강북에는 택지지구가 많지 않습니다.

노원구 상계, 중계뿐이고 이곳도 연식이 오래되었습니다.

그래서 1기 뉴타운의 출발점은 길음, 은평, 왕십리였습니다.

가재울 뉴타운은 2기 뉴타운으로 마포구에 인접해 한강과 가깝습니다.

그리고 비교적 완만한 경사에 준신축, 신축으로 이루어진 깔끔한 신도시입니다.

가재울뉴타운의 대장인 DMC파크뷰자이 부동산 현장 방문했습니다.
갓서블🤠 : (안녕하세요. DMC파크뷰자이에 관심이 많아요.)

"DMC파크뷰자이는 4단지로 이루어져 있어요. 그중 1단지가 가좌역과 가깝고 가재울초 초품아이고 커뮤니티도 있어 인기가 가장 선호해요. 앞쪽 위주로 최근 13.5억, 13.7억까지 거래됐어요. 앞 라인은 14억까지 매물이 나오고 있고, 뒤 쪽 3단지는 1억 정도 싸게 나오고 있어요"

갓서블🤠 :"(요즘 대출제한으로 분위기는 어떤가요?)"

"대출제한으로 분위기가 죽었어요. 지켜보자는 관망세에요"

갓서블🤠 : "(DMC파크뷰자이가 15년 연식이어서 10년인데요. 22년 신축인 DMC 금호리첸시아와 20년 연식인 래미안루센티아와 비교되는데요. 사람들의 선호도는 어떤가요?)

"DMC파크뷰자이가 가장 선호하는 곳이에요. 서울에 초품아가 많지 않은데 여기는 초품아에요. 래미안루센티아는 단 지내경사가 있고, 연가초 배정이에요. 주변 빌라와 같은 학교 배정이어서 가재울초를 가장 선호하죠. DMC 금호리첸 시아는 주상복합이고 세대수가 작아서 아이 키우는 학부모님들은 차라리 리모델링해서 DMC파크뷰자이 오는 분위 기예요"

갓서블🤠 : "(DMC래미안 e편한세상도 대단지이고 일부동은 트리플 역세권인 DMC역이 더 가까워서 여기에도 관심이 가요")

"DMC래미안 e편한세상은 초등학교를 북가좌초로 배정받아요. 이곳 DMC파크뷰자이는 수영장이 있어요. 수영장에 서 강습하고, 커뮤니티 시설에서 아이들과 성인들은 위한 다양한 강습이 있어 주민만족도가 굉장히 높아요. 수영장을 이용하려면 입주민만 이용할 수 있으니까요"

갓서블🤠 : "(경의중앙선이 좀 아쉬워 3호선 녹번역 아파트와도 비교되더라고요)"

"시세가 DMC파크뷰자이가 전 고점 15.4억까지 갔고 녹번역 신축보다 현재 1억 더 비싸요. 가재울뉴타운은 교통보다 신도시의 쾌적한 주거환경 보고 선택하는 곳이죠"

수강생이 이런 질문을 많이 합니다
"A와 B아파트 중 어디가 더 저평가 아파트일까요?" 저는 이렇게 대답합니다.
"저평가 아파트만 찾는 우를 범하지 말고 입지가 어떤 아파트가 더 좋은지를 보세요"

서대문구에서 가재울 뉴타운이 있고 가장 입지가 좋은 DMC파크뷰자이가 있습니다.

이 아파트와 래미안강동팰리스 를 과거시세-상승장-하락장-현재의 시세를 비교해 보죠.

평균적으로 DMC파크뷰자이는 래미안강동팰리스의 85% 시세를 형성합니다.

하지만 현재는 90%의 시세로 래미안강동팰리스가 5% 저평가입니다.

고점 대비 회복률도 5%덜 됐고요.

<저평가 아파트 찾는 관점>
래미안강동 팰리스가 5% 저평가이니 이를 투자하자.

주상복합이라 흐림이 늦을 순 있지만 투자금도 큰 차이가 안나니 2~4년 돌리면 수익률이 더 좋을 것이다.

강동구가 서대문구보다 더 상위 입지 아닌가?

<입지를 보는 관점>
DMC파크뷰자이가 초품아이고 단지 내 수영장커뮤니도 있고 주거환경이 훨씬 더 좋다.

수색역세권개발, 북가좌6구 역, 가재울7구역, 성산시영 재건축 등 변화사항이 있으니 미래가치도 좋다. 래미안강동팰리스가 5% 오르고 나면 끝이 아니다.

그 이후로 오를 때 어떤 입지가 더 오를까?

추가로, 군포 래미안하이어스와 대전 트리플9단지를 비교해 보죠.

둘은 연식도 비슷하고 대전이 상승했던 18년부터 거의 비슷한 시세로 가고 있습니다.

지금은 대전 트리플9단지가 10% 저평가입니다.
투자자 입장에서 10% 저평가인 트리플9단지를 매수하는 게 나을까요?

아니면 수도권인 군포 대장을 매수하는게 나을까요?

물론 차이가 15~20% 더 벌어지면 수익률 관점에서는

대전트리플9단지가 더 나을 수도 있습니다.

차이가 크지 않다면 GTX-C가 들어오는 토지 가치를 보고 입지를 선택하는 건 어떤가요?
저평가라는 것에만 집착하면 더 중요한 입지를 놓치게 됩니다.

지금 사는 가격이 저평가인지 고평가인지도 따져봐야 겠지만,

앞으로 더 오를 입지를 보는 안목이 때론 더 중요할 수 있습니다.