현장에서 확인한 소식만 전해드려요 7월 25일 '푸릉레터' 입니다 ✋
시나브로 상승하던 부동산 시장은 서울 1급지 위주로 불이 붙었습니다
강남 대부분 전고점 회복을 넘어 '신고가'를 갱신중이니까요.
오늘 서초구의 방배동 현장을 확인 해 보겠습니다. |
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게릴라 재테크 주주총회 ('갓서블' 부동산 입지편)
'입지분석'을 쉽게 이해하도록 게릴라 부동산 입지 총회를 개최합니다.
✍️생애주기에 따른 '내집마련' 필수 입지!
✍️수도권 '투자' 검토해야할 순서대로 입지공개!
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오프라인으로 만날 수 있는 인원은 한정적 이기에 많은 분들을 모실 수가 없습니다.
대신 소규모로 진행되기에 내어드릴 수 있는 모든 핵심 정보를 공유하고 안내합니다.
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방배동은 과거 부촌 이미지였지만 대체적으로 단독주택, 다가구주택, 빌라가 중심으로 주거 벨트를 갖추고 있다보니 개발이 더디고 강남에서 가장 다소 뒤쳐지게 개발이 됐었죠. 뒤늦게 저층 주거단지들이 다시 태어나는데요. 방배동 특성상 기반 시설이 양호한 곳은 일반 재건축 사업을 진행한 곳이 대부분입니다.
일반적으로 단독주택을 대상으로하는 정비 사업은 '재개발'을 떠올리게되죠. 하지만 도로 등 기반시설이 양호한 곳은 재건축 사업으로 진행할 수 있거든요. 즉, 방배동은 주변 시설이 양호하기에 대부분 재건축으로 진행됩니다. 그래서, 주택만 허물고 새 아파트를 짓기 떄문에, 일반 아파트 재건축 사업과 달리 노후도 등 일정 요건을 만족하면 안전진단을 거치지 않아도 되어서 사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
최근 서울 서초구 방배동 곳곳에서 동시다 발적으로 재건축 사업이 진행되면서 방배동이 다시 한번 신흥 부촌으로서 거듭날 수 있을까요? 모든 구역 재건축 사업이 성공적으로 마무리되면 방배동 일대는 1만세대가가 넘는 미니 신도시 느낌이 날 거라 예상하고 있습니다.
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현재 신축중 대장 단지는 방배그랑자이(2021) 인데요. 지하철역과는 다소 거리가 있지만 최신축이며, 매봉재산과 우면산으로 둘러 쌓여 조용하고 쾌적한 주변 환경이 강점입니다. 고층들은 꽤나 멋진 뷰가 있어 프리미엄이 형성되는 단지 입니다. 국평 기준으로 매매가는 28~ 29억에 매물이 나오고 있지만 실제 계약은 30억까지 예상해야 하는 현장 분위기 입니다. 매물이 작으며, 출회된 매물이 뷰가 나오는 매물이라 호가상으로는 30억 이상 제시하고 있습니다. 소형평형은 세대수가 작아 현장 매물은 없습니다. 현재 국평 실거래는 26억까지 거래 된 상태이며 호가와 가격의 차이는 꽤 나는 편입니다. 현재 호가상 이전 전고점인 29.5억을 모두 넘어 가격 회복은 거의다 돼었다고 봐야합니다.
가까운 곳에 방배3구역을 재건축한 방배아트 자이(2018년)가 위치하는데 매가는 그랑자이보다 낮은 24억, 전세 13억으로 나오고 있습니다. 지난 22억 실거래되었고, 전고점인 24억 가격으로 모두 상승하여 '호가' 갱신되었네요. 방배동에서 더블 역세권이자 지하철 역과 가장 가까운 방배롯데캐슬아르떼(2013)는 준신축이지만 초 역세권으로 빠르게 가격이 변동 되었습니다. 현장 매물 25억으로 상승했고, 실거래가 22.6억과 큰 차이를 보입니다. 실제 현장에선 이마저도 매물을 구하기 어려운 상황이구요. 이미 호가상 전고점인 24억을 넘어섰기 때문에 현 뜨거운 부동산 시장 분위기를 그대로 반영하고 있다고 봐야할것 같네요.
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💁♀️ 현장 부동산 소장님의 말말말
요즘엔 매도자 분들에게 전화 드리기 조금 무서운 건 있어요. 매수세가 있으면 가격을 올리시거나, 매도 고려하시는 경우가 많아서 가격을 조율하고 중개해야하는 입장에서 사실 조금 조심스러워요. 이곳은 강남이니깐 매도자분들 콧대가 엄청 높은편이시죠. 최근 호가가 2-3억씩 다 올랐고 신규 계약되면 전고점들 다 넘게 될 가능성이 높죠.
방배 그랑자이 같은 경우엔 남측의 동들은 우면산, 매봉제산 뷰가 나오면 정말 좋아하시거든요. 그래서 RR같은 경우엔 31~32억 호가로 부르세요. 같은 단지에서도 가격 차이가 좀 나죠. 특히 지금 호가상 28억에 나와있는 것은 세입자가 껴있거나 북측 뒷동이이니까 가격 차이가 크게 날 수밖에 없죠.
이수역 역세권, 롯데캐슬아르떼는 10년이 넘었지만, 강남 상승 이후 이곳도 빠르게 분위기 전이됐죠. 특히 옆에 방배 5구역이 입지가 좋으니까 아르떼도 함께 분위기 반영돼죠. 최근 현장 분위기는 매물 네이버 사이트에 잘 안올려요. 그냥 각 부동산에서 각자 매물 가지고 현장에서 다 중개하는 분위기도 다소 있구요. 무엇보다 매물이 그렇게 많지가 않거든요. 지금 당장 제가 보여드릴 매물도 없구요. 이 단지는 중대형 매물이 많은 편이거든요. 전세끼고 나오는 조금 저렴한 매물이 있어도 세입자가 있는 경우엔 계약서 쓰고 집 보러 가야해요.
전반적으로 지난 4월 전까지는 크게 안움직였는데 시간이 지나고 갑자기 매물이 싹빠지면서서 요즘 들어 확실히 호가를 다 올렸어요. 윗동네 반포에는 호가 2억씩 올린다고 하더라구요. 여기도 약간 그런 분위기이기도 해요. 실거래가랑 호가차이가 꽤 많이 나죠. 그래도 집주인분들이 더 우위에 있는 것 같아요.
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📍 새 아파트가 들어오는 '방배동'에 미리 준비하자 |
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천지 개벽중인 방배동에, 올해 하반기에 굵직한 분양이 나올 곳이 잇쬬. 하나씩 재개발, 재건축이 이루어지고 나면, 작은 강남같은, 작은 신도시 느낌이 날수도 있겠네요. 먼저, 미래 방배의 굵직한 대장단지들의 일반 분양 예상각 한번 살펴 봅시다!
👆방배동 디에이치방배(방배5구역, 총3065가구)
방배의 대장이자, 대단지이기 때문에 사람들은 모두 방배5구역 재건축 디에이치방배만 쳐다보고 있습니다. 일반분양 물량도 1000세대가 넘으니 그럴법도 하죠.
👆래미안원페를라(방배6구역, 총 1097가구)
디에이치방배에서 북측, 구반포와 가까운 방배6구역 재건축한, 래미안원페를라도 일반 분양을 대기중입니다. 세대수는 비교적 아쉽지만, 일반분양 물량은 465가구로 꽤 됩니다. 게다가 과거 한때 이름 날린 방배동 카페 골목 가깝기도 한 위치입니다.
👆아크로리츠카운티 (방배삼익, 총 721가구)
방배역 남측 방배삼익 재건축은 아크로리츠카운티로 일반 분양분이 다소 작지만, 강남인만큼 아크로를 달고 분양을 준비 중입니다.
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앞서 설명한대로 방배동엔 재건축 구역이 많습니다. 그래서 방배동은 현재 거의 공사판과 다름이없죠. 방배5~7구역 / 13~15구역 재건축 사업을 진행 중이구요. 일단 단독 아파트 재건축도 좀 활발한 편입니다. 삼익아파트, 신동아아파트, 삼호아파트, 신삼호아파트 까지 더 많기도 하구요.
그 중, 세대수가 비교적 많고 (총 2296가구)방배5구역 디에이치 방배뒤 를 있는 대단지 방배13구역입니다. 올해 5월 서울시 건 축심의를 통과 후 현재 철거 작업이 진행 중이고, '방배포레스트자이'라는 이름으로 추후 분양 예정입니다. 무엇보다, 남부권 교통의 요지인 사당역에 가까운것이 특징이죠.
5구역에서 따로 떨어져 나온 방배 14구역은 총 487가구로 롯데건설 '르엘'로 사업 진행 중입니다.다소 세대수가 작지만, 5구역과의 시너지가 있는 입지라 강점이 있죠. 철거 완료후 내년 착공 예정이기도 합니다.
사업 초기 단계로 투자금이 상대적으로 저렴한곳은 방배 7구역입니다. 재건축, 재개발 지역이 천지개벽되면,일반분양이 항상 몰리게 됩니다. 현재 다시 끓어 오른 1급지 시세를 그대로 방배동에서 받을 수 잇는 기회가 되기 때문이죠. 금년 남은 시간동안 공급되는 방배동의 일반분양도 2000가구에 가까우니, 많은 분들이 마지막 강남 입성을 기대하고 있지않을까 예상할 수 있죠.
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