강남도 잠실도 아닌데, 시세를 빠르게 반영하는 '이 곳' 시황

이 메일이 잘 안보이시나요?

6월 20일 '푸릉레터' 입니다 ✋

요즘 곳곳에서 신고가 갱신과 거래량이 늘어나는중인데요,

똘똘한 1채의 선호도가 올라가면서

1급지는 90%까지 가격이 상승했고,

이후 입지들이 빠르게 따라 오르고 있습니다.

그 중 광진구 분위기를 살펴 보도록하죠.

'민트우산님'의 수익형 부동산 후기 🎤

여러분은 상가 투자를 알아본 적이 있으신가요?

부동산에 다가구를 문의해 본 경험은 있으신가요?

공간대여사업 창업은 어떻게 하는지 아시나요?
연구회에 참여한 거의 대부분은 위의 대답에 모두 '아니오' 라고 말합니다. 물론 저도 마찬가지에요. 이렇게 아무런 경험과 개념이 없는 상태로 종목당 1개월간 어떤 성장을 하게 되었는지 한번 회고해 볼게요.

모든 투자가 그렇듯 가장 마지막에 하는 일은 '결정' 입니다.

"결국 그래서 투자 해? 말아?" 이 결정 을 하기위해 공부하고, 분석하고, 연구하는 것이겠죠. 연구회에서는 스스로 결정하는것이 최종 미션이에요. 저의 경우에는 3개월간 천안과 전주의 상가, 평택과 청주의 다가구주택, 기흥/판교/용인의 공유오 피스를 뽀개었어요. <중략. 후기보러가기>

☕️ 오프라인 + 현장모임까지 ☕️

스스로 학습하고, 부동산은 현장에서 배우는 스터디가 중요합니다.

혼자서 힘들다면, 수부스로 한번에 끝내세요!

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광진구 광장동

강남을 필두로 마용성이 빠르게 움직이기 시작했습니다. 더불어 광진구도 움직임을 기민하게 반영하기 시작하였는데요. 광진구 자양동, 구의동, 광장동 한강변 일대 주목 수도권 주택 시장이 주목받고 있습니다. 특히 한강변 일 대에 잇따라 초고가 아파트가 들어설 것 으로 기대되기에, 인근 구축 아파트 단지 도 덩달아 가치가 상승하고 있는 것이죠. '한국부동산원'에 따르면 지난 4월을 시작으로 서울 광진구 아파트 가격은 전월 대비 0.13%상승했고, 특히 광장동, 자양동, 구의동 위주로 상승 하면서 4월부터 광진구 아파트 가격이 상승세로 전환했다고 밝혔죠.

광진구 아파트 인기 이유는 무엇일까요? 광진구의 입지는 한강뷰는 기본으로 가지고 있으며, 학군 프리미엄까지 가지고 있기 때문입니다. 우선 한강 프리미엄이 가장 강력하다고 볼 수 있는데요. 최근 포제스한강의 성공적인 분양을 계기로 한강 조망이 가능한 광진구 아파트에 관심이 쏠렸죠. 1970년대 베드타운으로 조성된 광진구이다보니, 30년이 넘은 노후 아파트가 많은 편이죠. 대부분 중층 이상에 가구당 대지지분이 높지 않아 용적률 상향 조정 등이 없으면 자체적으로 재건축 사업을 추진하는 것은 일부 어려움이 있습니다. 때문에 광진구에서는 2010년 전후 준공된, 이른바 '준신축' 아파트가 가장 먼저 주목 받는 경향이 있죠. 광장 힐스테이트나 이튼타워리버5차 등이 대표적인 예로 들 수 있죠.

📍 광진구 가격의 꼭지점 (신축 대장)

광진구 랜드마크 단지로 불리는 광장 힐스테이트(2012)는 가장 우선 검토 대상이며, 이 단지의 시세가 광장동을 대표한다고 해도 과언이 아니죠. 이 단지 전용 84가 지난 2월 18.3억 거래 완료후 4월 19.3억으로 상승하며 실거래가 뜨게 된거죠.

총 5개동에 453가구 로 구성된 이 단지는 5호선 광나루역 초 역세권에 광장동 학원가와 가까운 장점이 있습니다. 특히나 광진구에서 가장 선호하는 학교로 꼽히는 양진초, 양진중과 인접했다는 점과 인근에서 가장 신축 단지라는 장점이 있죠. 특히나 과거 부동산 시장이 침체되어 하락하는 상황에 광장힐스테이트 전용 59는 15억 전후, 전용 84 경우 17~18억원에 꾸준히 거래된점이 수요에 있어 매우 우위를 보인다고 볼 수 있는 단지인거죠.

허나 4~5월이 지나면서 현재 상승폭이 빨라진 편입니다. 고층은 20억을 가볍게 넘기며 매물이 나왔지만, 현재 매물 조차 찾기 힘든 상황입니다. 현재 84기준 19.5억으로 2개 매물밖에 찾을 수 없는 상황입니다.

💁‍♀️ 소장님의 말말말

저층이라서 잘 안팔리던 매물이 있었어요. 17.4억에 호가가 나왔던 2층이 있었는데, 안팔리다가 다른 매물들이 가격들이 다 빠르게 오르면서 거래가 되니깐 결국 이것도 매도 되더라구요. 그러니 다른 매물들이 거의 20억에 가깝게 붙은거예요. 원래 평소에도 '학군지'라 매물자체가 많이 없는 편이기도 하거든요. 지금도 나와있는 매물이 귀해요. 거기다가 저층이기도 한데 그것도 사실 보기 힘든 경우가 많아요.

지금 광고는 안올려 놓았는데, 84 매물인데 고층이고 좋은 매물이거든요. 근데 집주인이 25억에 내놓으셨어요. 사실 다른 매물하고 가격차이가 너무 많이 나거든요. 5억까지 차이가 나니까요. 근데도 매도자분은 자신이 있다는 거죠. 그만큼 이제 매도자 분들이 고자세 이기도 해요.

사실 요즘 집보는 것도 만만치 않거든요. 예약해놓고 시간 제대로 못맞추면 보기도 힘들어요. 잠실, 성동구에는 요즘 시간 맞춰서 팀별로 줄서서 본다면서요? 아직 그정도 까지는 아닌데, 집주인 분들이 깐깐하니까 쉽사리 매물도 안보여주시고 고자세인 경우가 많아요. 4~5월 기점으로 확실히 가격도 상승세고 매물도 없고 매물도 찾기도 어렵다고 봐야해요.

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📍 선호도가 뛰어난 구축

대장 아파트와 입지를 나란히 하면서 구축중 가장 수요가 높은 단지는 현대파크빌 10단지(2000) 입니다. 구축밭 광진구에서도 구축임에도 불구하고 가장 우월한 단지 관리 상태를 보이거든요. 인상 깊은건 2000년식 임에도 불구하고 관리 상태가 2010년식이라고 해도 괜찮을 만큼 우수하죠. 동배치와 단지 조성 및 구성도 전혀 부족함이 없는 상태예요.

사실 좋은 단지의 특징 중 하나는 단지 내에 아이들의 소리가 많이 납니다. 놀이터 부터, 단지내 보행로에서 자유롭게 돌아다니는 모습을 볼 수 있습니다. 해당 단지는 2000년식임에도 불구하고, 지상 공원화가 잘되있고 중소형 중심으로 구성되어 있어서 어쩌면 광장 학군의 가격 기준점으로 볼 수 있죠. 게다가 일부 고층 동에서는 한강 조망 까지 되기 때문에 한강 프리미엄까지 가질 수 있죠. 게다가 구축밭인 광장동 아파트들 중에서 주차 상태가 가장 수월하다는 장점도 있구요. 아쉬운 점은 22평과 30평형으로 구성되어 있는데, 22평은 대부분 2룸이라 수요의 한계가 있다는 단점도 내포하고 있습니다.

현장에서 확인한 내용은 지금 가장 문의가 활발하고 거래가 그대로 진행되고 있는 단지라는 점입니다. 해당 단지는 금년 3월부터 거래 러쉬가 시작되어 10건 이상 거래가 되었고, 6월들어서도 계속해서 거래가 이루어 지고 있다는 점입니다. 현재 최근 실거래가 15.7억에 거래가 완료 되면서 호가 상승도 덩달아서 이어지고 있습니다. 현재 30평기준 매물은 16.5억까지 상승했습니다.

💁‍♀️ 소장님의 말말말

지난주에 매매거래 '3건'했어요. 지금 분위기는 나온지 몇 일 안되어도 바로 계약이 되요. 그나마 향이 안좋은 동향같은 매물은 15억 초중반에 있어서 거래 대기 중인데, 다른 매물들이 거래가 되고, 소폭 가격이 오르니깐 이 매물도 금방 거래가 될것 같은 분위기예요. 22평은 1011동만 방이 3개라서 (나머지는 2개) 인기가 많은데 저층 나온것 2층인데도 12억에 나와있어요. 다른 매물은 12.5억 이라고 봐야죠.

매도 하시는 분들의 성향을 보면 크게 두가지가 있는데, 이 곳을 거쳐 잠실쪽으로 진입하시는 분과 이제 아이들 졸업하신 분들은 조용한 곳으로 이동하는 분들이 있어요. 한군지의 특성상 매도자 분들이 급한분들이 없어요. 팔리면 팔리는데로, 안팔리면 안팔리는 데로 그냥 들고 가시는 경향도 있어요. 어짜피 지금 상급지들이 가격이 다 반등했기 떄문에 추격하려는 성향은 없고 여윳돈으로 갈아타기 하시는 분위기죠. 그래서 가격이 쉽게 꺽이지도 않고, 요즘에는 게다가 잘 집 보여 주시지 않으려 하기도 한 것같아요.

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