주택담보대출비율(LTV) 규제란 집을 담보로 대출을 받을 때 얼마나 많은 금액을 빌릴 수 있는지 법적으로 정해둔 상한을 말해요. 집을 살 때 현금으로 한 번에 값을 치를 수 있는 사람은 많지 않잖아요, 그래서 보통 은행에서 대출을 받죠. 예를 들어 5억원짜리 아파트를 산다면, LTV 상한이 40%일 경우 5억원의 40%인 2억원까지 빌릴 수 있어요. 만약 LTV 상한이 70%일 땐 3억 5천만원까지 대출이 가능해져요. 상한이 높을수록 돈을 빌리기 쉬운 거예요.

 

현재 LTV 상한은 규제 지역 지정 여부나 집값에 따라 조금씩 다르게 정하고 있어요. 서울 지역을 기준으로 무주택자라면 보통 40%를 적용받고, 생애최초 주택구매자는 70%를 적용받을 수 있어요. LTV 상한 규제는 부동산 정책에서 아주 중요한 부분인 만큼 내용이 꽤 자주 바뀌는 경향이 있어요.

부동산 담보대출 시 고려해야 하는 LTV 외에도 개인이 대출을 할 때 적용받는 규제들이 있어요. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대표적이에요. DSR이란 한 사람이 대출을 받을 때 모든 금융권 대출을 합쳐서 1년마다 갚아야 할 원리금(원금+이자) 상환액을 따져보는 걸 말해요. 1년마다 갚을 모든 대출 원리금과 1년 소득 비율을 ‘DSR’이라고 부르는 거죠.

 

현재 DSR은 40%를 넘길 수 없도록 규제하고 있어요. 모든 대출의 원리금 상환액 1년 치를 합쳤을 때 연 소득의 40%를 넘기면 안 된다는 거예요. 개인의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면 DSR 40% 규제를 적용해요.

2024년 2월부터는 '스트레스 DSR' 규제도 추가됐어요. 돈을 빌릴 때 금리가 나중에 바뀔 수 있는 변동금리로 대출을 받는다면, 향후 금리 인상으로 원리금 부담이 상승할 가능성을 감안해서 일정 수준의 금리를 가산해 대출 한도를 계산하는 방식이에요. 다만 DSR 계산에만 가산 금리를 활용하고, 실제로 대출 금리를 높이지는 않아요.

 

만약 아파트를 사려고 은행에서 주택담보대출을 받는다면, 부동산 대출 규제인 LTV와 모든 대출에 적용하는 DSR 규제를 함께 적용받아요. 두 규제를 모두 충족하는 범위 내에서 대출을 할 수 있어요.