[두부레터] 차분히 돌아보는 2024년 부동산 바람

💌 2024년 12월 17일 두부레터입니다.

님! 2024년은 어떤 한해였나요? 지금보다 더 행복한 내일이 되시길 두부가 항상 바랄게요! 오늘은 1년간 부동산 시장을 짧고 굵게 짚어봤어요. 다음 두부에서는 2025년 달라진 시장을 짚어볼 거예요. 그리고 12월 31일은 쉬어갑니다😉.

2024 부동산 시장은 어땠나

두부가 올해 1월부터 발행된 두부레터를 쭈-욱 훑어봤어요. 자화자찬😅일 수 있지만 맥을 짚었던 그대로 부동산 시장이 흘러간 것 같아요. 우선 표를 먼저 보고 갈게요.

전국 아파트의 매매&전세가는 작년 바닥을 찍고 올해 서서히 올라가기 시작합니다. 1분기에는 꿈틀하는 수준이었는데 2분기 급등선을 탔죠. 그러다 3분기 다시 주춤합니다. 무슨 일이 있었냐고요?

👉 우선 올해 1월 '신생아특례대출 '이 시작됐죠. 아이 낳으면, 최저 금리 1.6%에 5억까지 대출해 주는 건데요, 이게 9억 이하 아파트에만 해당해요. 이렇게 좋은 조건이면 '지금이라도 내집마련 해야겠다'라며 서울 곳곳에 숨은 9억짜리 아파트 찾기가 시작됩니다.

9억 집주인들은 한동안 안 팔리던 집을 팔게 되면서 더 높은 상급지로 이동하죠. 그러면서 부동산 시장이 움직이게 돼요.

👉 본격적으로 집값, 정확히 말하면 서울 아파트값을 끌어올린 건 로또청약 열풍이에요. 올해 서울 1순위 청약 경쟁률은 작년보다 2배 이상 증가했어요. 평균이 100대 1 수준이 돼요. 올해 탐나는 물건들이 많이 쏟아졌기 때문인데요. 강남구, 서초구 2곳에 34만 5000여개의 청약이 쏟아지면서 전체 58% 가량이 몰렸어요.

중요한 건 여기에 분상제가 적용되면서 주변 아파트보다 훨씬 낮은 가격에 분양이 된 거예요. 즉 당첨만 되면 엄청난 시세차익을 노릴 수 있으니 '로또청약' 열풍이 분 거죠.

출처: 머니투데이

물론, 이건 서울에만 국한된다는 거예요. 10월 말 기준 전국 준공 후 악성 미분양이 2021년 말보다 두 배를 훌쩍 넘겼어요. 10채 중 7~8채는 비수도권 지방에 몰려있다는 게 문제예요. 즉, 앞으로 공급이 부족해질 테고, 그럼 서울 중심에 똘똘한 한 채를 갖고 있어야 한다는 인식이 퍼진 거죠.

👉 7~8월 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르기 무섭게, 곧바로 제동이 걸립니다. 대출을 조이기 시작한 건데요, 번 만큼 빌려준다는 DSR 제도를 더 심화합니다. 바로 9월부터 스트레스DSR 2단계에 돌입하죠.

그리고 금융당국이 은행들 불러 모아 호통을 칩니다. '지금 가계대출이 너무 심각한데 방안을 마련해야 하는 거 아니오?'🔥 은행들이 갑자기 대출을 조이기 시작해요. 청약에 당첨돼도 대출이 안나올까 조마조마해질 경우까지 생겨요.

👉 그리고 12월 14일 윤 대통령에 대한 탄핵소추안이 국회를 통과합니다. 정권이 바뀌겠죠. 부동산 시장은 정권에 따라 롤러코스터를 탑니다. 규제가 변하니까요. 그래서 지금부터 내년 초까지는 부동산 관망세가 이어질 것 같아요. 어떻게 될지 모르니 우선 사지 말자, 라는 분위기로... 그렇다고 굳이 집값은 내리지 말자, 라는 분위기로 말이죠.

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스트레스DSR

DSR은 1년간 갚아야 할 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값. 여기에 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 것을 스트레스DSR이라 하며 현재 2단계 시행 중. 내년 7월부터 3단계 돌입 예정.

현재 대한민국의 대장 아파트 TOP3는?

지역별 평당가격 1위 아파트를 대장으로 꼽습니다. 가격상승이 가장 먼저 일어나면서 다른 아파트에 영향을 주죠. 그래서 대장 아파트에 항상 관심을 가져야 부동산 흐름을 파악할 수 있어요. '24년 12월 6일 기준, 서울 대장 아파트 TOP3 상황을 살펴 볼게요!

대장 아파트 금/은/동은 어디?

외지인 거래가 증가한 지역은?

서울 지역 외 사람이 서울 아파트를 사는 걸 외지인 매매라고 해요. 그 반대도 마찬가지고요. 즉 부산 사람이, 대구 사람이, 인천 사람이 갑자기 서울 아파트 매매에 몰린다? 그럼 해당 지역의 투자가치가 높아졌다고 볼 수 있어요.

한국감정원 기준으로 최근 1년간 '외지인 매매 증가 지역'을 꼽아보니,

킹두부가 약 한 달간의 얼리 어덥터를 마무리하고 2025년부터 본격 마스터로 들어갑니다😎. 두부레터에서 '부린이' 딱지를 떼고 좀 더 내집마련과 투자 측면으로 접근할 수 있는 업그레이드 버전이 될 거예요. 그리고 구독료의 배 이상을 돌려드리는 놀라운 이벤트🎁도 매월 진행할 예정!

지금 킹두부를 구독하면 첫 달은 0원이에요. 이 무료 이벤트는 12월 31일까지이니 킹두부 무료 찬스를 놓치지 마세요!

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# 이 시국에 집을?

정치권 혼란이 이어지던 지난 13일, 서울 강동구 명일우성아파트는 재건축으로 기대를 모으고 있지만 대출 규제 영향으로 9월 이후로 줄었던 매매 문의가 비상계엄 사태를 계기로 완전히 끊겼다고 해요. 이 단지의 지난달 실거래도 전용84㎡는 전무했고 전용133㎡도 한 건에 불과했어요.

# 당분간은 지켜보자
윤석열 대통령에 대한 국회 탄핵소추안이 14일 가결되면서 부동산 시장이 심각한 불확실성에 휩싸였어요. 내수 경기 침체와 대출 규제로 어려운 상황에 정치적 변수까지 더해지며 내년에도 관망세가 지속될 가능성이 크다는 전망이 나와요. 또한 윤석열 정부의 주요 부동산 정책인 ‘270만 가구 공급‘과 임대차 3법 재검토 등도 동력을 잃었어요.

# 8년 전에는 거래량 끊겼는데 앞으로는?

서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량은 전날까지 신고된 기준으로 2천829건이에요. 아직 신고 기한이 남았지만 석 달 연속 3천 건대에 머무를 가능성이 커요. 서울 아파트 거래량은 7월 9천206건까지 늘었으나 8월 6천490건으로 줄기 시작했고, 9월엔 3천131건으로 반토막이 났어요.

# 그래도 잘 되는 곳은 쭉-

서울에서 아파트값이 하락세를 보이는 자치구가 늘었는데요. 서울 전체적으론 아파트값이 소폭 올랐어요. 강남구 압구정, 송파구 잠실 등 선호도가 높은 지역에서 여전히 신고가 거래가 나오고 있기 때문이에요. 지난주 서울 아파트값은 전주보다 0.02% 오르며 38주 연속 상승했어요.

# 우선매수권 양도를 위한 사전협의 신청

정부의 전세사기 피해주택 매입 절차가 진행 중인 가운데 현재까지 약 4600가구가 '우선매수권' 양도를 위한 사전협의를 신청했어요. 국토부는 내년도 필요 예산 1조 2000억 원(7500가구)을 마련한 상태로, 우선매수권을 확보하는 대로 피해주택 매입에 속도를 낼 예정이에요.

# 호가 올리는 재건축?

분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 내 13개 구역 3만5897가구가 가장 먼저 재건축을 추진하는 ‘선도지구’로 선정됐어요. 정부는 재건축을 통해 주택공급을 늘리고 집값을 안정화 하겠다는 계획인데요, 의도하지 않은 부작용이나 역효과가 날 것이라는 지적도 있어요. 재건축 사업을 추진하며 해결해야 할 과제도 적지 않거든요.