[두부레터]집값 끌어올리는 재초환?

💌 4월 12일 두부레터입니다.

모두 코로나의 위협을 잘 넘기고 계시나요? 그나마 확진자수가 줄고 있고, 날씨는 기가막히게 좋으니 나들이객도 많아지고 있는데요. 요즘 같은 날씨에 임장에 도전해 보시길 추천드립니다. 나들이겸, 미래의 내 집을 상상해볼 수 있는 시간이 될겁니다.

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집값 끌어올리는 재초환?

오랜 시간 재건축만을 오매불망 기다리던 '강남권 재건축 단지'에서 집값이 꿈틀거리고 있습니다. 그동안 재건축의 빡빡한 규제에 막혀있던 곳들에 벚꽃엔딩 송이 흘러나오기 시작한 것. 바로 재초환 개편작업 소식 때문입니다.

재초환은 무엇?

재건축 초과이익 환수제입니다. 노무현 정부에서 처음 생기고 유예되다가, 정작 문재인 정부때부터 본격 시행됐는데요. 조합원이 재건축으로 평균 3천만원 이상의 개발이익을 얻었다면, 정부에 최고 50%를 세금으로 내는 제도예요. 이러다보니, '개발해봤자 다 나라에 갖다 바쳐야 하는데 누가 선뜻 재건축 하려 하겠냐'며 재건축 단지들은 규제 완화를 요구해 왔습니다.

재초환 첫 스타트를 끊을 곳이 반포현대아파트인데, 최종 예상 부담금이 조합 1가구 당 3억4천만원 선이라는군요. 즉, 재건축 완성되고 입주할 때 세금을 3억4천만원 내야 한다는 의미죠. 집값이 뛰면 부담금도 계속 올라가는 구조입니다.

재초환을 손보겠다고?

두부는 계속 new 대통령 시대의 부동산 정책 변화를 담고 있는데요, 재초환 역시 인수위에서 준비하고 있는 사안입니다. 윤 대통령 당선인이 '재초환 부담금 완화'를 공약으로 내세웠기 때문인데요,

1) 집값 오르는 이유는 집이 없기 때문. 2) 한정된 공간에 집을 더 많이 지으려면, 3) 재건축으로 10개이던 집을 20개로 늘리는 방법이 있는거죠. 그러려면 재건축을 옥죄는 이런저런 규제를 풀어야 하는데 그 중 하나가 재초환입니다. 만약 재초환 규제를 조금 풀어주면, 위의 반포현대가 내야 할 세금이 인당 3~4천만원 가량 줄어듭니다. 어마어마한 거죠.

집값이 벌써부터 들썩?

다른 곳도 아니고 강남에서 재건축에 시동을 건다 하니, 호가부터 달라졌습니다. 호가는 '나 00원에 팔겠소'라고 내놓는 희망가격인데요, 강남 재건축의 상징인 은마아파트에서 호가가 1억 넘게 올랐다고 합니다.

재초환 부담을 줄이고 재건축 정밀안전진단 기준을 낮춘다면 빠른 시일 내 재건축이 진행되겠죠. 그럼 집값은 올라갈 일만 있겠죠. 그런 집을 팔까요? 팔겠다고 내놓은 매물도 다시 거둬들이는 상황인데요, 그러니 실거래가 없이 호가만 계속 오르고 있는거죠.

물론 부작용도 간과할 수 없습니다. 겨우 잡은 집값에 다시 불 붙이는 격이라는 거죠. 왜냐면 불 붙인 게 이것뿐이 아닙니다. 이미 다주택자 양도세를 한시적으로 배제한다는 것, LTV를 높이겠다는 것, 대출을 좀 풀겠다는 것 등 부동산 시장에 활기를 넣는 여러 이슈가 나오는 상황이죠. 그럴 때마다 집값이 들썩였으니 인수위에서도 섣불리 재초환 개편에 착수하기는 쉽지 않을 겁니다. 그러다보니 정책 하나하나를 단편적으로 발표하지 않고, 전체적인 로드맵을 그려서 발표 순서와 시기를 전략적으로 하겠다는 입장입니다.

강남 쏠림현상이 될 수도

지금까지 인수위에서 손본다는 정책을 보면 궁극적으로 똘똘한 한 채만 남기도록 한다는 건데요. 그 똘똘한 한 채가 강남입니다. 다주택자 양도세 한시적 배제도, 결국 강남 집 하나 남기고 나머지를 팔 수 있는 기회가 될 거란 거죠.

그리고 대출을 조금 풀어줘도 금리가 계속 오른다면 마음 놓고 대출을 받을 수도 없어요. 즉, 현재의 조치들은 공급량을 늘리기 위한 일시적 현상일 수 있고, 전반적으로 집값을 끌어올리지는 않을거란 목소리도 나오고 있습니다.

💭 부린이 길잡이

청년/신혼부부를 위한 다양한 주택

LH에서 어제(11일)부터 청년·신혼부부 매입임대주택 입주자 모집 접수를 시작했습니다.

매입임대주택은 말 그대로 LH가 기존주택을 매입해서 아름답게 보수한 후 청년/신혼부부에게 임대해주는 건데요. 공공에서 하니까 시세보다 임대료가 저렴하고 매 분기마다 정기적으로 모집합니다.

누가 신청할 수 있죠?

청년 or 신혼부부입니다. 이번에 나오는 매물은 청년주택이 1348가구, 신혼부부주택이 2807가구입니다.

1) 청년: 만 19세∼39세의 청년으로 소득이 100% 이하여야 합니다. 인근 시세의 40~50% 수준만 내면 되고, 최장 6년 살 수 있어요.

2) 신혼부부: 결혼 7년 내 신혼부부나 예비부부가 대상이고, 종류가 2가지예요. 신혼부부1은 다가구주택을 시세의 30~40%로 최장 20년 살 수 있어요. 신혼부부2는 아파트나 오피스텔을 시세의 70~80%로 자녀가 있다면 최장 10년까지 살 수 있어요.

[자세히 보기]

이와 비슷한 듯 다른 주택도 곧 나올 것 같습니다. 바로 '역세권 첫 집'과 '청년 원가주택'인데요. 역세권에서 저렴한 가격에 살고 싶은 청년들의 니즈에 화답한다는 정책입니다. 아직 시행된 건 아니고 new 대통령의 공약인데요, 논의를 본격적으로 시작했다는군요. 만약 시행된다면?

1) 청년 원가주택: 말 대로 건설 원가 수준으로 주택을 공급하는 건데요. 대신 일정 기간 이후 나라에 다시 팔아야 하고, 이때 시세 차익의 70%는 내가 가져갈 수 있습니다. 처음 살때도 부담이 없는 것이 80%까지 대출을 해줘서 3억원대 아파트도 6천만원만 있으면 살 수 있어요.

2) 역세권 첫 집: 역세권일수록 집값이 높죠? 그래서 부담을 낮춰주겠다는 건데요. 토지는 공공이 갖고 건물만 분양하는 방식입니다. 그래서 시세 반값에 분양하는 건데요, 단, 집주인들은 토지를 소유한 것이 아니니 토지 임대료를 월세처럼 내야해요. 즉 내집 아닌 내집같은 임대주택 성격도 띠는거죠. 이르면 상반기 중 공급이 되고, 예상액으론 비강남권에서 30평대가 3억원대, 20평대가 2억원대가 될 거라는군요.

📚 부동산 용어풀이

명도

토지나 건물을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것. 인도의 한 형태로 그 집에 살고 있는 임차인을 내보내는 것.

멸실

신축을 위해 기존의 주택 또는 건물을 헐어서 토지인 상태로 만드는 것.

📰 간추린 늬우스

🍏 아파트 중대형 면적 2배로

올해 3월 중대형 면적 아파트 가격이 5년 전보다 약 2배 오른 것으로 나타났다. 시장 선호도가 높은 것으로 알려진 소형·중소형 면적보다 가격 상승률이 더 높은 것. 중대형 면적은 (전용면적 102m² 초과 135m² 이하)로, 최근 건설사들이 소형/중형 위주로 짓다보니 오히려 중대형 면적의 희소성이 높아졌다는 분석이다.

🍏🍏 전국구 아파트 거래절벽 현상?

금리 인상과 대출규제에 따른 아파트 거래절벽이 전국에서 확인됐다. 미분양 사태가 속출하는 대구는 물론 서울과 경기 등의 수도권에서도 거래량이 줄었다. 다만 분양 입주물량이 증가한 일부 지역에서는 오히려 거래가 늘었다.

🍏🍏🍏 앞으로 부동산은 민간주도?

대통령이 바뀌면 기존 정권의 정책은 어떻게 될까? 문재인 정부의 부동산 핵심은 공공주도였는데, 생각보다 이런저런 반발에 부딪쳐 속도가 더디게 진행되고 있다. 이번 윤석열 정부는 민간주도가 핵심이기 때문에 기존 정책이 모두 사라질지, 보완책을 마련할 것인지 주목되고 있다.