[두부레터] 마지막 퍼즐완성

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내집마련 꿈꾸는 모든 부린이를 위한

💌 4월 20일에 만나는 내집레터 두부예요.

지난 2주간 진행했던 두부 자랑하기 이벤트 당첨자를 발표합니다. 예상보다 많은 분들이 참여해 주셨어요! 정성스레 담아주셔서 감사합니다😌 앞으로도 두부에 대한 더욱 많은 애정 기대할게요💛

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마지막 퍼즐 완성

지난 1월 두부가 오픈하면서 처음 담았던 내용이 '임대차 보호법'이다. '20년 7월 개정된 임대차3법 관련 내용인데,

1호와 2호인 계약갱신청구권(임차인이 2년 살고 2년 더 살 수 있는 티켓) & 전월세상한제(전세, 월세 인상률 제한)은 작년 7월부터 바로 시행. 마지막 3호인 전월세 신고제가 오는 6월부터 시작되며 '임대차3법'이 완성된다.

전월세 신고제 파헤치기

전세나 월세 보증금이 6천만원 넘거나 임대료가 월 30만원을 넘는다면 계약 후 30일 내 '계약했음'을 신고해야 하는 제도다. (반전세라도 둘 중에 하나가 해당되면 신고해야 함)

👉 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역에서 아파트와 다세대는 물론 오피스텔, 고시원, 판잣집도 신고 대상이다.

👉 집주인과 임차인이 공동 서명한 '주택임대차 계약 신고서'를 공동 신고하는 것이 정석이나, 임대차 계약서를 한쪽에서만 신고해도 인정된다. 주민센터 등은 물론 부동산거래 관리시스템에서 온라인 신고도 가능하다.

👉 만약 신고를 안하거나 거짓 신고한다면 과태료 최대 100만원 부과.

원래 신고하지 않았나?

오피스텔 등 월세를 계약할 때 '전입신고 가능한가요?'라고 물어본 적 있을 것이다. 될 때도, 안될 때도 있는데 만약 된다면 임차인은 연말정산에서 세금을 환급받을 수 있다. 즉 지금도 전월세 신고가 시행되고 있으나 전체의 30%만 진행했다는 것. 바로 이 30%의 데이터로, 한국부동산원을 통해 계약금액, 계약일, 층수 등이 공개되고 있다. 앞으로 이것을 의무화하면 더 많은 데이터가 쌓일테니 계약 관련 자료를 투명하게 공개할 수 있게 된다.

즉, 전월세 신고제를 하는 (정부가 밝힌) 목적은

1. 소액/단기/갱신 계약 등 확정일자 받지 않던 계약이 사라져 임차인이 보증금을 확실히 지킬 수 있다는 것.

2. 온라인 임대차도입으로 굳이 주민센터 방문하지 않아도 된다는 것.

3. 임대차 가격, 기간, 갱신율 등 자료가 투명하게 공개되면 임차인 바가지 안쓰고 집주인도 적정 임대료를 책정해 공실 위험을 줄일 수 있다는 것.

흠, 다른 생각이 보이는데?

정부가 밝힌 목적과 다르게 '다른 의도가 보인다'는 불만도 나온다.

임대차3법이 '임차인을 좀 더 보호하려는 법'임은 알겠는데 상대적으로 임대인에 대한 배려가 없다는 것.

why? 보증금 얼마, 임대료 얼마.. 이런 모든 것들이 공개되면 집주인의 소득이 낱낱이 공개되는 셈. 정부가 이런 정보를 모두 모아 '표준임대료'를 도입할 수도 있다는 예상이다. 물론 정부는 그럴 계획이 없다는 공식 입장.

* 표준 임대료: 주택 공시가격을 정하듯 표준 주택의 임대료를 시장 기준으로 정하는 개념.

여기서 왜 임대차3법의 퍼즐이 맞춰졌는지 생각해보면,

😀 집주인님, 전세계약 2년 끝나가는데 계약갱신청구권 써서 2년 더 연장할게요

😑 임차임님, 그러십시오. 원래 재계약시 시세에 따라 보증금 올려야 하는데 전월세상한제 있으니 5%만 올려받을게요.

집주인은 나라 법 때문에 4년간 시세에 못 미치는 금액을 받았으니, 4년 뒤 새 임차인을 받을 때 그만큼 전세금을 더 올려받게 될 것이다. 원래 집값 잡겠다고 만든 법인데, 궁극적으로 전월세 폭등이 우려되는 상황.

이에 마침표를 찍고자 마지막으로 전월세 신고제를 도입하고 1년간 모은 데이터로 '표준 임대료'를 만들 수 있다는 것이 업계 분석이다. 즉, 😡전세, 월세 너무 높아요!! 불만이 쏟아질때 쯤, 정부가 "그 상승 막아줄게"라며 표준임대료를 딱 도입하면, 나라에서 정한 임대료만큼만 받게 되니 불만을 잠재울 수 있다는 빅피처다.

그럼 좋은 거 아니에요? 라고 한다면, 정부의 과도한 개입은 시장경제를 흔들 수 있다는 점. 고시원 등에까지 적용하면 안 받던 보증금까지 생길 것이고, 결국 과세되는 과정에서 임차인에게도 영향이 안 갈 수 없게 될 것이다.

💡 부린이 길잡이

상급지 갈아타기와 다주택자 중 선택은?

부린이 길잡이는 부린이를 위한 양질의 콘텐츠를 큐레이션하는 코너다. 오늘은 [블로그]에서 상급지 갈아타는 방법 vs. 다주택이 좋을까요에 대한 글을 소개한다.

우선 상급지 갈아타기는, 내가 원하는 최종 목적지를 정하고 '열심히 돈 벌어 저곳에 갈거야'라고 단계별로 올라가는 방법이다. 당장 원하는 곳에 갈 수 없으니, 몇 가지를 포기하면서 가능한 선에서부터 시작하는 거다. 이를 3가지로 나누면,

😃 실거주 측면 : 생애 주기의 변곡점(자녀 교육 등)에서도 이사 갈 필요 없는 주택.

-> 대부분 자녀를 생각해서 학군이 좋거나 주변 인프라가 좋아서 오래도록 살 수 있는 곳.

💪 투자 측면 : 전세 계약 기간 종료에 따라 전세금이 지속적으로 올라서 추가 투자금을 제공해 줄만한 주택.

-> 실거주로는 약간 부족할지라도 장기 투자로 가치 있어보이는 곳.

👍 심리적 측면 : 추후 다른 것들과 비교되지 않을 만한 주택.

수도권 거주자라면 서울 1, 2급지의 신축 또는 준신축, 경기 1급지의 신축,

지방 거주자라면 광역시의 대장을 메인 주택으로 세팅할 때까지는 갈아타기를 통해 자산을 불리고 향후 다주택자 포지션으로 전환하는 것을 추천한다. 이렇게 갈아타기 방법을 계속 해나가다 보면 다주택자가 되기 위한 노하우를 쌓을 수 있다는 것!

그럼 다주택자의 길은 어떨까?

장점 : 전세금 상승으로 인해 투자금 회수 가능하며, 입지 좋은 곳이라면 장기적으로 2채 매매가 상승분을 모두 취할 수 있다.

단점 : 공시가가 엄청나게 올랐으니 보유세와 취득세가 오를 수밖에. 그래서 수익실현이 어려울 수 있다(6.1 이후 중과세 20%).

오늘 부린이 길잡이를 보고 '한 집 갖기도 힘든데 이게 왜 부린이를 위함인가!'라고 할 수 있지만... 우린 장기전으로 부동산 공부를 하는 두부들 아닌가.😏 내집마련 1단계가 '우선 포기할 건 포기하고 되는 선에서 시작하자'이다. 모든 걸 만족시켜주는 곳을 모두가 가질 수 없기에, 단계별로 밟아 올라가는 상급지 갈아타기가 중요하다. 이를 통해 자연스럽게 부동산을 자산으로 투자하는 방법을 터득하게 될 것이다.

📚 부동산 용어풀이

[중도금/예치금/계약금]

중도금은 계약금 지급 후 아파트가 건설되는 동안 4~6회에 걸쳐 납부하는 금액. 일반적으로 분양가의 60%를 내야하며, 한국주택금융공사의 중도금보증을 이용해 은행에서 중도금대출을 받을 수 있다.

예치금은 아파트 분양을 위한 청약 통장 가입 후 청약 통장에 가입해 놓는 금액.

계약금은 분양받은 아파트를 계약하기 위해 필요한 금액. 일반적으로 분양가의 10% 정도가 책정된다.

📰 간추린 늬우스

🍏 LH투기 사태로 사의를 표명한 변창흠 국토교통부 장관의 후임이 조만간 발표될 예정이다. 그렇게 되면 야심차게 발표했던 2.4 부동산 대책 방향이 어떻게 흘러가게 될 건지 주목되고 있다. 공공의 주도로 전국 83만호를 공급하겠다고 했는데 LH 사태는 물론 장관이 바뀌면서 정책이 그대로 이어질지에 대한 의문이다.

🍏🍏 너무 많이 공급되는거 아냐?라고 했던 서울 오피스텔 분양 물량이 크게 줄어들고 있다. 15일 기준으로 전국 오피스텔 분양 물량이 전년 대비 40% 준 것. 올해 들어 오피스텔도 주택으로 간주하는 등의 규제가 강화되고 있기 때문이다.

🍏🍏🍏 오세훈 서울시장의 공격적인 부동산 정책으로 아파트 가격이 다시 꿈틀댄다는 분석이다. 민간 주도로 재건축 규제를 완화한다고 하자 이를 중심으로 한 매수심리가 살아나고 있는 것.

🙋 두부야~ 청약 일정을 알려죠(서울/경기권)