💸 강제집행 하면 비용 이만큼이나 들어요...

강제집행 하면 비용 이만큼이나 들어요... 소송 비용보다 강제집행 비용이 더 나올 수 있어요!

✅ 노무비, 운송‧보관료 등 부담해야 해요

✅ 법적으로는 세입자 부담이지만... 돌려받기 매우 힘들어요

이번 글에서는 명도소송에서 임대인이 승소했음에도 불구하고 세입자가 주택‧상가에서 나가지 않고 버티거나, 연락이 두절된 경우 임대인이 취할 수 있는 마지막 법적 수단인 ‘강제집행’과 여기에 들어가는 구체적인 비용에 대해서 알아보겠습니다.

👉 강제집행 가능성까지 꼭 따져보세요

전문가들은 명소소송을 고려하는 임대인이라면 승소 이후의 강제집행 절차와 그 비용까지도 사전에 염두에 둬야만 한다고 조언하는데요.

임대인 스스로 ‘셀프(Self) 소송’ 절차를 밟을 수도 있는 명도소송과는 달리 강제집행은 반드시 법원과 집행관의 ‘물리적인 힘’을 빌려야만 하고, 이 과정에서 적지 않은 비용이 소요되기 때문입니다.

자칫하면 소송보다 강제집행에 들어가는 비용이 더 클 수도 있다는 게 전문가들의 설명이죠.

👉 노무비, 운송‧보관료 등 부담해야 해요

강제집행 과정에서 법원 수수료 외에 추가적으로 부담해야 하는 주요 비용은 △강제집행 노무비 △운송료 △창고 보관료 △현관문 해제 비용 등으로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.

지역과 부동산의 유형, 세입자가 남긴 짐의 규모 등에 따라 구체적인 비용은 달라질 수 있으나 보통 비목별로 다음과 같은 수준의 금액을 부담하게 됩니다.

👷‍♂️ 노무비

부동산 인도 강제집행 절차를 밟기 위해선 짐을 옮기는 등의 일을 해줄 노무자가 필요한데요. 집행관이 주택‧상가의 면적에 따라 필요 인력을 산정한 뒤 노무자들을 불러오면 임대인은 노무 비용을 부담해야 합니다.

부동산 전문 변호사들에 따르면 부동산의 용도(주택, 상가 여부)와 면적 등에 따라 조금씩 다르긴 하지만 노무자 1인당 대략 13만원 가량을 부담하는 게 일반적입니다.

부동산 면적별로 집행관이 산정하는 노무자들의 수는 보통 다음과 같고요.

📍 5평 이상 10평 미만 : 노무자 3~5명

📍 10평 이상 20평 미만 : 노무자 6~8명

📍 20평 이상 30평 미만 : 노무자 9~11명

이처럼 면적이 넓을수록 집행 과정에 참여하는 노무자들의 수도 늘어나게 되는데요. 40평가량의 부동산이라면 15명 정도의 노무자가 투입된다는 게 전문가들의 설명입니다.

🚛 운송비

노무비용뿐 아니라 세입자의 짐을 운송‧보관하는 비용도 발생하는데요. 부동산 안에 있는 여러 집기와 가구는 임차인의 소유이므로 임대인이 함부로 버리거나, 처리할 수 없기 때문입니다.

법원에서 지정한 물류센터로 옮겨서 보관해야 하는데 이 비용도 일단은 임대인이 지불해야만 하죠. 운반비의 경우 2.5톤 화물차 한 대를 빌리는 데는 30만원 가량을, 5톤 트럭은 한 대에 50만원 가량을 운임으로 지불해야 합니다.

🪑 창고 보관료

보관료는 5톤 컨테이너 한 대를 한 달 빌리는데 20만원 가량이 소요되는데요. 대부분의 경우 보관료는 3개월분을 미리 내야만 합니다. 5톤 컨테이너 한 대를 빌리기 위해선 일단 60만원을 지불해야만 하는 것이죠.

👉 예를 들어 20평 빌라라면

이렇게 모든 과정 하나하나에 비용이 부과되기 때문에 조그만 빌라라고 해도 강제집행 절차를 밟게 되면 적지 않은 비용을 부담해야만 하는데요.

예를 들어 20평 규모의 빌라라면 노무 비용으로만 대략 104만원(13만원 × 8명)을 부담해야만 하고, 여기에 운송비와 보관료 110만원(5톤 화물차 1대 50만원 + 3개월치 보관료 60만원)을 더하면 모두 214만원을 부담해야만 하죠. 현관문 해제 비용과 법원 수수료를 더하면 비용은 더욱 늘어나게 되고요.

👉 세입자에게 비용 청구할 수는 있지만...

이처럼 강제집행에는 만만치 않은 비용이 소요되는데요. 그렇다면 이 비용은 무조건 임대인이 부담해야만 하는 걸까요? 그렇지는 않은데요.

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12월부터 중개사가 집주인 세금 체납 정보, 선순위 임차인 정보 알리는 게 의무가 됩니다!

✅ 중개대상물 확인/설명서 양식이 대폭 강화됩니다

✅ 임대인 세금 체납 정보, 확정일자, 전입세대 의무적으로 설명해야 해요

이번 글에서는 앞으로 공인중개사가 주택 전‧월세 매물을 중개할 때 임차인에게 집주인의 세금(국세‧지방세) 체납 정보와 선순위 임차인 관련 정보 등을 의무적으로 설명해야 한다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

법에 따라 공인중개사가 이 같은 내용을 임차인에게 안내하지 않거나 부실하게 설명했을 경우 최대 500만원의 과태료가 부과되기 때문인데요.

이에 따라 앞으로는 임대인이 전‧월세 계약 과정에서 제출해야 하는 서류와 챙겨할 일들도 늘어나게 됐습니다.

👉 ‘중개대상물 확인‧설명서’ 양식이 대폭 강화됩니다

국토교통부는 지난 20일에 ‘공인중개사법 시행규칙’ 일부 개정안을 입법예고했는데요. 개정안에는 주택 임대차 계약 과정에서 중개사가 임차인에게 제공해야 하는 ‘중개대상물 확인‧설명서’에 담기는 항목을 추가하고 세분화하는 내용이 담겨 있습니다.

공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명해야 하는 내용이 늘어난다는 뜻이죠.

국토부는 오는 11월 29일까지 개정안에 대한 의견을 수렴한 뒤 연내에 강화된 중개대상물 확인‧설명서 서식을 도입할 방침입니다. 12월부터 법이 강화된다고 알고 계시면 됩니다.

👉 필수 설명사항들이 크게 늘어납니다

개정안이 시행되면 확인‧설명서에 포함되는 항목들이 대거 추가됩니다. △집주인의 국세 및 지방세 체납 정보 △확정일자 부여현황 정보 △전입세대 확인서 제출 여부 △해당 주택의 최우선변제금

△임대보증금 보증 관련 정보 △세분화된 관리비 내역 등도 세입자에게 의무적으로 설명하고, 이에 대해 확인받아야만 하죠.

국토부에서 이번에 이렇게 중개사가 계약 과정에서 임대인에게 의무적으로 설명해야 하는 항목들을 대폭 추가한 것은 전세사기와 보증금 미반환으로 인한 임차인의 피해를 예방하기 위해서인데요.

🔎 국세‧지방세 납세증명서

임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 제출받아 임차인에게 이에 대해 설명하도록 하는 것은 계약 체결 시점에 임대인에게 체납 세금이 있을 경우 세입자가 보증금을 돌려받는 일이 어려워질 수 있기 때문이죠.

혹여나 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갈 경우 경‧공매 과정에서 세입자의 보증금보다 체납 세금이 먼저 변제되니까요.

🔎 확정일자, 전입세대

확정일자 부여현황과 전입세대 확인서를 제출받아 설명하도록 하는 것도 마찬가지 이유 때문인데요.

신규 임차인보다 먼저 해당 주택을 대상으로 임대차 계약을 체결해 권리관계가 앞서 있는 선순위 임차인이 있는 경우에도 신규 임차인이 보증금을 돌려받는 일이 어려워질 수 있기 때문입니다.

법에 따라 선순위 임차인의 보증금부터 순서대로 변제되니까요.

🔎 최우선 변제금

최우선 변제금이란 해당 주택이 경‧공매에 넘어갔을 경우 임차인이 다른 선순위 채권에 앞서서 배당받을 수 있는 소액 보증금을 말하는데요.

최우선 변제금의 경우 지역마다 최우선 변제를 적용받을 수 있는(소액 임차인으로 인정받을 수 있는) 전체 보증금의 규모와 변제금 액수가 다르게 정해져 있습니다. 그렇기에 이에 대해서도 공인중개사의 정확한 설명이 필요하다는 게 국토부의 판단입니다.

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