[킹두부] 임차인이 있지만 걱정없는 물건은?

님, 안녕하세요. 두 번째 경매 분석에 들어갈게요.

📉 시세보다 2억 이상 낮은 최저가

🙆‍♀️ 임차인이 없어도 걱정없는 물건

# 경매 물건 분석

임차인이 있지만 걱정없는 물건은?

부동산 경매 업계가 지금은 조금 썰렁하지만 올해 하반기부터 뜨거워질 것 같아요. 지난 14일 법원등기정보광장에 따르면 작년 '부동산을 담보로 대출받은 채무자가 원금이나 이자를 3개월 이상 연체해 임의경매로 넘어간 부동산'이 13만9847건에 달했어요. 재작년보다 32.4% 늘었고 11년만에 최대 규모예요.

이렇게 경매로 넘어간 부동산이 법원 현장까지 나오는 데는 보통 6개월~1년 정도 걸려요. 그러니 작년에 신청된 물건들이 올해 하반기부터 법원에 쏟아져 나올 거라는 거죠.

이럴 때를 대비해 우린 6개월간 바짝 경매 공부를 해야겠죠. 물론 부동산 시장이 어떻게 변할지 모르지만, '언젠가'를 위해 '어떻게' 준비했느냐의 차이로 기회를 잡게 돼요.

킹두부가 계속 강조하지만, 우린 쉬운 물건부터 연습하면 돼요. 경매는 말 그대로 부동산 아웃렛 시장이므로, 쉬운 물건 골라서 좋은 가격에 낙찰받으면 '명품을 꽤나 좋은 가격에 살 수 있는 기회'가 되는 거거든요.

우선 킹두부 경매 시리즈 첫 번째 아파트가 '도원삼성래미안'이었는데요. 당시 1회 유찰되고 2월 4일에 2차가 진행되었는데, 과연 결과가 어땠을까요? 두둥-👇

출처: KB부동산

총 11명이 입찰하여 약 13억 7,700만 원에 낙찰됐어요. 당시 부동산 어플을 통해 12억대를 예상했는데, 생각보다 꽤 높은 금액에 낙찰됐네요. 즉 그만큼 현재 부동산 시장이 다시 꿈틀대고 있다는 의미겠죠?

이번에 찾은 경매 물건은 동대문구 장안동 '장안래미안아파트'입니다. 최저 매각가가 시세보다 약 2억 정도 저렴한 물건을 골랐는데요. 진행 과정이 조금 부담될 수 있지만 물건 자체의 난이도는 1단계로 볼 수 있어요.

경매 스펙부터 살펴보자

대지권: 46.4㎡(14.036평)
건물 면적: 115.681㎡(34.994평)
경매 구분: 임의경매
매각 일자: 2025.02.27(목) 오전 10시 / 서울북부지방법원 법정동 101호 -> 경매 장소

경매 물건의 가장 기본 스펙 중 하나가 대지권/건물 면적이에요. 건물 면적은 34평인 건 알겠는데, 대지권은 뭘까요?🤔

아파트를 사면 건물만 소유하는 것이 아니라, 토지 지분(대지 사용권)도 함께 취득하게 돼요. 그런데 간혹 대지권 미등기 상태인 경우가 있는데, 땅은 남의 것, 건물만 내 것이란 뜻이에요. 즉, 건물만 소유하게 되므로 땅에 대한 사용료를 따로 낼 수도 있으니 이 부분을 주의 깊게 봐야 해요.

그리고 최저 매각 금액과 유찰 횟수를 확인합니다👇.

1단계 : 괜찮은 가격인가?

이 물건을 더 분석할까 말까를 결정하려면, '괜찮은 가격인가'부터 확인하는 겁니다. 부동산 경매는 시세보다 현저히 저렴한 물건을 잡기 위해 기웃거리는 곳이니, '이 가격에 사서 좋은 것도 있지만, 향후 더 오를만한 가치가 있나'까지 생각해 봐야 하는 거죠.

해당 물건은 가장 큰 평수(전용 43평)로 방 4개짜리예요. '24년에는 매매가 없었기 때문에 1차 최저금 10억 3천이 부담스러웠을 수 있어요. 비교군이 없으니까요💁‍♀️.

그런데 가장 최근 2/12일에 저층이 10억 9,500만 원에 나갔어요. 2/27일에 있을 2차 입찰일 최저 금액이 8억 2,400만 원이니, 현 시세 대비 무려 2억 7천만 원이나 낮아요.

출처: KB부동산

2단계 : 왜 유찰됐는가?

누누이 강조한 것이 우린 쉬운 물건을 고르는 거예요. 유찰된 이유가 '큰 하자가 있기 때문'이라면 과감히 패스해야 해요.

우선 앞서 언뜻 이유가 나왔죠. 당시 시세가 형성되어 있지 않았고, 직전 거래보다 최저가가 비쌌기 때문에 당연히 아무도 입찰을 안 했던 거죠. 그리고 큰 평수이기 때문에 거래가 빈번하지 않은 것도 유찰의 요인이 될 수 있어요. 나중에 다시 팔려고 할 때 거래가 쉽게 되지 않을 수 있으니까요.

혹시 여기에 더해 '다른 하자가 있는 건 아닌가'를 분석해 봐야겠죠. 가장 중요한 권리 분석입니다.

1️⃣ 등기부등본에서 말소 기준 찾기

등기부등본은 A 아파트에 그동안 무슨 일이 있었는지를 쭈-욱 나열한 문서예요. 누구나 열람해 볼 수 있어요. [온라인 열람]

우리는 등기부등본을 보고 여기에 적힌 (돈 받을 권리의) 순서를 따지면 돼요. 날짜를 기준으로 우선순위가 정해져요. 그럼 두부의 낙찰금을 순서대로 받아 가는 거죠. 등기부 원본은 날짜가 뒤죽박죽이지만 여러 경매 사이트에서는 이를 날짜별로 정리해 올려놓아요.

출처: KB부동산

가장 먼저 찾는 건 '말소 기준'이에요. 날짜별로 나열했을 때 '근저당/가압류/압류/경매기입등기' 중 하나를 찾아요. 소유권 밑에 '근저당'이 보이죠. 그럼 이게 말소(사라지는) 기준이 돼요. 이 근저당을 포함하여 그 밑이 쭈-욱 사라집니다. 즉, 두부가 낙찰하면 이 표에 적힌 지저분한 것들(근저당, 가압류 등)이 싹 없어지고 깨끗한 등본으로 다시 탄생한다는 의미!

여기까지는 지난 킹두부 경매에서 설명했으니 익숙하실 거예요. 그럼 예외사항 하나 추가합니다.

출처: 탱크옥션

소유권 이전 밑으로 말소 기준을 찾으라고 했어요. 가장 먼저 나온 것이 근저당이죠. 그럼 그 밑으로 모두 말소가 되는데, 생뚱맞게 맨 위에 남는 것이 있어요. 바로 '가처분'이에요.

이건 말소 기준에 해당하지 않기 때문에 두부가 낙찰해도 이 아이는 그대로 남아있어요. 그렇다는 건 두부가 낙찰금 외에 이 가처분 금액까지 떠안아야 한다는 의미죠(그래서 옆에 '인수'라고 쓰여있네요). 이런 이유로 유찰이 계속되는 경우도 있어요. 그래서 권리 분석이 중요한 이유죠.

그러나 이건 쉬운 물건이 아니니 더 이상 안 들어갈게요~😌

2️⃣ 임차인이 있는 권리 분석

맨~~ 위에서 이 물건을 소개할 때 '조금 부담될 수 있지만 난이도는 1단계'라고 했는데요, 부담되는 부분이 바로 '임차인' 때문이에요.

등기부등본에서 말소 기준을 찾아 모두 말소시키며 두부가 추가로 떠안아야 할 사항이 없음을 확인했어요. 그다음으로 중요한 것이 '임차인 여부'예요. 즉, 해당 집에 세 들어 사는 사람이 있는지예요.

전입세대 열람을 해보면 알 수 있는데요, 등기부등본은 우리 집이 아니어도 누구나 열람할 수 있지만, 전입세대는 좀 달라요. 개인정보이기 때문에, 경매가 진행될 경우 열람해 볼 수 있는데요. 법원경매정보 사이트에서 해당 경매 물건을 출력해 행정복지센터에 제출하면 전입세대 확인서를 발급받아 볼 수 있어요.

그래서 열어봤더니

임차인이 있다!!

어느 집이든 누군가 살고 있는 사람(점유자)이 있겠죠. 여기엔 집주인과 세입자, 두 종류가 있어요. 두부가 낙찰받으면 집주인은 당연히 나가야 하고, 세입자는 나가도 되는 사람과 버틸 수 있는 사람으로 나뉘어요. 여기서 골치 아픈 것이 버틸 수 있는 사람이죠. 우린 이걸 '대항력 있는 임차인'이라고 불러요. 이럴 경우 두부가 임차인의 보증금을 책임져야 할 수 있어요. 이건 레벨이 더 높은 단계!

우선 위 표에서 임차인은 있지만 대항력은 없다고 나오죠? 결론적으로 두부가 떠안지 않아도 되는 임차인이에요. 그 이유를 살펴볼게요!

💪 내 돈 지키려면 대항력 갖추기

지금까지 경매에 참여한 두부 입장에서 설명했지만, 여기선 세입자 입장에서 생각해 볼게요. 혹여 내가 세 들어 사는 집이 경매에 넘어갈 경우는 누구나 겪을 수 있는 문제니까요😨.

전월세 계약을 할 때 가장 중요한 것이 전입신고+확정일자입니다. 대항력을 갖추고 보증금을 돌려받을 수 있는 기본 조건이니까요. 차례대로 가볼게요.

일반적으로 잔금을 치르면서 전입신고와 확정일자를 같이 합니다(필수). 내가 이 집에 살고 있다고 공식적으로 인정받는 절차죠. 그럼 신고한 다음 날 대항력이 생깁니다. 갑자기 주인이 바뀌어도 내 계약 기간과 보증금을 돌려받을 권리는 그대로 유지되는 힘이죠.

그런데 경매로 넘어갔다? 조금 상황이 달라집니다😵.

우선 내가 대항력이 있다 해도 이보다 앞서 근저당(집주인이 대출받은 것)이 있다면 보증금 돌려받을 확률이 현저히 낮아요.

앞에 등기부 권리 분석할 때, 근저당권을 찾으면 그것을 포함해 모두 말소된다고 했죠. 즉, 내 대항력 날짜가 근저당권 밑에 있으면 같이 말소되는 거예요. 두부 낙찰금으로 차례대로 나눠 갖겠지만, 내 순서가 와도 한 푼도 못 받을 수 있는거죠.

💡여기서 중요한 건 전입신고에 확정일자까지 받았느냐입니다. 무조건 전입신고+확정일자를 쌍으로 신고해야 하는 이유인데요, 확정일자를 받아도 내 앞에 근저당권이 있다면 어려운 상황은 마찬가지지만, 적어도 확정일자를 하지 않은 다른 후순위(확정일자 없는 사람 등)보다는 먼저 받을 수 있어요.

그렇게 먼저 받으려면 전입신고+확정일자는 기본, 경매 시작 시 배당요구 신청을 해야 해요(돈을 받겠다는 신청). 그러고 신청 마감일까지 전입 및 점유를 유지해야 합니다.

* 이사 가면 안 된다는 의미인데요, 만약 부득이하게 일정이 안 맞아 이사 가야 할 수도 있잖아요? 이런 경우에도 해결방법이 있으니... 다음 시간에 다뤄볼게요!

그럼 우선변제권이 생기면서 어찌 됐든 순서대로 돈을 받게돼요. 조금이라도 희망의 수를 걸어보는 거죠😫.

결론은 근저당 설정부터 확인

그렇다는 건 계약 전부터 등기부등본 떼어보고, 혹시 나보다 먼저 근저당 등이 설정되어 있지 않은지 확인하는 게 가장 중요해요. 경매에 넘어갈지는 아무도 모르니까요.

예를 들어 볼게요.

집 감정가 : 5억
경매 낙찰가 : 3억
나보다 먼저 설정된 근저당권 2억
그다음 설정된 내 보증금은 3억

-> 낙찰가-근저당권=1억(보증금 3억 중 1억만 돌려받음)

눈에 불🔥을 켜고 확인하기

대항력이 생기는 날짜는 전입신고+확정일자 신고 바로 다음 날이라고 했어요. 만약 내가 신고를 오후 3시에 했는데, 집주인이 오후 4시에 대출을 받아버리면? 갑자기 내 앞에 근저당권이 설정되는 거죠. 대항력은 다음 날 생기니까요.

분명 계약할 때 등기부등본이 깨끗했는데 어느 날 떼어보니 없던 근저당권이 1순위로 떡하니 있으면 이거야말로 눈뜨고 코베인 격이죠🤬.

이럴 경우를 대비해 계약서에 “임대인은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 때까지 임차인의 권리를 침해하는 등기부상 권리변동을 일으키지 않기로 하며, 위반 시 계약을 무효로 한다.”의 특약을 넣기도 해요. 조심해서 나쁠 것 없으니까요!

다시 돌아와서, 그래서 장안래미안아파트 임차인 권리 분석에서는 두부가 떠안아야 할 보증금이 따로 없어요.

우선 임차인은 전입신고만 했는데, 신고 일자가 '21년 12월이에요. 해당 등기부등본을 보면 근저당권 설정이 '13년이기 때문에 세입자보다 앞서 있으며, 이때부터 다 말소되어 두부가 걱정할 일은 없어요.

😬 잠깐! 근데 '미상'은 무엇이지?

분명 다른 건 적혀있는데 의뭉스럽게 '미상'이라 적혀있는 게 보여요. 만약 대항력이 있는데 보증금이 미상이라고 하면 위험한 물건이에요. 두부가 떠안아야 할 보증금이 얼마인지 모르니 유찰이 계속될 수 있어요.

법원에서 현황 조사를 할 때 조사 내용을 매각물건명세서에 적는데요, 현장에서 임차인을 만나지 못해 보증금을 확인하지 못한 경우요. 이럴 땐 입찰자가 직접 확인해야 해요. 꼭!

어찌 됐든 결론적으로 이 물건은 전입신고 자체가 근저당권보다 늦기 때문에 대항력이 없는 물건이에요. 그래서 확정일자 존재 여부는 사실 크게 중요치 않은데요, 그러나 이 경우 임차인이 누구인지, 어떤 형식으로 살고 있는지 알 수 없기 때문에 나중에 낙찰받고 명도(내보내는 것) 과정이 골치 아플 수 있다는 점은 참고해 주세요. 물론 명도 방법도 나중에 담아보겠습니다.

[입찰 절차]

<킹두부 정리> 경매를 겁부터 먹을 필요 없어요. 우선 1단계부터 도전하고, 공부할 수 있는 자료는 온라인에 굉장히 많으니까요. 그러나 무조건 저렴한 물건에 손대는 건 위험! 경매 후 세를 둘 수도 있고 거주 후 매매할 수 있으니, 시장에서 잘 돌 수 있는 물건인지를 매의 눈으로 따져봐야 합니다.

*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

지난 킹두부에 들어온 질문이에요!

'부동산 거래는 데일리한 거래가 아닌데 어떻게 단골이 될 수 있나요?'

🙍‍♀️ 급매를 잡기 위해서는 해당 지역의 부동산 중개인과 어느정도 안면을 트고 연락처를 남겨놔야 합니다. 물론 단골 음식점처럼 자주 방문하는 의미가 아니라, 내가 시세를 계속 체크하면서 어떤 이슈가 있거나 궁금한 일이 생겼을 때 잠깐 들러 동향 파악하고 연락도 몇 번 주고받는다면 그게 단골이 되겠죠😊.

오늘 경매 분석 어땠나요?

앞으로 경매의 난이도는 조금씩 올려가려고 합니다.

님의 의견을 기다릴게요!

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