🌰 내 땅에서 문화재가 나오면?

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내 땅에서 문화재가 나오면?

유네스코 세계문화유산 인근에 짓고 있던 아파트 단지 공사를 최근 일부 중단했습니다. 건설사가 문화재청의 허가를 받지 않았다는 이유에서입니다. 사실 문화재와 관련해 아파트 공사를 중단한 사례는 많습니다. 다만 누군가는 늘 개발과 보존이라는 공존 방법을 찾아냈습니다. 오늘 부딩은 ‘문화재와 아파트: 내 땅에서 문화재가 나오면?’에 대해 다룹니다.

무슨 일인데?

김포 장릉(왕릉) 인근에서 한 건설사가 ‘왕릉 뷰’ 아파트 건설을 강행해 논란이 된 사실을 아실 겁니다. 현재 일부 공사를 중단했지만 아파트 입주를 코앞에 둔 건설사와 입주자들은 반발합니다. 반대로 세계문화유산인 장릉의 가치를 훼손한다며 아파트를 철거하라는 이들도 있습니다. 두 집단의 핵심 주장은 아래와 같습니다.

“주택공급이 부족한 상황에서 죽은 왕이 산 사람보다 우선임?”
“이번에 제대로 책임을 묻지 않으면 또 같은 일이 반복됨!”

아파트 공사 중 문화재가 나오면?

현행 ‘매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률’에 따르면 공사를 중단해야 합니다. 하지만 대규모 아파트 공사 현장에서 문화재가 나오는 경우는 드뭅니다. 개발하는 땅이 3만㎡(약 9000평) 이상이면 사전에 문화재지표조사*를 해야 해서입니다. 참고로 장릉 인근에 짓고 있는 아파트는 문화재보호구역**에 속한 문제로 공사를 중단한 케이스입니다.

*땅 위에 드러난 유물 분포를 확인하는 작업입니다. 땅을 파내 유물과 유적을 찾는 ‘발굴 조사’와 헷갈리지 마세요.

**국가지정문화재를 보호하기 위해 특별히 지정한 구역입니다. 현행법상 문화재의 경계에서 반경 500m 안에 높이 20m 이상 건물을 지으려면 문화재청의 사전 심의를 받아야 합니다.

문화재의 영향을 받는 아파트

서울이라면 송파구 풍납동에 있는 아파트들이 이 방면에서 유명합니다. 1997년 백제 유물이 대거 발굴된 풍납동은 대부분 문화재보호구역으로 묶여 있습니다. 가령 이곳의 한 한강 변 아파트는 풍납토성 경관을 보호한다는 취지로 상단부가 가위로 비스듬히 자른 듯한 형태를 띠고 있습니다. 풍납동은 실제로 강남 3구 중 하나인 송파구에 속하지만 땅만 파면 문화재가 쏟아져 개발이 더딘 편입니다.

과거엔 문화재를 덮었다던데?

과거 풍납동 아파트 공사 현장에서도 문화재 훼손 사례가 있었습니다. 한 재건축아파트 사업장에서 문화재청과 주민들 사이에 갈등이 생기자 조합원들이 굴삭기로 문화재 발굴 현장을 훼손한 겁니다. 다만 최근엔 문화재가 발견된 현장에서 원형 보존을 약속하는 대신, 사업자에게 인센티브를 주는 개발도 늘었습니다. 종로구 공평도시유적전시관은 문화재가 대거 발견돼 공사 중단 위기에 놓였지만, 문화재 ‘보존’을 조건으로 서울시가 건물 높이를 4개 층이나 높이 지을 수 있게 해줬습니다.

내 땅에서 문화재가 나오면?

즉시 공사를 중단해야 합니다. 문화재를 발견한 그날부터 7일 내에 해당 지자체에 신고해야 하고요. 그다음 지표조사 등을 해야 합니다. 이때 들어가는 돈요? 얼마 전까지만 해도 땅 주인이 냈습니다. 그래서 발견된 문화재를 덮어버리는 일도 생겼고요. 다행히 지난해부터 매장문화재 조사 비용을 국가가 부담하는 사업이 시작되었습니다. 하지만 아직은 제도적 보완이 요구된다고 합니다.

거리와 상관없이 보호전망구역을 관리하는 세인트폴 성당

전문가들의 진단은?

전문가들은 최근 문제가 된 김포 장릉의 문화재 관련 사고가 앞으로도 왕왕 일어날 거라고 내다봅니다. 정부가 개발하는 3기 신도시*만 6372만㎡(약 1927만 평)에 달해 해당 지역의 문화재 보존과 개발 사업 간 충돌이 빈번할 거란 얘깁니다. 이에 지금처럼 반경 200m, 500m 등으로 문화재보호구역을 설정하지 말고, 가령 영국이 런던 세인트폴 성당 경관을 보호하는 방식처럼 거리와 상관없이 조망점을 설정해 보호전망구역을 두고 관리하는 방안 도입을 검토할 필요가 있다고 말입니다.

*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.

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빠르게 훑는 시장 소식

2차 사전 청약 커밍순

10월 15일부터 3기 신도시 2차 사전 청약*이 시작됩니다. 이번엔 1차 사전 청약 때보다 2배 많은 1만200가구가 나오고 공급 지역도 열한 곳에 달합니다. 이번에도 신혼부부 물량이 많으냐고요? 많습니다. 열한 곳 중 여섯 곳의 물량이 100% 신혼희망타운**입니다. 예비 신혼부부나 결혼한 지 7년 이내 부부라면 슬슬 준비하세요.

*본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다.

**정부가 신혼부부를 위해 공급하는 아파트입니다. 전셋집처럼 사는 ‘임대형’과 청약통장을 통해 내 집 마련을 하는 ‘분양형’이 있는데 전세든 매매든 주변 시세의 70~80% 수준입니다.

하나은행 전세대출 조임

10월 15일부터 KB국민은행에 이어 하나은행도 전세대출 한도를 조입니다. 전엔 기존 전세대출이 없는 세입자는 전세보증금의 80%까지 전세대출을 받을 수 있었는데, 앞으로는 ‘전셋값 증액 범위 이내’로 한도를 줄이는 겁니다. 이는 금융 당국이 내놓은 가계대출 총량 관리 목표치를 지키기 위한 것으로 보입니다.

관리비 꼼수 싫어요

앞으로 관리비를 올리려는 원룸 집주인은 세입자에게 그 근거를 자세히 알려야 하는 제도 개선이 이뤄집니다. 일부 집주인이 월세를 낮추는 대신, 관리비를 엄청 올려 전월세신고제* 대상에서 빠져나가는 꼼수를 쓰고 있어서입니다. 갱신계약 시 보증금(월세) 인상폭을 최대 5%로 제한하자 관리비를 2배 넘게 올리는 사례도 늘었습니다.

*전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 제도입니다. 정부는 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해 이 제도를 도입했습니다.

다시 오름?

추석 연휴가 지나고 주춤하던 수도권 아파트 매수 심리가 다시 강해졌습니다. 금리도 오르고 대출도 막히는 등 상황이 좋지 않지만 서울 재건축 단지와 수도권 중저가 단지 중심으로 매수세가 유입되는 겁니다. 한국부동산원이 내놓은 자료에 따르면 10월 4일 기준 수도권 아파트 매매수급지수*는 105.4로 전주(105.1)보다 0.3포인트 올랐습니다.

*수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 '0'에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, '200'에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. '100'에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 거고요.

끝날 때까지 끝난 게 아님

전현직 LH 직원들이 부동산개발 회사를 차려 200억 원이 넘는 돈을 투기했다는 주장이 나왔습니다. 전현직 LH 직원이 지분을 갖거나 이들의 지인이 차명으로 법인에 가담한 사례만 광명·시흥 3기 신도시, 성남 수진·신흥 재개발, 전주 효천지구 개발 등 다섯 곳입니다. LH 투기 사태, 대체 언제 막이 내릴까요?

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