친절한 투자레터 39회💌(2020. 10. 29)
★인서울, 3억 원으로 충분! (feat. 2억 갭도 가능) 1. 강동구 : 5호선 연장 + 9호선 4단계 2. 금천구 : 신안산선 개통 + 서부간선 지하화 3. 과천 10억 로또 : 내게도 기회가 올까요?😘 이번엔 3억 원이요! 갈아탄다면 어디로? 지난 1억 원 레터는 처음 내 집 마련을 하는 부린이들을 위한 레터였어요. 이번에는 좀 더 넓은 집으로 가려고 하는 '갈아타기'를 도전 중인 분들을 위한 거에요. "5-6억원 아파트에서 20평 후반 이상, 초등 자녀를 둔 경우로 입지 좋은 곳으로 갈아타기도 다루어 주시면 좋겠습니다." 지난 1억 원 레터 피드백에서 최대 3억 원까지 투자금이 가능한 구독자님들이 상당히 많다는 사실을 알게 되었어요. 그 사이 투자레터를 구독하면서 종잣돈을 더 많이 모으신 걸까요? (★투자레터 부심 뿜뿜)
그래서 이번에는 현금 3억 원으로 서울과 경기권으로 갈 수 있는 곳들을 알아보기로 했어요. 구독자님들이 궁금하다고 의견 주신 지역들도 다뤄봤어요. 총알 3억 원으로 똘똘한 집 사려고 쬐려보고 계셨던 분들 ! (★팔로우 미🙌 ) 서울 전세 평균 2억 원 올라
2주 만에 무슨 일이🙀 어썸이가 구독자님들을 위해 손품, 발품, 전화품까지 판다는 건 다 알고 계시쥬? 시장 조사는 하던 어썸이는 깜짝 놀랐어요. 서울은 물론이고 경기권의 전세가가 평균 2억 원이 오른 거에요. 세상에! 세상에! 이런 일이. 정부가 인위적으로 시장에 개입하면 이렇게 엉뚱한 불똥이 튀게 됩니다. 빈대 잡으려다가 초가삼간 다 태우게 생겼어요. (★제대로 자승자박 어쩔..) 찐으로 웃픈 해프닝까지 있었는데요. 어썸이가 주로 참고하던 KB리브온에 전세 지수가 사라졌다가 일주일만에 다시 생기는 해프닝도 있었어요. 예전 투자레터에서도 한국감정원과 KB리브온 시세 차이에 대해 지적한 적이 있는데요. 정부의 입김을 강하게 받는 감정원의 데이터 마사지는 눈살을 찌푸리게 하네요. KB시세가 훨씬 현실에 가깝습니다. 게다가 최근 호갱노노의 시세가 아주 부정확한데요. 임대차 3법 이후 껑충 뛰어버린 전세가를 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 시세 조사를 할 때는 필히 전화품을 파셔야합니다.
서울 + 경기 : 갭 3억 원 조건 검색 고고 갭1억 + 입주 10년 자. 그럼 인제 출발해 볼까요? 지난 1억 원 물건을 찾기 위해 손품 팔았던 거 기억하시죠? 벌써 잊어버리면 안 돼요.🙅 (★ 그러면 어썸이가 슬픔) 구독자분들에게 물고기가 아니라 물고기 잡는 법을 알려드리는 게 최종 목표에요. 이번에도 부동산 빅데이터 사이트 아실에 접속할게요. 한번 해 봤으니까 이제 아주 쉬울 거에요. 매매전세갭, 입주년도, 세대수 탭을 빛의 속도로 설정해 볼게요. 매매가 대비 전세가 갭은 3억 원이상으로 하고요. 입주년도는 지난번과 동일하게 10년 이하로 할게요. 이번에는 세대수를 500세대 이상으로 해볼게요.
👉그럼, 갭 3억 원 미만, 입주년도 10년 미만, 500세대 이상의 주택들이 검색돼요. 아래 화면을 한번 볼까요?
확실한 교통호재 "무조건 올라야 합니다" 갭 3억 원으로 투자를 할 때는 교통호재를 핵심적으로 봐야해요. 갭 1억 원보다 리스크가 커요. 피같은 내 돈 3억 원이 들어가는 거에요. 간혹 이런 분들이 계세요. "다른 집은 다 오르는데 우리집만 안 올라요!" 분명히 있어요. 이런 분들은 안타깝게도 입지 선정을 잘못한 거에요. 부동산 투자를 할 때는 무조건 오르는 지역에 투자를 해야 합니다. 그러려면 확실한 교통호재가 있어야 해요. 그래서 3억 원 갭 투자처는 빼박 교통호재가 있는 입지들 위주로 선정을 했어요. 오르는 부동산의 첫번째 입지가 교통이라건 이미 다 아시쥬? 투자 추천 아님! 요주의💥(이니셜 표기) 5호선+9호선 vs. 신안산선 다들 이런 경험 있을 거에요. 모델하우스에 가서 분양 설명을 듣다보면 '지금 여기'가 세상에서 젤 좋은 거 같아요. (★모델하우스 분들 영업의 달인) 꼭 신규 아파트 분양이 아니더라도 부동산에 가서 설명만 들어도 그래요. 지금 당장 계약금을 쏴야할 것 같은 충동을 느껴요. 그래서 부동산 투자를 할 때는 다양한 옵션을 가지고 비교를 할 수 있어야 해요. 다들 쇼핑할 때는 가격 비교 잘 하잖아요! 같은 물건을 어디에서 싸게 파는지는 귀신같이 잘 알아내잖아요. 더 비싼 부동산은 훨씬 더 열심히 비교 해야겠죠?
그동안 찬밥신세 이제야 빛 보는 3억 원 갭 투자처는 강동구와 구로구를 비교해 볼 수 있어요. 그동안 서울 지역에서 저평가 된 지역인데다 확실한 교통 호재가 있다고 할 수 있어요. 게다가 갭 3억 원으로 투자할 수 있는 물건이 있다는 게 뽀인트에요. 먼저 강동구에요. 최근 하남시, 3기 신도시 교산지구, 5호선 개통 등의 호재가 맞물리면서 들썩들썩하고 있어요. 서울의 동쪽으로 치우쳐 저평가 돼 왔던 강동구가 이제야 빛을 보기 시작했어요. 게다가 강동구는 굵직한 교통 호재가 두 개나 있어요. 최근 일부 개통을 한 5호선 연장선과 향후 개통 예정인 9호선 4단계 연장선이에요. 여의도와 이어지는 5호선과 강남과 이어지는 9호선 연장 호재가 동시에 있는 거에요.
5호선 연장은 올해 연말까지 1단계와 2단계로 진행되는데요. 지난 8월 미사역, 하남풍산역이 개통을 했어요. 강일역과 나머지 하남시청역, 하남 검단산역은 12월 개통 예정이에요.
5호선보다 더 큰 호재는 9호선 4단계 연장이에요. 개통만 되면 강동구의 최대 약점이었던 지하철 역세권이 해결되는 거에요. 강남까지 30분만에 갈 수 있어요. 9호선은 집값 폭등 제조기에요. 마곡 등 강서구는 이미 9호선 연장으로 가격이 급등했어요. 강동과 강서는 둘 다 서울의 양 끝이에요. 하지만 현재 집값을 비교해 보면 강동이 저평가 돼 있어요. 마곡의 대장주 엠벨리 7단지는 이미 30평형대가 17억 원이에요.
고덕 그라시움 대장주 옆에 붙은 고덕 리엔 2,3차 하지만 투자처로 고덕 그라시움은 이미 갭이 어마어마해요. 15억 원이 넘기 때문에 대출도 안 되고요. 현금이 7억 원 이상 필요합니다. 게다가 이미 많이 올라서 추가 상승 여력은 제한적이라고 할 수 있어요. (★물론 쉽게 떨어지지도 않을 거에요)
비슷한 입지 다른 가격 이처럼 저평가 된 이유는 SH공사가 지어 임대 아파트가 섞여 있기 때문이에요. 안타까운 현실이지만 임대 아파트가 섞여 있으면 집값이 잘 안 오르는 거 아시쥬? 하지만 장점도 있는데요. 고덕천이 바로 앞에 있어 '천세권(하천 인근 아파트 입지)'이라는 점이에요. 고덕천변을 걸으며 운동하기 좋아요. 여기에 자전거 도로까지 있어서 라이더들이 선호할만해요.
학군도 괜찮은 편인데요. 3단지 안에 혁신초인 강명초가 있어요.
강명초는 서울시 혁신초 중에서도 대표적인 사례로 꼽히고 있어요. 호불호가 있긴 하지만 혁신초는 아이를 자유롭게 키우고 싶어하는 젊은 엄마들 사이에서 인기에요.
9호선 4단계 수혜 예정 강
★ 리★ 파크는 1단지부터 10단지까지 상당히 대규모 단지인데요. 9단지와 10단지가 강일역 인근으로 5호선 개통 호재를 직접적으로 받아요. 이 보다 북쪽으로 위치한 1단지와 2단지는 9호선 개통 수혜 단지에요. 현재로선 1단지와 2단지가 좀 더 저평가 돼 있어요. #금천구 #신안산선 #서구간선도로지하화
칙칙했던 분위기가 화사하게 강동구와 맞짱을 뜰 수 있는 구가 금천구인데요. 금천구도 그동안 전반적인 저평가를 받아왔어요. 주거 보다는 공장 등이 많다보니 전반적인 분위기가 침울했는데요. 최근에는 롯데캐슬 새 아파트들이 들어서면서 많이 밝아지고 있어요.(★구로구 대장주는 롯데캐슬이 꽉 잡고 있다능..) 금천구의 대장주는 금천구청역 바로 앞에 있는 롯데캐슬골드파크 1차와 3차에요. 이미 많이 올라 11억 원 선이요. 덕분에 약간은 우울했던 분위기가 신상삘 팍팍나는 단지들로 바꼈어요. 인근으로 내년 5월에도 독산 롯데캐슬 등 신축 아파트들이 대거 들어설 예정이에요. 이렇게 되면 금천구의 얼굴도 화장을 한 듯 못 알아보게 될지도 몰라요. (★화장발이 중요하쥬)
신안산선 호재 2024년 개통 예정 금천구는 신안산선 호재가 핵중요한데요. 여의도 출근하는 직장러들의 배후 아파트로 수혜를 입을 만해요. 지금 여의도 직장러들이 주로 사는 곳이 마포, 당산 등인데요. 최근 전셋값이 폭등하면서 쫓겨날 위기에 처했어요. (★ㅎㄴㄱ 님의 사례도 바로 그렇죠!) 그런 직장인들이 대안으로 선택할만한 곳이 신안산선 라인이에요. 심지어 안산에서도 출퇴근이 가능해질 전망인데요. 급행을 타면 안산 한양대역에서 여의도까지 25분만에 올 수 있어요. 신안산선은 급행역이 중요해요. 총 14개역 중에서 8개가 급행이에요. 한양대 > 중앙 > 광명 > 석수 > 구로디지털단지 > 신풍 > 영등포 > 여의도가 급행역이에요. 물론 금천구에 속한 독산역과 금천구청역이 급행은 아니에요. 그래도 6~7정거장이면 여의도까지 갑니다. 10분 쫌 넘게 걸리겠쥬?🏃
1호선 독산역 신안산선과 다른 역입니다! hoxy 1호선과 신안산선 독산역이 같다고 착각할 수 있는데요. 그건 절대 절대 아닙니다.🙅 이름은 같은 독산역이지만 서로 다른 노선이에요.
시흥사거리역 시흥엔 없습니다! hoxy 역이름이 시흥사거리역이라고 시흥시에 있다고 헷갈릴 수 있는데요. 신안산선 시흥사거리역은 금천구에 2024년 개통 예정입니다.
지저분한 4차선 도로 덮어버리겠음! 서부간선도로는 출근길 상습 정체 구간인데요. 지하화가 되면 교통량이 대폭 줄어 출퇴근 시간을 최소 10분 이상 줄일 수 있을 걸로 보여요. 현재는 성산대교 남단에서 금천IC까지 30분 이상 소요되는데요. 서부간선도로 지하화가 완공되면 20분 정도로 예상돼요. 여기에 도로 주변 녹지 환경까지 조성되면 금천구 서부간선 인근은 화장이 아니라 성형 수준이 될 거 같아요!
독산역 초역세권 갭 2억 원 아쉬운 점은 고가도로와 초등학교에요. 금천 고가도로가 뷰가 아름답진 않아요. 초등학교 역시 사거리를 지나 맞은편에 있다는 게 단점이에요. 학부모들이 가장 거리는 게 차가 쌩쌩 달리는 큰 도로에요. 하지만 매매가와 전세가 갭이 적어서 투자자들이 많은 찾는 단지이기도 한데요. 현재 급매로는 1.5억 원에 매수할 수 있는 물건도 나와있어요. 시세는 33평형 매매가가 6억 원 후반대, 전세가가 5억 선이에요. 인근에 금천★대홈타운도 있는데요. 연식이 2년 더 오래됐고 독산역하고는 거리가 좀 더 있어요. 지연 주민들 사이에서 선호도는 중앙★이츠 아파트가 더 높은 편이라고 해요.
1천 세대 이상 대단지에 초중고품아 아파트 대단지도 장점인데요. 세대수가 1700세대에 달해요. 무엇보다 초등학교, 중학교, 고등학교가 전부 다 있는 '초중고품아'라는 것도 매우 긍정적이에요. 가격을 보면 최근 전세가 올라 갭 차이가 큰데요. 기존에 전세가 있는 물건은 갭이 최대 4억 원정도에요. 30평형 시세가 8.8억 선인데 전세가 4억 선이에요. 하지만 새로 전세를 놓을 수 있는 물건은 갭이 확 줄어요. 3억 원 미만도 가능한데요. 전세가가 6억 원대로 껑충 뛰었기 때문이에요.
#성남시 #중원구 #분양권
분당 옆에 딱! 중권구에 주목 인서울을 벗어나 경기권으로 눈을 돌려 볼게요. 성남시 분당구는 이미 너무 떴어요. 분당구 대장주인 판교푸르지오그랑블, 봇들마을8 단지 등은 34평이 18~19억 원이에요. 분당선 인근 30평형대 구축 아파트들도 10억 원을 넘겼어요. 갭 3억 원으론 어림도 없어요. 서울도 아닌데 갭이 최소 5억 원이에유.(★굳이 왜 여기에?) 이럴 땐 인근 저평가 대안 입지를 살펴보는 게 나아요. 성남시 중권구는 분당구와 맞닿아요 있어요. 야탑 사거리를 중심으로 북쪽이 중권구고, 남쪽이 분당구에요. 중권구는 분당에 비하면 상대적으로 가격이 착해보여요. 대장주인 연꽃마을 4단지 34평형은 10억 선이에요. 최근 가격이 급등한 단지는 바로 옆에 붙은 센트럴타운이에요. 33평형이 12.5억 원이에요. 하지만 맞은편 산★들마을은 21평 매매가가 7억 선이에요. 전세가는 4억 원대로 갭 3억 원으로 가능해요. 이 아파트는 20평형 단일 구성인데요. 투자의 목적이라면 매매가가 좀 더 가벼운 소형이 나을 수 있어요. 중권구에선 분양권도 관심을 가질만한대요. 8호선 신흥역 인근 입주 예정인 중1주택재개발도 실입주 목적이라면 주목할 수 있어요. 8호선 연장선 호재에 2000세대 이상 대규모 단지도 장점이에요. #과천 #지정타 #추첨제
10억 로또 내게도 기회가 올까요? 이번 분양에 엄청난 관심이 쏠리는 이유는 "hoxy 내게도 로또가?"라는 마음 때문인데요. 분양 물량 비중을 보면 혹할만도 합니다.
자자! 그럼 본론부터 바로 들어갈게요. 구체적인 입지 장단점 분석, 분양가 등등 이런 거 크게 중요하지 않습니다. 일단 붙고 봐야죠!
구체적인 청약전략부터 들어 갈게요. 여러분들의 청약 가점이 50점 미만으로 전제할게요. 그러면 추첨제가 아닌 가점제는 빼고 얘기 해야해요. 가점이 낮기 때문에 철저히 추첨제를 공략해야 합니다. 올해 재물운의 힘💪을 믿어보는 거죠!(
★로또되게 해주세요!) 추첨제를 공략하려면 공급 평형이 85제곱미터 이상이어야 해요. 3개 단지 중에 85제곱미터 이상 물량이 있는 단지는 S4블록 과천 푸르지오 어울림라비엔오와 S5블록 과천 르센토 데시앙입니다. 추첨제 물량은 라비엔오와 데시앙이 각각 291채, 250채입니다. 거의 비슷하지만 라비엔오가 40채 정도 더 많네요. 그럼 확률이 1이라도 더 높은 라비엔오의 몬난이를 찾아볼게요.
몬난이를 찾기 전에 먼저 추첨제 물량이 있는 동을 확인해야 하는데요. 하늘색 99제곱미터A(188채), 파란색 99제곱미터B(73채), 연노란색 105제곱미터A(20채), 분홍색 120제곱미터A(10채)가 추첨제 물량이네요. 동별로 골고루 섞여 있습니다.
거의 다 왔어요. 몬난이 단지를 찾아야 하는데요. 라비엔오는 쓰레기 소각장이 이슈가 됐어요. 405동 근처입니다. 405동이 몬난이 1차 스크리닝에 당첨됐는데요. 애러는 대부분 84제곱미터라는거에요. 간혹 중간에 낀 대형 평형들은 복층 구조인데요. 세대수가 넘 적어 확률이 떨진다고 할 수 있어요. 그 다음 몬난이 단지를 찾으면 404동이에요. 대로변이고 소각장도 근처에 있습니다. 게다가 99제곱미터가 대거 포진해 있어요. 평면도를 보면 A타입과 B타입 모두 4베이 구조로 큰 차이는 없습니다. 그렇다면 세대수가 더 많은 A타입이 확률적으로 더 높다고 하겠네요! (★구독자님들의 당첨을 기원합니다!)
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