요즘 집 구하기가 정말 하늘의 별 따기라는 말, 특히 서울은 상황이 갈수록 심각해지고 있어요. 새집은 없는데 들어가고 싶은 사람은 많으니, 집값과 전셋값이 안 오를 수가 없는 구조예요.
"새집이 없어요"… 서울은 지금 공급 가뭄
상황이 얼마나 심각한지 데이터부터 짚어볼게요. 다음 달 전국에서 입주할 아파트는 총 1만 4,100가구 정도. 그런데 이 중 서울 물량은 겨우 450가구에 불과합니다. 전체의 3% 수준이죠.
문제는 이런 상황이 일시적인 현상이 아니라, 앞으로 더 깊어질 수 있다는 데 있어요. 올해 전국 주택 임대 가격은 작년보다 5% 정도 오를 것으로 보이는데, 이는 매매가 상승률 전망치인 2.5%보다 두 배 이상 높은 수치예요. 서울의 임대차 시장 공급 부족 지수가 122.5까지 치솟은 것은 지난 2021년 전세 대란 때와 맞먹는 위험 신호입니다.
진짜 공포를 느끼는 ‘2027년 공급 절벽’
현재보다 미래를 더 걱정하는 이유는 바로 ‘2027년 공급 절벽’ 때문이에요. 최근 건설 경기가 위축되면서 아파트 착공 물량이 급격히 줄어들었는데, 통상 아파트가 지어지는 데 3년 정도 걸린다는 점을 고려하면 지금의 착공 감소가 2027년부터는 입주 물량 급감으로 이어질 것이라는 분석입니다.
건설사들은 원자재 가격 상승과 금융 비용 부담으로 신규 사업을 망설이고 있고, 재개발·재건축조차 각종 규제와 갈등으로 속도를 내지 못하고 있어요. 지금 당장 새 아파트가 부족한 것도 문제지만, 몇 년 뒤에도 이 가뭄이 풀릴 기미가 보이지 않는다는 사실이 시장의 불안을 더욱 부채질하고 있는 거죠.
“누구의 공급인가”… 수요와 공급의 엇박자
여기서 한 가지 더 주목해야 할 점은 ‘수급 불일치’. 통계상으로는 전국적으로 아파트 입주 물량이 어느 정도 있다고 하지만, 그게 서울 핵심지나 대단지 아파트와는 거리가 멀다는 거예요. 소위 ‘국민 선호도’가 높은 서울 도심이나 교통이 편리한 역세권 대단지에 대한 수요는 넘쳐나는데, 정작 공급은 외곽이나 소규모 단지에 집중되거나 아예 끊겨버리는 현상이 반복되고 있는 거죠.
이런 상황에서 다주택자 규제까지 겹치면서 시장에 나와야 할 전월세 물량까지 묶여버리니, 선호 지역의 전셋값 상승이 매매가까지 밀어 올리는 구조가 더욱 공고해지고 있습니다.
반포 입주장은 희망이 될까?
오는 8월 반포 ‘래미안 트리니원(2,091가구)’과 방배 ‘디에이치 방배(3,091가구)’ 등 5,000가구가 넘는 대단지 입주가 본격화돼요. 바로 실거주하지 않는 집주인들이 전월세를 대거 내놓아서 입주장이라고 하죠. 통상적으로는 이렇게 대단지가 한꺼번에 들어오면 전세 매물이 쏟아지며 가격이 떨어지는 ‘입주장 효과’가 나타나야 합니다. 실제로 서초구 전세 매물은 두 달 새 2배 이상 늘어났습니다. 그런데, 전셋값은 생각보다 안 떨어지고 있어요.
이유는 분명해요. 최근 전세대출 규제 등으로 인해 대출이 막히면서, 신축 전세를 들어갈 수 있는 사람은 사실상 ‘현금 여력’이 있는 사람으로 제한되었어요. 그리고 예전에는 잔금을 치르기 위해 급하게 전세를 싸게 내놓는 집주인이 많았지만, 지금은 한번 낮게 계약하면 4년을 묶여야 한다는 부담 때문에 오히려 느긋하게 제값을 받으려는 집주인이 많아졌죠. 뭐 가장 중요한 건 이곳이 반포라는 사실. 반포 일대는 학군 수요가 워낙 강력하고, 특히 트리니원 같은 단지는 전용 84㎡ 일반분양 물량이 적어 희소성까지 더해지니 가격이 쉽게 꺾이지 않는 것이죠.
전세가 매매가를 밀어 올리는 ‘불안한 순환’
전셋값이 계속 오르면 어떤 일이 생길까요? 세입자들의 보증금 부담은 당연히 커지겠죠. 그런데 역설적으로 전셋값이 높게 형성되어 있으니 아파트값이 떨어지질 않습니다. 전세가 계속 오르면 불안한 마음에 집을 아예 사버리려는 사람들이 생기고, 이게 결국 집값을 더 끌어올리는 악순환이 생기는 거죠.
임대 시장의 불안이 매매 시장으로 번지며 서로 가격을 높이는 구조입니다. 정부가 대출 규제를 아무리 강화해도, 결국 공급이 부족하면 시장의 불안을 잠재우기 어렵다는 것이 시장 전문가들의 공통된 지적이에요.
하반기에는 서울의 입주 물량이 상반기보다는 다소 회복될 것으로 보여요. 하지만 전국적인 공급 감소 추세와 2027년을 향한 ‘공급 절벽’에 대한 공포는 당분간 지속될 전망. 특히 지방의 경우 선호 지역과 비선호 지역 간의 양극화가 더 뚜렷해질 것입니다. 지금 시장은 말 그대로 공급 부족이 만든 불안한 정국이에요.
