🌰 인하냐, 유지냐

[1] 주택담보대출이 상반기에만 약 26조 원 늘자

[2] 금융당국이 대출 관리에 나섰습니다.

[3] 반면 한국은행은 금리인하를 검토 중입니다.

인하냐, 유지냐
금융당국의 압박에 은행이 대출금리를 다시 올리고 있습니다. 단, 한국은행은 금리인하가 머지않았다는 시그널을 내보였습니다. 오늘 부딩은 ‘가계부채 딜레마: 인하냐, 유지냐’에 대해 다룹니다.

상반기에만 25조 원 증가
주택담보대출이 올 상반기에만 약 26조5000억 원 늘었습니다(출처: 한국은행). 부동산시장이 한창 뜨겁던 2011년 상반기(약 30조4000억 원) 이후 최대 증가 폭입니다. 그 원인요? ① 수도권 집값 반등 기미 ② 기준금리¹⁾ 인하 기대감 ③ 신생아특례대출²⁾ 같은 정책대출 출시 ④ 스트레스 DSR 2단계 도입 시점 연기 등이 원인으로 꼽힙니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다. 참고로 한국은행 금융통화위원회는 2022년 4월부터 2023년 1월까지 사상 처음으로 7회 연속 이걸 올린 후(연 3.5%) 2024년 6월 기준 1년 5개월째 금리를 동결(움직이지 않음)했습니다.
²⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).

금융당국의 은행 압박
한데 이처럼 가계부채¹⁾가 급증하자 금융당국은 은행을 즉각 압박했습니다. 이에 은행들은 최근 주택담보대출과 전세대출 금리를 각각 0.1~0.2p가량 올렸고요. 즉 △글로벌 경기 안정화 등으로 시장금리(금융시장에서 수요와 공급에 따라 결정되는 금리)는 하향세지만 △금융당국의 압박에 가산금리(은행의 마진)는 상향하고 △소비자의 대출 여력은 다시 쪼그라들 수 있는 겁니다.

check! 금융당국은 현재 수준의 가계부채는 관리할 수 있다고 자신합니다. 단, 대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 전세대출에 DSR²⁾ 규제를 도입하는 방안을 꺼낼 거란 주장이 나옵니다.

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.
²⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

인하냐, 유지냐
한국은행 입장에선 골치 아픈 대목입니다. △올 하반기 미국의 금리인하 가능성 등 금리를 내릴 환경은 조성됐지만 △가계부채와 집값 상승세를 고려하면 당장 금리를 내릴 수도 없어섭니다. 반론도 나옵니다. 이미 기준금리 인하는 세계적 추세라 한국도 이를 거스를 수 없을 거란 얘깁니다. 이에 따라 최근 대두되는 금융당국의 가계대출 관리 또한 그 효과가 반감될 거란 예측이 나옵니다.

check! 한국은행의 첫 금리인하 시점은 10월이 될 거란 주장이 시장에서 나오고 있습니다.

현재 시장은?
최근 부동산을 비롯한 자산 가격 상승 등 시장은 한국은행이 원하는 ‘긴축’과는 반대로 가고 있습니다. 서울 아파트값 상승세는 16주째 이어지고 있고, 7월 둘째 주엔 전주 대비 무려 0.24% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 전 정부 때처럼 서울 일부 지역에 국한되던 집값 상승세가 서울 전역으로 퍼지고 있고, 최근엔 수도권 일부 지역으로 옮겨붙고 있습니다.

10명 중 4명은 보합
전국 남녀 1028명에게 ‘하반기 집값 향방’에 대해 물으니 △보합 43% △상승 36% △하락 21% 순으로 나타났습니다(출처: 부동산R114). 상승을 전망하는 이유는 ‘핵심지 아파트값 상승’이 32%로 가장 많았고요. 단, 전셋값은 ‘상승’이 42.8%로 ‘하락’(13.33%)보다 3배 이상 많았습니다.

빌라 전세대출 더 깐깐하게
SGI서울보증이 7월 10일부터 빌라(연립·다세대주택) 전세 물건에 대한 새로운 시세 기준을 적용합니다. 근저당(빚)과 보증금의 합이 시세의 90%를 넘으면 전세대출보증서를 발급하지 않기로 한 겁니다. “전세대출 요건이 까다로워지며 계약 체결에 신중해질 수 있다”는 분석이 나옵니다.

10대 건설사 아파트가 2배 높아
올 상반기 10대 건설사¹⁾가 지은 아파트의 1순위 평균 경쟁률(8.07 대 1)은 그 외 건설사 아파트의 경쟁률(3.98 대 1)보다 2배 이상 높았습니다(출처: 부동산인포). “대형 건설사가 지은 아파트는 훗날 주변 단지보다 높은 가격을 형성하는 사례가 많아 관심도가 높다”는 평입니다.
¹⁾ 10대 건설사: 국토교통부가 매년 7월 말 발표하는 국내 건설사의 ‘시공능력평가순위’ 상위에 랭크된 10개사를 말합니다. 2023년 기준 △삼성물산 △현대건설 △대우건설 △현대엔지니어링 △GS건설 △DL이앤씨 △포스코이앤씨 △롯데건설 △SK에코플랜트 △호반건설입니다.

3년 만에 금리인하 언급
이창용 한국은행 총재는 “적절한 시기에 (금리인하로) 방향을 전환할 상황은 조성됐다”고 했습니다. 한국은행이 공식적으로 금리인하에 대해 언급한 건 긴축 기조에 들어선 2021년 8월 이후 약 3년 만입니다. 참고로 미국에선 ‘9월 금리인하설’이 기대감을 높이고 있습니다.

집값 상승 심각 vs 추세적 상승 아냐
최근 수도권 집값 상승세를 두고 이창용 한국은행 총재와 박상우 국토교통부 장관이 서로 다른 해석을 내놨습니다. 이 총재가 “수도권 집값 상승 속도가 생각보다 빨라 유의할 수준”이라고 한 반면, 박 장관은 “집값이 추세적 상승으로 가는 건 아니라고 확신한다”고 했습니다.

<수도권>
△서울 아파트값 16주째 상승
△서울 아파트 전셋값 60주째 상승
△서울 7월분 재산세(2조1763억 원), 작년보다 3.7% 증가

△서울 ‘목동선’ 사업 예비타당성조사 탈락
△서울 서울역 일대에 호텔 등 복합시설 연내 착공 추진
△서울 예비·신혼부부 대상 ‘올파포’ 장기전세주택Ⅱ 입주자 모집(7월 23일~24일 접수)

△관악 ‘신림종합시장’ 주상복합시설 개발 추진
△성북 “한예종 존치해 지역 상권 붕괴 막아야” 주장
△SH 3분기에 토지임대부주택(반값 아파트) 추가 사전 예약 추진

△SH 최근 4년간 서울 반지하주택 2946가구 매입 완료
△‘경기북부 반려동물 테마파크’ 파주·구리·포천·동두천 4개 시 경쟁
△군포 ‘무주택 신혼부부’에 대출이자 지원(7월 22일~8월 2일 접수)

△‘수원 일가족 전세 사기’ 피해액 760억 원으로 증가
△화성 동탄2신도시 C28블록 사전 청약 취소
△인천 ‘청라시티타워’ 사업 재추진 시동

△인천 서구~검단 ‘중봉터널’ 2027년 착공
△인천 인천신항 지하차도 사업 예비타당성조사 통과
△수도권지하철 8호선 연장 별내선(별내~암사) 8월 10일 개통

<지방>
△부산 창의적 건건축물 건립 예정지 7곳 선정
△세종 아파트값 33주째 하락
△포항 ‘재개발 노후도 요건’ 60→50%로 완화

△춘천 아파트값 8주째 상승
△익산 무주택 청년에게 매월 최대 20만 원씩 12개월간 지원(12월 31일까지 접수)
△영암 관내 전입 시 이사 비용과 중개수수료 각각 최대 100만 원, 최대 40만 원 지원

<해외>
△미국 9월 금리인하 전망에 부동산 기업 주가 최대 폭 상승
△미국 뉴욕주 고금리 여파(주담대 평균 금리 연 7% 내외)에 매매거래량 감소
△미국 매물 부족 현상에 2분기 중간 주택 가격 사상 최고치인 36만 달러(약 4억9500만 원)

△스페인 관광업 활황에 주택임대료 급증, 2012년 대비 노숙자 24% 증가
△중국 상하이 2분기 오피스 임대료 공급과잉에 1㎡(약 0.3평)당 7.61위안(약 1400원)으로 전 분기 대비 2.7% 하락
△일본 6월 도쿄 23구 신축 단독주택 평균 호가 7191만 엔(약 6억2100만 원)으로 전월보다 1.1% 상승

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