🧑‍⚖️ 임차인이 법인이면 집 팔 때 꼭 동의받아야만 해요!

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🧑‍⚖️ 임차인이 법인이면 집 팔 때 꼭 동의받아야만 해요! 안 그러면 보증금 물어줘야 할 수도 있어요!

✅ 법인 임차인 있을 때 집 팔려면 꼭 동의받고, 특약도 써둬야 해요!

✅ 법인은 전입신고 못 하고, 대항력 갖출 수 없어서 그래요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대업을 영위하다 보면 개인이 아닌 법인을 임차인으로 들이게 되는 일도 심심찮게 벌어지게 되는데요.

이번에는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다. 임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

👉 법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요

개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요.

그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다. 새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.

물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.

👉 법인은 대항력을 못 갖춰요

하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.

이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.

👉 동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요

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⌛ 묵시적 갱신.. 세입자는 엄청 유리해 지고, 임대인은 모든 게 불리해져요!

✅ 계약 종료 6~2개월 전에 꼭 연락하세요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘묵시적 갱신’의 성립 조건과 법적 효력, 묵시적 갱신으로 계약을 갱신한 임차인이 이후 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신의 조건이 성립되면 임대인에게는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신해야만 하는 의무가 생기는데요.

보증금과 임대료 인상 없이 의무적으로 계약을 갱신해야 되는 만큼 임대인이라면 누구나 지금부터 말씀드릴 내용에 대해서 알고 계셔야만 합니다.

먼저 법에서 말하는 묵시적 갱신의 정의에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다.

👉 계약 종료일 6~2개월 전에 갱신 여부 통보 안 하면 묵시적 갱신

묵시적 갱신을 피하기 위해서는 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야만 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼 이 기간 동안에 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않았을 경우 지난번 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 인정됩니다.

보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일하죠.

👉 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때는?

다만 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있는데요. 만약 세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

이럴 경우 임대인이 따로 임대차 계약 해지 의사를 밝히지 않았더라도 계약 종료일에 해당 계약은 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

👉 묵시적 갱신되면 세입자든 언제든 계약 해지 요구 가능해요

위에서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 기간은 직전에 맺었던 계약의 기간과 동일한데요.

다만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다.

다만 임차인이 계약 해지를 요구한 날부터 바로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다. 계약이 해지된 만큼 임대인은 이날까지 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요.

예를 들어 임차인이 7월 15일에 묵시적 갱신으로 갱신된 계약의 해지를 요구했다면 3개월 뒤인 10월 15일에 계약은 정식으로 해지되고, 임대인은 이날까지 보증금을 돌려줘야 합니다.

다만 임차인 역시 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 동안은 임대료를 납부해야만 하죠.

또한 임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 계약 종료일까지는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

👉 묵시적 갱신했어도 이후 계약갱신청구권 사용할 수 있어요

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