트가 등장해도 미분양 물량이 쌓이게 되고 건설사 위기로 치닫게 됩니다.
미분양은 막자!
이럴 때 분양 시장은 분주해 집니다. 미분양이 나면 그만큼 공사비를 회수하지 못하게 되니 큰일이 나게 되는 거죠. 그럼 할인행사라도 해야 합니다. 그 중 하나가 금융혜택입니다.
작년 12월 분양한 '힐스테이트 더 운정'은 본청약에서 모집 가구수를 채우지 못했지만, 금융혜택을 내걸며 계약을 완료했어요. 계약금을 분양가의 10%에서 5% 수준으로 낮추고, 중도금 이자 지원 혜택을 제공한 것이에요.
청약에 당첨되면, 먼저 계약금 10%를 냅니다. 이건 현금으로 갖고 있어야 해요. 10억짜리면 1억은 있어야 한다는 거죠. 근데 이걸 5%로 낮춰주니 우선 부담이 줄어듭니다.
중도금은 분양대금의 약 60% 정도가 되니 부담이 크죠. 그래서 계약금 내고 나면 일정 기간 나눠서 냅니다. 중도금은 은행-시공사 간 별도 대출협약을 맺고 집단대출로 해줘요. 그럼 두부가 대출받은 거에 대한 이자도 내야 합니다.
이때 시공사가 이자 지원을 해준다는 겁니다. 즉, 무이자로 빌려줄게~라는거죠. 그렇다면 부담이 또 덜하겠죠?
차라리 옆집 아파트로
아무리 이런저런 할인행사 들어가도, 그래도 비쌉니다. 그리하여 옆 아파트로 눈을 돌리게 되는데요, 이럴바엔 차라리 좀 더 저렴한 구축 아파트를 사자! 라는 심리입니다.
그러다보니 최근 서울의 5년 이내 준신축 아파트 몸값도 뛰고 있어요. 매매가격지수가 지난 3월 기준 94.4로 전월 대비 0.03p(포인트) 상승한 거예요.
혹은 분상제로 몰린다
상대적으로 분양가가 제한되어 있는 아파트로 몰리기도 합니다. 분양가상한제로 '분양가격을 이 이상으로 받으면 안돼'라고 선을 그은 물건입니다. 그렇다면 주변 대비 시세가 저렴하니 시세차익을 얻을 수 있어요. 이런 이유로, 오히려 분상제 적용된 곳이 로또란 말이 생기고 있습니다.
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🛎️ 부동산 용어
단독주택과 다가구주택 차이는?
단독주택: 공동주택을 제외한 주택으로 다중주택, 다가구주택, 공관 등이 해당
다가구주택: 주택으로 사용되는 층수가 3개 층이하 이며(지하층 제외) 19세대 이하가 거주할 것.
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# 분담금 공포, '재건축 분담금'이란?
강남 재건축 현장에서 3.3㎡당 1300만원 공사비가 확정된 데 이어 부산에서도 시공사가 3.3㎡당 1100만원을 웃도는 공사비를 요구했다는 소식이에요. 이러다보니 분담금 무서워 재건축 못하겠네!란 말이 나오고 있어요.
공사비가 오르면 조합원들이 내야 할 분담금이 올라가고, 그럼 일반 분양가도 높아질 수밖에 없죠.
분담금 정확히 알자
요즘 기사에서 재건축 분담금이란 말 자주 나오죠? 그래서 오늘 제대로 짚어보려고 합니다. 말로만 듣던 분담금, 대체 뭐지?
한 마디로 정리하면, 건물을 부수고 다시 건설하는데 드는 비용을 조합원에 분담한 금액입니다. 재건축하면 작고 낡은 집->크고 새집이 되니 그만큼 공사비를 더 내야하는거죠.
1) 감평가부터 받자
그렇다면 먼저 '내 물건이 얼마나 가치 있는가'부터 평가를 받아야 합니다. 이걸 감정평가액이라고 해요. 지금은 30점짜리 집이지만 재건축해서 100점으로 만들어 줄테니 이만큼 돈을 더 내(분담금)라고 하는거죠.
같은 평수이지만 인테리어를 한 곳이라면 감평가가 더 높게 나올 수 있어요. 어찌됐든 전문가가 나와서 우리집을 감평해 주고 갑니다.
2) 권리가액을 산정한다
내 물건 감평을 받았죠? 그럼 여기에 비례율을 곱하면 권리가액이 나와요. 이게 웬 갑툭튀냐면, 이것까지 알아야 분담금이 나오거든요. 비례율은 사업성인데요, 이 비례율이 높으면 내 감평가보다 가치가 더 높게 나옵니다.
3) 분담금은 얼마?
감평+권리가액이 나왔으면, 이에 따라 추후 얼마의 돈을 더 내야(분담금) 새 아파트를 받을 수 있는지가 정해집니다. 쉽게 생각하면, 조합원분양가에서 권리가액을 빼면 분담금이 나와요.
두부 아파트가 재건축하면 두부는 조합원이 돼요. 조합원 분양가는 당연히 일반 분양가보다 저렴하죠. 만약 10억이 된다고 합시다. 두부의 권리가액은 5.5억이라고 해요. 그렇다면 두부가 새집을 얻기 위해 내야 할 분담금은 4.5억이 되는 겁니다.
즉, 권리가액이 높아질수록 두부의 분담금은 적어집니다. 근데 요즘 분담금이 갈수록 높아진다! 조합원들 뿔났다! 이런 기사가 왜 자꾸 나올까요? 분담금이 초기에 확정되는 것이 아니라 여러 요인에 따라 변동될 수 있거든요.
예를 들어 공사 비용이 갈수록 많이 들어간다든지, 공사가 계속 지연되면서 그에 따른 이자 발생이라든지, 국제 정세 등 여러 시장 조건의 변화 등이 해당돼요.
예를 들어 두부가 분담금 2억을 예상했는데, 갑자기 1억을 더 내야 한대요. 그렇다면 조합원들이 '이럴 바엔 재건축 안해!'라고 들고 있어날 수 있겠지요.
물론, 재건축 한다고 해서 무조건 분담금을 내야하는 건 아녜요. 오히려 돌려받을 수도 있습니다. 요즘 같아선 극히 드문 일이긴 하지만, 향후 일반분양을 해서 수익이 발생하면 건설·사업 비용 등을 제한 뒤 남으면 돌려받게 됩니다.
[참고: 기적의 재개발 재건축 도서]
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# 임차인 권리분석 시작!
* 본 경매시리즈는 '경매에 첫 도전하는 두부 성공기(?)'를 담습니다. 즉, 경매 전문가가 아닌 초보 경매러가 어떻게 공부하고 도전하는지의 과정이니 좀 더 편안한 마음으로 봐주세요 😉
5초 썸머리
경매에 도전하는 방법? 단순히 정리하면 이렇습니다.
- 괜찮은 물건을 발견했다. 실거래가 대비 0원이 싸다. '도전해볼 만한 가치가 있겠군'
- 권리분석과 임차인 현황을 분석하여 입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석한다.
- 없다(혹은 있다해도 충분히 이득이 남는 장사라면)면 go한다.
- 입찰해서 운좋게 낙찰받았다.
- 집에 살고 있는 집주인(혹은 세입자)을 내보낸다.
- 해당 집을 수리하고 바로 팔든지 전세를 준다. 경매 완료!
핵심! 임차인 현황을 알아보자
우리는 지금 2번째, '입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석'하는 단계입니다. 지난 시간에 권리분석을 했고, 이제 임차인 현황을 분석합니다.
두부가 A집을 10억에 낙찰받으려고 한다면, 혹시 10억 외에 더 떠안아야 할 돈이 있는지 여부를 알아야 합니다. 이거 하나 잘못했다가는 10억에 낙찰받아도 추가로 2억을 더 떠안아야 할 경우가 있거든요. 만약 시세 12억짜리인데 10억에 샀다고 좋아했지만 권리분석을 잘못해서 시세대로 산 꼴이라면... 경매 괜히 한 거죠.
그래서 경매는 꼭 '공부'를 해야 하는 분야인데요, 권리분석이 생각보다 간단하다는 건 이미 알았습니다. 이것보다 아주 조금 더 까다로운 것이 임차인 현황이에요😥
두부가 A집을 낙찰받았다면 이제 A집에 살던 사람이 (웬만하면) 나가야 합니다. 대부분이 2가지 경우예요. 빚을 못 갚은 집주인이거나, 세들어 살던 임차인이거나.
근데 웬만하면 나가야 한다고 한 이유가, 우선 집주인은 무조건 나가야 합니다(쏘심플). 그러나 임차인은 상황에 따라서 못 내보내는 경우가 있어요. 왜냐면 A집이 경매로 넘어간 건 집주인이 빚을 못 갚아서 그런거고, 만약 임차인이 전세 계약 시 자신의 방어력을 단단하게 구축했다면 '나 계약 만료까지 살거야'라고 당당하게 외칠 수 있거든요. 이런 걸 대항력이 있냐, 없냐'라고 표현해요.
혹시나 임차인의 보증금까지 두부가 떠안아야 할 수도 있으니 임차인 현황 분석이 굉장히 중요합니다.
좀 복잡하죠? 오늘은 간단한, '대항력이 없는 임차인' 분석만 할게요.
(나가라면 나가야 하는) 힘 없는 임차인
두인경매에서 한 아파트를 검색해 봤어요. 지난 시간에 얘기한 권리분석(등기부 현황) 보시면 아주 깨끗하죠? 맨 위 말소기준(근저당권)을 찾았으니 그것 포함 밑에가 쭈-욱 소멸되죠. (낙찰받으면 모두 없어지는 리스트들)
그리고 그 위에 '임차인 현황'을 보니까 자료가 없다고 나와요. 그럼 해당 집에 임차인이 아닌 집주인이 살고 있단 의미가 돼요.
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그렇지만 사이트에서 분석해 놓은 자료가 간혹 틀릴 수 있어요. 이것만 믿고 입찰했다가 낭패를 볼 수도 있으니 꼭 여러 개 확인해야 하는데요, 그 중 하나가 매각물건명세서 및 현황조사서 입니다.
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매각물건명세서는 해당법원에서 작성한 것이므로 정확합니다. 아래 보시면 뭐라고 주저리주저리 써있습니다. 가장 중요한 건, 가운데 [조사된 임차내역없음]이라고 적힌 거예요. 아주 깔끔한 물건이란 얘기죠. 그 밑에 쓰인 최선순위~란 내용과 맨 아래 주 1,2 부분은 기본적으로 적혀있는 내용이고, 만약 이와 다른 특이사항이 있다면 그건 주시해야 할 부분입니다. *이건 다음 시간에!
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이제 현황조사서를 클릭해 봅니다. 경매가 시작되면 집행관이 해당 집에 방문해 그 아파트를 누가 점유하고 있는지 직접 확인하고 적은 서류예요.
점유관계가 집주인으로 되어있는데요, 해당 집에 방문했을 때 아무도 없어서 직접 확인은 못했으나 전입세대확인서로 '이 집에 임차인 없이 집주인이 점유하고 있음'을 확인했다는 거죠.
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그래도 내 눈으로 직접 확인하고 싶다, 그래야 마음을 놓겠다! 싶으면 우리도 전입세대확인서를 열람해볼 수 있어요. 물론 개인정보이기 때문에 아무 때나, 누구나, 아무 집을 볼 수 있는 건 아니고요,
경매가 시작되면 1) 법원경매정보 사이트에서 해당 경매 물건을 출력 2) 행정복지센터에 제출해야 볼 수 있어요. 그렇다면 이 서류로 '임차인이 들어있는지, 집주인만 사는지'를 정확하게 확인할 수 있는거죠.
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오늘은 아주 심플한 '(무조건 나가야 하는) 집주인이 사는 낙찰물건'을 봤어요. 다음 시간엔 임차인이 살고 있는 경우(두부가 떠안아야 하거나, 안하거나) 상황을 담아보겠습니다.
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두부가 '부동산 초보를 위한 청약 가이드' 시리즈를 시작합니다. 세상 쉽게 알려주는 청약의 모든 것! 좋아요, 구독알림 하시면 시리즈를 놓치지 않고 보실 수 있어요!
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# 줍줍 전성시대
아파트 청약 시장에서 '무순위 청약(줍줍)'의 인기가 높아졌어요. 분양가가 치솟고 아파트 시세도 오름세를 보이는 탓에 상대적으로 가격이 저렴한 무순위 청약 아파트들은 '로또'가 되었기 때문이에요. 이달에도 서울 강동구, 화성 동탄 등에 무순위 청약이 예정돼 줍줍 열풍은 당분간 지속될 전망이에요.
# 국평기준 달라진다
과거 4인 가족이 살기에 적합하다는 의미에서 34평(전용면적 84㎡) 아파트를 일컫던 말인 ‘국민 평형’의 기준이 바뀌고 있어요. 올해 신규 아파트 청약에서 60㎡ 이하 소형 평형 경쟁률이 84㎡가 포함된 중형의 3배에 달했고, 기존 아파트 거래에서도 소형 비중은 늘고 중형은 줄어드는 추세거든요.
# 미분양 대구는 이제 없다
수도권에 비해 지방 부동산 시장 회복세가 더딘 가운데, ‘미분양의 무덤’으로 불리는 대구 내에서는 입지, 아파트 연식에 따라 현장 분위기가 엇갈리는 양상이에요. 대구의 전반적인 부동산 통계지표는 여전히 부진하지만 주택 거래량, 미분양 물량 등은 개선되는 모습이거든요.
# 판교도 판교나름?
최근 부동산 시장 침체기에도 분양가는 계속 오르며, 주요 지역 청약을 노리는 수요자들마저 고민이 깊어지고 있어요. 올해 초 판교 대장지구에 공급되는 마지막 대형 고급주택으로 주목 받은 타운하우스 단지도 고분양가에 발목이 잡혔습니다.
# 여의도 초고층 패스?
현재 국회의사당 주변은 41m 또는 51m 이하 높이까지 건축물을 지을 수 있어요. 서울시는 지난 1월 국회의사당에서 여의도공원으로 갈수록 90m→120m→170m 이하로 점진적 완화하겠다는 구상을 공개했었지만, 지난 1일 서울 고도지구 높이 제한을 완화하는 결정안에서 서여의도 지구만 제외됐어요.
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오늘 두부 핫뉴스/길잡이/경매시리즈 중 가장 좋았던 건? |
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