미분양이 소진율 전국 1위라고? 대전 부동산 시황

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대전광역시

유성구

👆요즘 대전 분위기 어때요?

청약 시장 흥행과 분위기 개선!

대전도 반등 후 기대를 모았던 감나무골 재개발인 탄방동 둔산자이아이파크의 평균 경쟁률이 58:1을 기록했죠. 과거 미분양이었던 둔산더샵엘리프는 미분양 소진 후, 빠르게 프리미엄이 상승하기도 했구요. (과거 대전의 아파트 미분양은 둔.더.엘만은 아니였고 도안우미린트이쉐이드나 학하포레나, 월평포레나등 저조한 계약률로 참담했었거든요.)

🔗최근 기사에 따르면, 대전의 아파트 매매가격(0.05%→0.07%)은 전주보다 상승폭이 소폭 확대됐다고 해요. 유성구(0.11%)가 가장 많이 올랐고 서구(0.08%), 동구(0.06%), 중구(0.05%), 대덕구(0.02%)가 뒤를 이었습니다. 그래서 가장 변화가 컸던 유성구를 살펴 보도록 하죠!

📍도룡동

도룡동은 수많은 연구동과 공사들이 위치하여 고소득 연구직들이 선호하는 입지를 가지고 있어요.

더불어 대전신세계 백화점과 대전 엑스포 과학 공원까지 위치하고 있죠.물론 도룡동 특성상 주거 단지가 많지 않지요. 대표적인 단지는 갑천이 내려다 보이는 스마트시티 2단지, 5단지(2008) 입니다. 땅의 용도상 상업지 이기에 주상복합으로 30평형대 부터 69평 그리고 그 이상 100평에 가까운 대형 매물도 있는 희소성이 있는 단지예요. 두 단지중 초등학교가 가까운 2단지가 조금더 선호도가 높습니다.

최근 대형 평형대에서 평당 4000이 넘는 최고가를 찍으며 (43평형 16.8억/ 54평 23억) 현장에서는 이제 34평형 순서가 왔다는 분위기입니다. 덕분에 호가가 소폭 올랐으며 현재 12.5~ 13억 에 거래가 가능합니다. 전고점인 13.1억에 회복한 수준입니다. 다만, 5단지는 2단지 보다는 소폭 낮은 금액으로 분위기를 보고 있구요. 뱀처럼 스무스하게 분위기가 호전되고 있는 분위기네요. 전세가율은 50% 정도입니다.

도룡동에서 최신축은 도룡 sk뷰 (2018)인데요. 과거 신축의 상품성으로 13.4억까지 거래가 되었는데요. 지난 하락시 8.3억까지 하락후 현재 호가 11억까지 회복하였습니다.

뷰와 전망이 틔인 앞동 같은 로얄동은 12억정도 거래가 가능하고, 저가 매물들은 잔금 일자가 가깝거나 전세끼고 파는 매물이 대부분입니다. 지난 여름 4.5억선이었던 전세 가격도 5.8억까지 상승한 분위기 입니다. 거래가 빠르거나 많지는 않지만 스마트 시티가 먼저 오르니까 이 곳에서도 일부 분위기가 오르는 분위기죠.

👩소장님 말말말 :

스마트 시티 단지 특성상 대형 평수부터 올랐어요. 40평대가 50평대가 가격이 붙어있었거든요. 그래서 40,50평대가 먼저 오르니깐 30평대가 지금 벌어 졌으니 따라 오르는 분위기예요. 여긴 물건이 없을 때는 진짜 없거든요. 그럼에도 불구하고 지금 물건이 나온거죠.
요즘 급한 사람은 없어서 가격 싸게 내놓진 않네요. 여기분들을 가격을 재고 그러진 않아서, 그냥 자기가 좋은 매물이 나오면 가격보다 매물을 보고 사는 편이예요. 지금은 투자자가 사는 시장이 아니라 실거주 하시는 분들이 좋은 매물을 거래하는 분위기라서 계속 이 단지를 바라 보고 계셨던 분들은 그래서 지금이 적기라고 생각해요.

📍 도안신도시

도안신도시의 북측에 위치하고 유성온천역과 가까운 호반베르디움 2단지 (2014)가 시세 리딩단지인데요.

해당 단지는 남향과 상업지/지하철 접근성이 좋은 단지가 로얄동이랍니다. 우측 일부는 갑천뷰가 나옴에도 불구하고 천변은 그저 옵션이라는 소장님의 썰입니다. 지난 7월 8.5억 로얄동 거래가 되고 나서 대부분의 매물들은 이 가격이 기준이 되고 있어요. (물론 저층은 이보다 싸죠)

대신 아직 조정은 다되는 분위기여서 변화의 폭이 크지 않은 것이 확실히 느껴졌어요. 8.5억 거래는 되었지만 이 기준을 넘지 못하고 모두 가격 조정을 통해 일부 낮은 금액으로 거래가 되고 있거든요. 다만, 근처 입주가 있음에 불구하고 뚫고 전세 가격은 매물이 없어서 4억에서 4.5억 까지 상승했습니다.

👩소장님 말말말 :

주변 분양가 다 7억이 넘잖아요. 그러니깐 그리 비싸보이지 않는거죠. 여긴 입지도 좋고, 수요가 있어서 여기는 과거 크게 하락하지도 않았거든요. 최근 실거래 되고 나서 다들 그 가격이 기준이 되는거죠. 다만 실거주 중심으로 많이 보시니까, 좋은 매물 기준으로 선택하는 분위기죠. 지금은 로얄동이나 층간의 가격 가격 차이가 많이 안나니깐 지금 실거주 하시는 분들은 좋은것 부터 거래해서 싼 매물보다 좋은 로얄동, 층부터 먼저 보고 여쭤보시는 것 같아요.

현재 입주 진행중인 갑천1트리풀시티힐스테이트(2023)는 내년 1월달까지 입주인데, 입주 소화가 빠르게 되면서 전세 가격도 3억 -> 4억까지 상향 되어 매물도 거의 소진되었습니다. 23평 소형 평수도 전세 3.2억 까지 상승한 상태랍니다.

도안 신도시내 입주 2년차 신축중 비과세 매물이 나올 수 있는 아이파크시티1,2단지(2021)로 가보죠. 주변 입주 크게 문제 되 지않고 현재 전세가 4.3~4.5억까지 상승한 상태였어요.

해당 단지는 1,2단지로 나뉘어 있는데요. 브랜드는 동일하기에 내부 인테리어는 동일하지만, 2단지가 선호도가 높은 만큼 가격도 높습니다. 이유는 단지 정원의 구성 및 쾌적성이 우수하고, 복용초등학교와 더 가까울 뿐만 아니라 50평대 대형 매물까지 모두 갖추고 있기 때문입니다. 게다가 앞동은 진잠천으로 트린 뷰까지 보유하다보니 더욱 메리트가 있지요. 현 비과세 매물 기준 로얄동은 11억에 호가가 나오며, 실입주 가능한 매물 평균 10억에 거래가 기다리고 있어요.

도안신도시 남측 서구에 해당하는 도안18단지 우미린풀하우스 (2014)은 과거 전고점 8.1억에서 4.1억까지 하락 후 현재 평균 6.5억 까지 회복한 상태입니다. 일부 로얄동 매물은 6.8억까지 올라와있지만 현장 소장님 말로도 비싼 가격이라고 언급한시네요. 급할것 없는 매도자가 올려두었다고 하는데 거래는 순번이 멀것같다고 하시네요. 이유는 최근 거래 된 건도 없고, 거래는 뜸한 편이거든요. 지금 분위기는 실수요자들 중심으로 거래는 간헐적으로 일어 나는 중이라고 하네요.

📍 대덕 테크노벨리(관평동, 용산동)

유성구에서 다소 입지가 멀리 떨어져있는 대덕 테크노벨리에 있는 단지들입니다. 행정 구역상 유성구에 포함되지만, 다소 대전의 핵심지와 거리가 있어서 유기적인 가격의 변동을 하지 않는 경향이 있어요. 대표 단지는 초등학교와 학원가를 끼고 있는 한화꿈에그린9, 10단지(2008) 인데요. 두단지 브랜드도 동일하고 연식도 유사하지만, 10단지를 조금 더 선호하는 경향이 있습니다. 세대수가 많은 대단지이기도하고 현대 아울렛도 가깝고 초등학교도 조금더 가깝게 붙어 있는 장점이 있기 때문이죠.

과거 매가는 4억까지 하락했었고, 현재 저층은 5억 초반에, 중층 기준 6억에 거래가 가능합니다. 두단지 모두 전세가격이 여름때 3억대에서 모두 가격이 올라 4억대 입니다. 때문에 전세가율이 66% 까지 도달했는데요, 일부 주변 구축 단지들은 전세가율이 70%를 넘긴 부분은 눈여겨 봐야겠습니다. 그럼에도 불구하고 근처 전세 매물 찾기가 쉽지 않은 분위기 입니다.

👩소장님 말말말 :

전세가는 정확하잖아요. 지금 전세 거의 4년 잡고 가야하니까 세입자들도 이전에 계약이랑 크게 틀리지 않으면 옮길려면 이사비, 복비가 또 드니까 그냥 계약 갱신권 쓰는 분위기예요. 그러니까 매물이 완전 없는거죠. 여름 보다 가격이 많이 올랐죠? 지난 봄 입주시작한 호반써밋유성그랜드파크 때문에 여름에 가격이 주춤했는데 지금 이제 마무리 되고나서 전세 가격이 빠르게 오르네요. 저희쪽은 사실 12월부터 2월까지 내년 신학기 준비로 성수기로 들어 가서 지금이 제일 바쁠 시즌이긴하거든요. 지금 나온 매물들도 전세 나가면 더 오를것 같아요.

📍 노은동, 지족동

노은역 주변으로는 정돈된 상가와 학원가가 자리 잡고 있는 준수한 주거지인데요. 2000년대 구축 단지들이 주를 이루고 있어요. 진행중인 반석역과 세종을 연결하는 지하철 연장 노선과 가까운 곳이라 더욱 세종 생활권에 가까워 지기기도 한 곳이예요.

게다가 현 주거지에는 녹지시설이 잘 갖추어져 있고, 상업지에 학원과 업무시설 편의시설이 밀집해 있어 유동 인구도 많고 실거주 수요가 항상 많은 지역입니다. 해당 지역의 대표단지 열매마을금성백조예미지 9단지(2002) 는 4.7억까지 하락후 저층 5.5 억 동향 6억 남향 기준 6.3억으로 회복한 수준입니다. 최근 5억이하의 싼 매물들위주로만 거래가 된 상황입니다. 이후 가격이 오르자 현재 잠시 주춤한 상황이구요. 주변 운암5단지, 현대6단지, 7단지 모두 비슷한 상황이며 동일하게 전세가 매우 귀한 상황입니다. 대전의 도심이 아닌 외곽에서 매가 변동보다 '전세가' 변동 및 오름세가 더 크게 느껴지는 현장이었습니다.

👩소장님 말말말 :

실거주가 많은 단지이긴한데, 지금 전세 부르는게 가격이예요. 최근에 제가 다른 단지 전세 손님 찾아 주려고 전세 찾다가 가격 올려 놓은거 보고 저도 깜짝 놀랬어요. 싼 매매가를 잘못 올려 놓은지 알았어요. 분위기상 매물 없는 단지들은 2-3천씩 그냥 올리시네요. 지금 전세 찾아도 없어요. 학원가와 상권 가까운 단지들 부터 먼저 나가죠. 노인역 근처 부터 전세가 없어지니깐, 이제 주변으로 조금 더 퍼지지 않을까 싶어요.