🌰 2월 26일 전 갈아타는 게 이득?

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[1] 전세대출대환서비스가 흥행하고 있습니다.

[2] 출시 이틀 만에 1600억 원을 신청했습니다.

[3] 스트레스 DSR 적용 전 서두르는 이도 있습니다.

부딩은 설 연휴 기간 쉬고 2월 16일 새롭게 찾아오겠습니다. 올 한 해에도 부딩은 부동산 문제로 어려움을 겪는 이에게 선한 영향력을 미치기 위해 노력하겠습니다. 새해 복 많이 받으세요. 부딩팀 드림 😀

2월 26일 전 갈아타는 게 이득?
전세대출대환서비스가 인기입니다. 연 1%p의 이자 부담이라도 줄이려는 이들의 관심이 커졌기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 대환 열풍: 2월 26일 전 갈아타는 게 이득?’에 대해 다룹니다.

전세대출대환서비스란
스마트폰이나 PC로 금융사별 상품을 비교해 금리가 더 낮은 전세대출로 갈아탈 수 있는 서비스입니다. 단, 조건이 있습니다. ① 전세대출을 받고 3~12개월 내에 신청해야 하며 ② 갈아타는 상품은 기존 대출의 보증기관(HUG, HF, SGI서울보증)과 같아야 하고 ③ 대출한도는 기존 대출의 잔액 이내이며 ④ 한번 갈아타기를 신청하면 6개월이 지나야 다시 갈아탈 수 있습니다.

check! 정부는 올 6월까지 “계약기간의 12개월(1/2)이 지나도 전세대출을 갈아탈 수 있게 할 계획”이라고 밝혔습니다.

이거 왜 하는 걸까?
지난 몇 년간 고금리로 이자 부담이 커진 상황에서 금융사의 ‘이자 장사’에 대한 비판이 거세졌기 때문입니다. 이에 정부가 나서 대출대환서비스를 만들고 금융사 간 경쟁을 유도해 금리를 내리게 한 것. 참고로 지난 1월 31일 출시한 전세대출대환서비스는 이틀 만에 1600억 원이 넘는 갈아타기 신청이 이뤄졌습니다.

2월 26일 전 갈아타는 게 이득?
시장엔 스트레스 DSR¹⁾ 제도를 시행하는 2월 26일 전에 전세대출 갈아타기를 신청하는 게 좋다는 주장도 있습니다. 이 제도를 시행하면 대출한도가 지금보다 낮아진다는 게 그 이유입니다. 이 외에 금융당국이 최근 ‘1주택자’의 전세대출 이자 상환분도 DSR 규제에 포함하기로 한 만큼, 그 대상자라면 갈아타기를 통해 대출 원리금(원금+이자)을 낮추는 게 유리하다는 평가도 있습니다.
¹⁾ 스트레스 DSR: 향후 금리인상 가능성을 변동금리 대출의 DSR 산정 시 적용하는 걸 말합니다. 가령 연 소득 6500만 원인 사람이 연 4.5%, 30년 만기로 돈을 빌릴 때 향후 오를 수 있는 금리를 1%p로 설정하면 DSR 산정 시 금리 5.5%를 적용하는 겁니다. 이렇게 하면 주택담보대출 한도는 4억3000만 원에서 3억8000만 원으로 5000만 원 줄어듭니다.

전세대출대환서비스 Q&A
이 서비스와 관련해 궁금해할 만한 내용을 좀 더 살핍니다.

Q 대환대출 금리 수준은?
A 2월 2일 현재 5대 시중은행의 대출금리는 NH농협은행 3.65%, 하나은행 3.73%, 신한은행 3.84%, 우리은행 3.97%입니다(6개월 변동금리 기준). KB국민은행은 전세대출 갈아타기용 상품 대신 연 3.46% 고정금리를 최저 금리로 제시했습니다.

Q 은행별 보증기관 제휴 현황은 어떻게 확인할까?
A 대출 비교 플랫폼(네이버페이, 카카오페이, 토스, 핀다)을 이용하면 보증기관이 동일한 대출 상품을 추천해주므로 직접 확인할 필요 없습니다.

Q 신규 대출보다 금리가 얼마나 낮을까?
A 지난 1월 5대 시중은행이 전국은행연합회를 통해 공시한 전세대출 평균 금리는 4.70~5.45%입니다. 즉 대환대출 상품 금리가 1%p 이상 낮습니다.

Q 갱신계약도 갈아탈 수 있을까?
A 가능합니다. 단, 이 경우 계약기간이 끝나기 2개월 전부터 15일 전까지 신청을 완료해야 합니다. 은행에 따라 ‘만기 45일 전부터 20일 전’, ‘만기 2개월 전부터 10일 전’ 등 차이가 있을 수 있으니 미리 확인해보세요.

Q 갈아탈 수 없는 전세대출은?
A 버팀목대출(전세대출) 같은 정책 상품은 갈아타기가 불가능합니다. 지자체와 금융사가 협약을 맺은 지역 연계 전세대출도 마찬가지입니다.

Q 전세금이 오른 경우, 대출을 늘릴 수 있을까?
A 한도를 올려(증액) 갈아탈 수 있습니다. 가령 보증금 1억 원에 한도 80%를 적용해 8000만 원을 대출받았다면, 보증금이 1억2000만 원으로 오른 경우 기존 한도(80%)에 해당하는 9600만 원까지 대출한도를 올릴 수 있습니다.

Q 임대인의 동의가 필요할까?
A 동의가 없어도 가능합니다. 단, 금융사가 임대인에게 임대차계약 내용을 확인할 순 있습니다.

결혼 비용 3억 원, 80%는 집값
결혼 5년 차 이하 기혼 남녀 1000명에게 결혼 비용에 대해 물으니, 평균 3억 원(남성 3억2700만 원, 여성 2억8000만 원)이 필요하다는 대답이 나왔습니다(출처: 가연). 신혼집을 구할 때 전체의 80% 수준인 약 2억4000만 원이 들었고, 혼수비로 2600만 원 정도 들어간다는 응답이었습니다.

전세 사기 피해 지원 원스톱 서비스 개시
국토교통부가 2월 1일부터 전세 사기 피해 지원 ‘원스톱 서비스’를 시작합니다. 전국에 있는 전세피해지원센터에 가서 신청 서류를 쓰면 시청, 세무서 등 별도 기관을 방문하지 않고도 지원 신청이 가능해집니다. 자세한 내용은 전세피해지원센터(khug.or.kr/jeonse)에서 확인하세요.

임의경매 61% 급증
지난해에 대출 원리금(원금+이자)을 제때 갚지 못해 임의경매¹⁾로 넘어간 부동산이 10만5614건으로, 전년 대비 61% 급증했습니다(출처: 법원등기정보광장). 저금리 시절 무리하게 대출받아 집을 산 이들이 고금리를 버티지 못해 집이 경매에 넘어갔다는 분석입니다.
¹⁾ 임의경매: 채권자(돈을 빌려준 이)가 설정한 근저당권에 따라 신청하는 경매를 말합니다. 쉽게 말해 경매로 부동산을 팔아 대출금을 상환받는 것. 통상 3개월 이상 대출 원리금이 밀리면 은행은 경매를 신청할 수 있습니다.

5월에 선도지구 기준 공개
정부가 1기 신도시¹⁾ 중 먼저 재건축을 진행할 ‘선도지구’ 지정 기준을 5월에 공개합니다. 올 하반기엔 선도지구를 지정해 2027년 착공, 2030년 입주를 시작하겠다는 계획입니다. 시장에선 통합재건축이 가능하고, 입주 연도가 빠른 정자동 한솔1·2·3단지 등을 유력 단지로 꼽고 있습니다.
¹⁾ 1기 신도시: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.

20년 이상 보유 시 부담금 70% 감면
정부가 노후 아파트를 오래 보유한 1세대 1주택¹⁾자에 한해 재건축초과이익환수제²⁾에 따른 부담금을 최대 70%까지(20년 이상 보유 시) 깎아주기로 했습니다. 6년 이상~10년 미만 보유는 부담금의 10~40%, 10년 이상~15년 미만 보유는 50% 등으로요. 오는 3월 27일부터 이 제도를 시행합니다.
¹⁾ 1세대 1주택: 주민등록표에 기재된 세대주와 그 가족으로 구성된 1세대가 1개의 주택을 가지고 있는 걸 말합니다.
²⁾ 재건축초과이익환수제: 재건축으로 조합원이 얻는 개발 이익의 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다. 핵심은 재건축조합원이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 단, 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새 집을 받는 것뿐인데 왜 발생하지도 않은 미래의 이익에 세금을 물리냐는 거였습니다. 2006년 노무현 정부에서 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 최근 18년 만에 제도 손질을 거쳐 본격 시행을 앞두고 있습니다.

<수도권>
△서울 시세의 30∼85%로 ‘어르신안심주택’ 공급
△서울 아파트 매매거래량 4개월 연속 감소
△서울·분당 작년 주요 오피스 공실률 1.8%로 하락

△서울 아파트 4채 중 1채는 외지인 구매(2023년)
△서울 강서 ‘마곡16단지’ 당첨 선, 1760만∼2260만 원
△서울 광진 자양4동 일대 2950가구로 신통기획 확정

△서울 서초 올림픽대로 위로 1만㎡ ‘덮개공원’ 조성
△서울 서초 저소득층에 중개수수료 30만 원 지원
△수도권 분양 10곳 중 7곳은 1순위 마감 실패

△경기 31개 시군에 ‘반지하 신축 금지’ 요청
△경기 ‘부천종합운동장’ 2030년 돔 아레나로 신축
△경기 고양 지식산업센터 입주율 30~40%로 공실률 심각

△경기 의왕 무주택 청년에게 이사비 40만 원 지원

△경기 파주 ‘취약계층 주택개조 지원’ 41가구 모집
△인천 남동 ‘만수주공1∼6단지’ 정밀안전진단 통과

<지방>
△부산 19∼39세 청년·부부 대상 전세금 대출이자 지원
△대구 미분양 10개월째 감소, 준공 후 미분양은 증가세
△안동 무주택 청년에게 월세 최대 20만 원, 12회 지원

△울산 무주택 청년에게 월세 최대 10만 원, 48회 지원
△세종 농촌주택 개량 시 2억5000만 원 융자 지원
△전주 황방산터널 건설에 대한 찬반 여론 팽팽

△춘천 중소기업 근로자 임대숙소 전세금 지원
△영주 청년 이사비 최대 50만 원 지원
△제주 이주 열기 시들해지자 빈집 속출

사전점검

새 아파트 입주 전 미리 방문해 둘러보고, 하자가 있는 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정입니다. 보통은 입주 한 달 전쯤 3일간 진행합니다. 2021년 1월부터는 입주 예정자가 사전점검 때 발견한 하자에 대해서 사업주체는 입주 전까지 의무적으로 보수 조치를 마쳐야 합니다.

점등식

새 아파트 입주 전 최대 전기부하를 점검하는 야간 행사입니다. 애초 아파트의 전기 시설이 잘 작동하는지 확인하는 절차였는데, 최근엔 이를 사진으로 남겨두려는 이가 몰리며 하나의 문화가 되었습니다. 다만 점등식 날짜는 입주 예정 주민에게만 공개하는 경우가 많습니다.