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빨간색: 종합주택지수 / 노랑색: 주택지 / 파랑색: 단독주택 / 초록색: 맨션

자료 : 일본국토교통성

위 표는 부동산가격지수 주택부문입니다. 확실히 2013년부터 가격이 오르기 시작했다는 것을 알 수있네요.

일본내에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 역시 동경이겠지요. 2021년 동경 23구의 신축맨션 평균가격이 8,449만엔으로 버블시기의 수준을 뛰어 넘어 30년만에 역대 최고의 기록을 갱신했다고 합니다.(일부에 한함) 확실히 부동산 시장을 보면 아베 노믹스의 결과를 감지 할수가 있습니다.

일본의 이러한 부동산에대한 국민적 감정과 상황을 이해하려면 우선 일본의 버블경제를 알아야 일본인들만이 가진 부동산 투자에 대한 인식을 이해를 할 수 있습니다. 아래의 포스팅으로 일본 버블과 버블붕괴에 대한 이해에 도움이 되길 바랍니다.

🅱️https://blog.naver.com/wshkgood/222885634431

이런 상황의 일반 부동산 시장에 해외 투자자들이 들어오고 있습니다. 해외의 투자가들도 '타워맨션'을 선호합니다. 이들은 주택 뿐아니라 상업부동산에도 많은 돈을 투자하고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요?

🎄엔저현상: 뭐니뭐니 해도 지금 일본 엔화 가치가 역사적으로 낮은 수준이라는 것이 첫번째 이유입니다. 달러-엔 환율은 올해 들어서만 11% 뛰며 150엔까지 치솟았습니다. 달러-엔 환율이 151엔을 기록한 것은 1990년 이후 30여년 만에 처음입니다.

🎄저금리 레버리지효과: 일본은 2013년 아베노믹스 이후 부터 현재까지 저금리를 유지해오고 있습니다. 주택담보대출비율(LTV)이 70%며 대출이자도 1%대~2%대까지이니 한국과 미국등 다른 선진국과 비교했을 때 타의 추종을 불허하는 수치입니다.

🎄안정적인 임대 수익률: 일본의 인구는 1억2,500만명으로 세계에서 11번째로 많은 인구를 가진 국가인데요, 그 중 동경은 인구1,400만명의 대도시입니다. 동경과 후쿠오카, 오사카 등 산업과 일자리가 있는 도시는 젊은층의 인구가 유입되고 있기 때문에 주택의 임대 수요가 계속적으로 높습니다. 안정적인 임대 수익률을 지속적으로 제공할 수 있는 일본 시장은 투자가들에게는 매력적인 시장입니다.

🎄경제의 성장: 최근 일본의 경제성장으로 고소득층의 증가, 관광산업의 성장에 따른 고급숙박시설에 대한 수요의 증가, 투자목적의 부동산 구입증가 및 외국인 투자자들의 고급부동산 수요 증가등으로 경제가 전반적으로 안정되어가기 때문에 부동산 시장도 호황기에 접어들었다는 것을 알 수있습니다.

🎄법적 투명성: 일본의 법률 시스템은 외국인 투자자에게 친화적이며, 부동산을 쉽게 구입하고 관리할 수 있도록 지원한다는 점이 장점입니다. 부동산거래과정에서 필요한 정보가 충분히 제공되며 투명성을 보장하고 투자자들에게 신뢰를 줍니다.

이러한 이유들로 일본 부동산 시장은 해외 글로벌 투자자들에게 매력적인 투자처로 이미 오래 전 부터 자리 잡아오고 있습니다.

지난해부터 이어지고 있는 고금리 여파로 인해 부동산 PF 연체율이 늘어나 장기화되고 있는데요. 그로 인해서 PF 리스크가 최근 국내 금융시장의 최대 위협요인으로 부상하고 있다는 뉴스를 많이 접하실 겁니다. 그래서 오늘은 부동산 PF(부동산 프로젝트파이낸싱)가 무엇인지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다. 주로 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 부동산 개발 관련 사업에서 PF대출이 이뤄지며 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가해서 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 돌려받는 금융기법입니다.

사업자 대출 중 부동산개발을 전제로 한 토지매입 자금대출, 형식상 수분양자 중도금대출이나 사실상 부동산개발 관련 기성고대출, 부동산개발 관련 시공사에 대한 대출(어음할인 포함) 중 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출(운전자금 및 대환자금대출 제외)이 포함됩니다.

일반적인 대출은 돈을 빌려주는 사람이 돈을 빌린 사람의 상환능력과 상환 지연이 될 경우를 대비 최소한의 이자를 지급할 수 있는지 능력을 보고 진행여부를 결정하게 됩니다. 하지만 부동산 PF(Project Financing)의 경우는 미래에 지어질 건물(담보물)과 그 건물을 분양하여 발생하는 현금흐름(상환능력)을 보고 대출여부를 결정하게 되는 차이가 있습니다.

돈을 빌려주는 입장에서는 빌려준 돈을 다시 회수하지 못할 가능성에 대한 방안을 생각해야 합니다. 건물을 짓는 업체가 계획대로 끝까지 건물을 지어낼 수 있는지 여부와 건물이 완성되고 나서 담보물이 생겼다 하더라도 예상치 못한 상황으로 인해서 분양이 되지 않을 수도 있기 때문에  추후에 발생될 수 있는 위험성을 관리하게 됩니다.

🎅🏻시공사 책임 준공

만약 준공을 하지 못하는 상황이 발생되면 시공사가 책임을 지고 대주단의 대출금을 모두 상환해야 하는 책임을 확약받는 방식으로 진행하며 시공사의 확약에 관한 신뢰는 건물을 지을 수있는 능력이 있는지의 시공능력과 준공하지 못 할경우 갚을 수 있는 현금 혹은 회사채를 발행할 신용등급이 있는지의 상환능력을 검토하게 됩니다. 혹시라도 회사채를 발행할 신용등급이 되지 않을 경우 연대보증을 통해 책임준공 능력을 인정받을 수도 있습니다.

*일반적인 기업은 신용등급회사가 기업의 재무제표와 현금흐름 및 자산을 고려해 신용등급 평가를 하게되는데 BBB+ 이상의 등급을 받아야 최소한의 재무능력을 인정

건물이 예정된 절차로 잘 지어져서 담보물이 확보가 되었다고 하더라도 분양이 안된다면 현금흐름이 막혀서 대출상환이 어려워지는 경우가 발생될 수 있는데 이러한 분양리스크를 줄이는 방법을 모색하게 됩니다. 대출승인 조건을 제시하여 최소한 일정수준의 청약률이 달성될 경우에 대출 승인을 해주거나 분양률 트리거 조건을 두어서 일정기간 동안 목표 분양률이 달성되지 않을 경우 강제적 할인분양을 통해서 분양성을 높이는 방법을 제시하기도 합니다.

최근 시장은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 위기와 리스크에 대한 과도한 우려 속에도 대규모 사업에 대한 PF대출이 성사되고 있으며 금융감독원에 따르면 현재까지는 관리가 가능한 수준이라는 입장이 전해지고 있습니다. 꽁꽁 얼어 붙은 부동산 경기가 하루 빨리 따뜻한 봄날을 맞았으면 좋겠습니다.