👨‍⚖️ 2년 미만 전월세 계약은 2년 계약으로 자동 변경돼요!

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👨‍⚖️ 2년 미만 전월세 계약은 2년 계약으로 자동 변경돼요! 세입자가 원하면 2년 계약 보장해야 해요!

✅ 세입자는 계약기간만큼만 살고 나가도 괜찮아요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대차 계약을 맺을 때 꼭 알고 계셔야만 하는 기본적인 법적 상식에 대해서 설명드리겠습니다.

계약 과정에서 임대인과 세입자가 합의해 임대차 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도 주택임대차보호법에서는 그 계약 기간을 2년으로 여긴다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

계약 기간을 2년 미만으로 설정했다고 하더라도 세입자는 본인이 원할 경우 전세든 월세든 상관없이 최소 2년 동안 해당 주택에서 합법적으로 거주할 수 있습니다.

그런 만큼 임대인 회원님이시라면 이번 글에서 말씀드릴 내용을 미리 필수적으로 알고 계약을 체결하셔야만 나중에 낭패를 보는 일을 피하실 수 있습니다.

👉 2년 미만 계약은 2년 계약으로 자동 변경

먼저 임대차 기간에 대해 규정하고 있는 주택임대차보호법 조항부터 살펴보도록 할까요? 주임법 4조에는 다음과 같은 내용이 명시돼 있는데요.

🔎 <주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

방금 읽으신 것처럼 계약 기간을 정하지 않았거나, 계약 기간이 2년보다 짧은 임대차 계약(전월세 계약)라고 하더라도 법에서는 세입자에게 2년 동안의 계약 기간을 보장하고 있는데요.

계약 기간이 2년 미만인 경우 법에 따라 임대차 기간이 2년으로 자동 변경된다고 이해하셔도 됩니다.

그렇기 때문에 계약서상의 임대차 기간이 1년, 반년, 석 달이라고 하더라도 세입자는 본인이 원할 경우 2년 동안 해당 주택에서 아무런 문제 없이 거주할 수 있는 것이죠. 임대인은 계약서상의 계약기간이 지났다는 이유로 세입자를 퇴거시킬 수 없고요.

👉 특약 넣었어도 효력 없어요

‘세입자는 계약서에 기재된 계약 기간 동안만 주택을 임차한다. 그 이후에는 퇴거한다’와 같은 특약을 계약서에 기재했다고 하더라도 이 같은 특약은 아무런 효력을 갖지 못하는데요.

주임법에 규정돼 있는 조항보다 세입자에게 불리하게 작용하는 약정은 어떠한 법적 효력도 갖지 못 하기 때문입니다. 일단 주택 임대차 계약을 맺으면 세입자는 무조건 2년은 거주할 수 있다는 뜻입니다.

👉 세입자는 계약 기간만큼만 살아도 괜찮아요

이처럼 임대인은 계약서상의 계약 기간이 2년 미만이라고 하더라도 세입자가 더 살기를 원할 경우 최소 2년 동안은 임대차 계약을 유지해야만 합니다.

하지만 세입자는 임대인과는 달리 원래 정한 계약기간만큼만 주택을 임차할 수 있는데요. 위에서 보셨던 것처럼 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있기 때문입니다.

계약기간을 2년보다 짧은 1년, 반년, 석 달로 정했을 경우 세입자는 자신이 원한다면 이 기간만큼만 주택을 임차한 뒤 계약을 종료할 수 있는 것이죠. 계약이 종료됨과 동시에 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야만 하고요.

다시 한번 정리해서 말씀드리면 임대인과 세입자가 합의해서 계약 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도 임대인은 세입자가 원할 경우 최소 2년 동안의 계약기간을 보장해야 합니다.

반대로 세입자는 자신이 원한다면 원래 살기로 했던 기간만큼만 살고 나갈 수 있고요. 세입자의 주거안정을 보장하기 위해 이 같은 규정이 만들어진 것이죠.

👉 갱신청구권까지 사용하면 4년 동안 거주할 수 있어요

그리고 처음에 2년 미만으로 임대차 계약을 맺었던 세입자라고 하더라도 다른 세입자들과 동일한 요건과 절차대로 계약갱신청구권을 문제없이 사용할 수 있는데요.

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상가·사무실 임대인은 25일까지 부가세 또 내야 해요! 안 내면 최소 3% 가산세!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 상가·사무실 임대인 중 상당수가 이번 25일까지 부가세 예정고지세액을 납부해야 한다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

6개월 동안 받는 상가·사무실 임대료가 1000만원 이상일 경우 부가세 예정고지 대상자가 돼 매년 1월과 7월뿐 아니라 4월과 7월에도 부가세를 납부하게 되는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

👉 4월 25일까지 예정고지 부가세 내야 해요

국세청은 ‘231만명의 일반과세 개인사업자에게 부가세 예정고지서를 발송했으며 고지받은 세금은 이번달 25일까지 납부해야 한다’고 최근 발표했는데요.

지난 1월에 부가세를 100만 원 이상 내셨던(2023년 7~12월분 전체 납부세액 기준) 상가·사무실 임대인 회원님들이라면 4월 25일까지 직전 과세기간(2023년 7~12월분)에 냈던 부가세의 절반에 해당하는 금액을 납부해야만 하죠. 기한 안에 세금을 납부하지 않을 경우 기본 3% 세율로 가산세가 부과되고요.

이는 부가가치세 예정고지‧납부 제도 때문인데요.

👉 원래는 1년에 두 번 신고·납부하는 게 원칙이에요

부가가치세법에 따라 일반과세 개인사업자는 매년 1월과 7월, 두 차례에 걸쳐 부가가치세를 신고‧납부하도록 돼있는데요. 이는 부동산 임대사업자도 마찬가지입니다. 부동산 임대사업자도 일반과세 개인사업자라면 1년에 두 번만 부가세를 신고·납부하면 되는 것이죠.

국세청에서는 일반과세 사업자를 대상으로 1년을 1기(1월~6월)와 2기(7~12월), 두 개 과세기간으로 나눠 해당 과세기간별로 부가세를 신고‧납부받고 있습니다. 1~6월분의 부가세는 7월에, 7~12월분의 부가세는 다음 해 1월에 신고‧납부받는 방식이죠.

간이과세 사업자는 1년에 한 번, 매년 1월에 전년도분의 부가세를 신고‧납부하도록 돼있고요.

그런데 때로는 법에 따라 일반과세 개인사업자라고 하더라도 4, 7, 10, 12월, 이렇게 1년에 네 번 부가세를 내야 하는 경우가 있죠. 간이과세 사업자 중에서도 1월뿐 아니라 7월에도 부가세를 납부하는 경우가 있고요.

이는 앞서 말씀드린 부가세 예정고지 제도 때문인데요. 일반과세자라면 직전 과세기간, 그러니까 현재(2024년 4월) 기준으로는 지난 1월에 납부했던 부가세 세액(2023년 7~12월분 전체 부가세)이 100만원 이상이었으면 이번 4월에 예정고지 대상자가 됩니다.

👉 직전 반기 부가세 납부액이 100만원 넘었다면 그 절반을 미리 내야 해요

예정고지란 간단히 설명드리면 각 과세기간의 중반부에 직전 과세기간에 납부했던 부가세 세액의 50%에 해당하는 금액을 미리 납부하는 제도입니다.

개인사업자라면 직전 과세기간에 납부했던 부가세 세액이 100만원 이상인 경우에 예정고지 대상자가 되죠. 임대인이라면 상가·사무실의 6개월 임대료가 1000만원(부가세 미포함 금액) 이상일 때부터 예정고지 대상자가 된다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

예정고지의 경우 1, 7월 확정신고 때와는 달리 사업자가 부가세를 직접 신고할 의무는 없는데요. 다만 신고는 하지 않지더라도 예정고지받은 세금은 납부해야만 합니다. 신고 의무는 없지만 납부 의무는 있다고 이해하시면 됩니다.

정해진 기한 안에 예정고지받은 세액을 납부하지 않는다면 기본 3%대의 가산세가 부과되고요. 미납 기간이 늘어날수록 가산세는 더 늘어나죠.

세액 기준이 그리 높지 않은 편이라 임대사업자분들 중에서 상당수가 이처럼 예정고지서를 받고, 예정고지세액을 납부하게 되죠.

그렇기 때문에 저희 회원님들 중에서도 많은 분들이 예정고지서를 받으셨고요. 법에는 일반과세 개인사업자라면 일 년에 두 번 부가세를 내도록 돼 있지만 실제로는 일반과세 개인사업자도 일 년에 네 번 부가세를 내는 일이 흔한 이유입니다.

👉 예정고지세액은 확정신고 때 결정된 납부세액에서 공제해줘요

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