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한 채 뿐인 집, 월세로 주면 세금 안 내도 되지 않나요?

📌글 : 강성민 / <연금부자 습관>저자, 회계사, 前 KBS 라디오PD

우리나라에서 많은 사람들이 은퇴설계의 수단을 부동산이라고 생각한다는 것은 주지의 사실이다. 은퇴설계 컨설팅을 하다 보면 어떤 사람들에게 그것은 신념의 수준을 넘어 종교적인 믿음에 가깝게 느껴질 지경이다. 필자의 선배 세대인 제1차 베이비부머(1955~1963년생)는 말할 것도 없고 제2차 베이비부머(1964~1974년생)도 마찬가지이다. 

그래서, 자신들이 살 집을 제외하고 주택을 추가로 보유하려는 사람들이 많다. 은퇴 후 주택을 임대하다가 주택가격 상승으로 인한 차익을 취하려는 것이다. 전세로 임대를 주는 경우는 소득세와 상관이 없다고 생각하기가 쉬운데, 전세라도 세금을 내야 하는 경우도 있어서 오늘은 이에 대한 얘기를 해보고자 한다.

사업자등록을 하지 않고 주택을 임대하면 세금을 안 내도 될까?

요즘은 부동산 계약을 하면 매매뿐 아니라 임대차도 바로바로 신고를 하게 되어 있어서 과세관청에서 주택의 이용 상황을 훤히 파악할 수 있게 되었다. 주택임대사업자 등록을 하지 않고 주택을 임대한다 하더라도 소득이 파악되고 있다는 얘기다. 그래서, 이제는 주택임대사업자로 등록을 했든 하지 않았든 간에 주택을 임대한다면 반드시 세금을 신경써야 한다. 

주택임대에 대한 비과세 범위가 점차적으로 줄어들고 있기 때문이다. 일반적으로 주택임대소득은 월세는 과세되고 전세는 비과세된다는 생각을 가지고 있지만 그렇게 단순한 것만은 아니다. 주택임대에 있어 과세와 비과세는 보유한 주택수에 따라 달라지는데, 3주택 이상인 경우에는 전세라도 대부분 간주임대료를 계산해 세금을 메긴다. 

그런데, 2026년부터는 간주임대료 적용범위가 좀더 넓어졌다. 고가주택(기준시가 12억원 초과)을 2주택 이상 보유한 사람이 전세를 주었을 때, 보증금이 12억원을 초과한다면 간주임대료에 세금을 메기는 것으로 바뀐 것이다. 

간주임대료란 임대인이 받는 전세금 또는 임대보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 계산한 금액을 말한다. 일반적으로 임대보증금에 대한 정기예금 이자에 해당하는 금액을 간주임대료로 보고 있다. 그렇다면 보유주택수에 따라 주택임대소득이 어떻게 계산되는지 알아보겠다.

고가주택 2주택자 올해부터 간주임대료 과세

“집이 한 채 뿐인데 이것을 월세로 주면 세금을 안 내도 되지 않나요?”

반은 맞고, 반은 틀린 말이다. 1주택자가 전세나 월세를 주면 비과세인 것이 일반적이지만, 고가주택을 월세로 주었다면 과세가 된다. 고가주택은 기준시가 12억원이 초과되는 주택을 말하는데, 기준시가는 아파트의 경우에는 70%, 단독주택의 경우에는 50%선이니, 시가로 17억원이 초과되는 아파트나 24억원이 초과되는 단독주택을 월세로 주었다면 세금을 내야한다고 이해하면 되겠다. 시가에 대한 기준시가 비율이 대략 그렇다는 것이지 완전히 일반화할 수는 없으므로 기준시가는 개별주택별로 확인을 해보아야 한다. 

2주택자의 경우 모든 월세에 대해 과세가 되고, 전세는 1주택자와 마찬가지로 비과세였다. 하지만, 앞서 말했듯이 올해부터는 2주택 고가주택 소유자의 전세부분도 간주임대료를 과세하는 것으로 바뀌었다. 간주임대료 계산식을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 

간주임대료 = (보증금 등 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율

“적수(積數)”에는 1년중 임대를 준 일수를 넣으면 되는데, 일수를 곱해서 365로 나누면 평균보증금이 계산된다. 세입자가 교체되면서 보증금액수가 바뀔 수 있고 공실기간도 발생할 수 있으므로 이런 수식이 사용되는 것이다. 정기예금이자율은 현재 3.1%가 적용된다. 

예를 들어, 20억원 아파트 2채를 가진 A씨가 그중 1채를 13억원에 전세를 주었다고 가정해보자. A씨가 받은 보증금으로부터 얼마의 소득이 발생된다고 간주되는지 계산해 보겠다.

간주임대료 = (13억원 - 3억원) × 365 × 60% × 1/365 × 3.1% =18,600,000원

올해부터 A씨에게 1,860만원의 소득이 발생한 것으로 보고 과세한다는 것이다. A씨에게 다른 소득이 어느 정도 있다고 가정하고 내야할 세금을 계산해보겠는데, 이 경우 분리과세로 신고하는 유리할 것이다. 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 분리과세(15.4%)가 가능하고 미등록 임대주택의 필요경비는 50%를 적용한다.

A씨의 임대소득금액 = 18,600,000원 × 50% = 9,300,000원

A씨의 주택임대사업소득세(분리과세) = 9,300,000원 × 15.4% = 1,432,200원

즉, 고가주택 2주택을 가지고 있으면서 주택 한 채를 13억원에 전세주고 있는 A씨는 작년까지 이에 대해 세금을 내지 않았지만 올해 소득분(내년 5월신고)부터는 143만원 정도의 세금을 내야하는 것이다.

3주택 이상 소유자는 간주임대료 과세범위가 커

3주택 이상은 사실상 거의 모든 임대소득에 대해 과세하게 되는 셈이다. 월세에 대해서는 2주택과 마찬가지로 예외없이 과세가 된다. 그리고, 전세는 소형주택의 임대보증금은 비과세되고, 비소형주택은 3채이상 임대보증금이 3억원 이하일때만 비과세된다. 

소형주택이란 전용면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택을 말한다. 비소형주택을 3채 이상 보유하면서 전세나 반전세를 주었을 경우 보증금 합계액이 3억원을 초과하면 이에 대한 간주임대료를 계산해 과세한다. 주택수별 소득세 과세범위를 표로 정리해 보면 다음과 같다.

주택임대사업자 등록을 하지 않고 주택을 임대하는 사람들은 특히 세금 신고에 둔감하다. 스스로 세금신고를 하는 사람들 가운데는 간주임대료 부분을 놓치는 경우도 많다. 간주임대료는 소액이라 신고 안 해도 되겠지 하는 생각을 하는 사람도 있는데, 매우 위험한 생각이다. 

신고를 하지 않으면 5년치 소득세와 함께 미신고가산세에 납부지연가산세까지 한꺼번에 부과될 수 있기 때문이다. 주택임대는 면세이기 때문에 부가가치세 신고는 하지 않지만, 매년 1월 1일부터 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 하니 이 부분에 대해서도 놓치지 않도록 해야겠다.

부동산으로 은퇴설계를 할 때는 금융자산으로 보유할 때보다 고려해야할 사항이 훨씬 많다. 잘 알고 있는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 외에도 세입자 교체시 발생하는 부동산 중개수수료와 주택수리비용, 공실일 때의 관리비와 금융비용, 주택임대시 발생하는 소득세(간주임대료 소득 포함)와 그에 따라 늘어나는 건강보험료까지.

은퇴설계는 이 모든 걸 감안해서 풀어야 하는 난도 높은 수학문제인 것같다.