🙅‍♀️ 세입자에게 특정 통신사, 인터넷만 사용하도록 하면 이제 불법입니다!

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✅ 2월 24일부터 방통위의 '인터넷 독점계약 금지' 규정이 시행됐어요!

✅ 다세대·연립, 오피스텔, 아파트, 지식산업센터 등이 적용 대상입니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 다세대·연립주택을 보유한 임대인 중에서는 특정 통신사와 독점계약을 맺고, 임차인들에게 해당 통신사의 인터넷 서비스만 사용하도록 하는 경우가 그리 드물지 않은데요.

이번 글에서는 지난 2월 24일부터는 임차인들에게 건물 소유주가 독점계약을 맺은 통신사의 인터넷 서비스만 사용하도록 강제하는 행위가 금지됐다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 독점계약 금지 규정이 시행됐어요

방송통신위원회는 지난 2월 24일 건물 입주자에게 특정 전기통신서비스(인터넷 서비스)만 이용하도록 강제하는 행위를 금지하는 내용을 담은 ‘집합건물 등의 전기통신서비스 독점계약 금지 세부기준’ 고시를 마련해 이날부터 시행한다고 발표했습니다.

방통위원회가 이 같은 내용의 규정을 마련한 건 국회에서 관련법이 개정됐기 때문인데요.

오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택, 지식산업센터 등 집합건물의 소유자 및 관리인 등이 특정 통신사와 인터넷 이용계약을 독점 체결한 후,

입주자에게 해당 인터넷 서비스만 사용하도록 강제하는 행위를 금지하는 내용의 ‘전기통신사업법’ 개정안이 이미 1년여 전인 2024년 1월에 국회를 통과했기 때문입니다.

👉 해지 위약금에 대한 임차인들의 불만 높았어요

국회와 정부에서 이 같은 법을 제정한 것은 집합건물 입주자의 인터넷 서비스 선택권한이 제한됨에 따라 해당 건물에 이사 온 입주자들이 기존에 자신이 사용하던 서비스를 해지하게 되면서 위약금 등의 경제적 피해가 발생하고 있다는 비판 여론 때문이었고요.

지난 2월 24일부터 독점계약 금지 세부기준이 본격 시행됨에 따라서 이날부터는 오피스텔, 아파트, 다세대·연립주택, 지식산업센터로 이사 온 입주자들은 임대인이 지정한 인터넷 서비스를 꼭 사용할 필요 없이

기존에 사용하던 인터넷 서비스를 해지하지 않고 계속해서 사용할 수 있게 됐습니다.

다만 2월 24일 이전에 이미 체결된 인터넷 서비스 이용계약에 대해서는 독점계약 금지 규정이 적용되지 않는데요.

그전에 임대인의 방침에 따라 이용자가 특정 통신사와 인터넷 서비스 사용 계약을 체결했을 경우 이 계약은 그대로 유지된다는 뜻입니다.

👉 기존 계약에는 금지 규정 적용되지 않아요

이 같은 규정은 집합건물법의 적용을 받는 다수가 공동으로 사용하는 건물에만 적용되는데요. 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택, 지식산업센터 등이 적용 대상 건물입니다

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😨 월세 연체로 인한 계약 해지 요건은 이렇습니다! 등록임대사업자(주임사)는 기준이 더 엄격합니다!

임대인 입장에서 가장 곤혹스러운 순간은 세입자가 계속해서 자꾸만 월세를 밀릴 때일 수밖에 없는데요.

그래서 이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 조건과 월세 체납 내역이 있는 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 주임사는 기준이 더 엄격합니다!

먼저 한 가지 말씀드릴 건 임대차계약의 대상이 주택인지 상가인지, 그리고 주택이라고 하더라도 임대인이 지자체에 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 적용되는 기준이 다르다는 점인데요.

우선 시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자(등록임대주택사업자)가 월세 연체를 사유로 임차인과의 계약을 해지하려 할 때는 보다 엄격한 조건이 적용됩니다.

주택임대사업자의 경우에는 임대차계약을 맺을 때 반드시 법으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하는데 이 계약서에 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 계약을 해지할 수 있다고 나와있기 때문이죠.

월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자와 맺은 계약을 해지할 수 있습니다.

법에서는 3개월 이상 연속하여 연체한 경우라고만 말하고 있지만 판례에서는 미납금액 역시 3개월치 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠.

👉 일반 임대주택은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 계약해지할 수 있어요

이와 달리 일반적인 주택 임대인의 경우 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다. 상가의 경우에는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 계약을 해지할 수 있고요.

여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 말의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 달 연속 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다. 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠.

예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차계약을 해지할 수 있게 되죠.

만약 임차인이 5월에는 월세를 못 내고 6월에는 월세 50만원을 내고, 7월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인이 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다.

계약해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액이라는 사실을 꼭 기억하셔야 하는데요.

임차인이 월세를 몇 번을 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약해지를 요구할 수 없습니다. 상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있고요.

👉 계약해지는 미납금액이 있는 시점에만 가능합니다

그렇다면 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약기간 중 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 걸까요?

그렇지는 않은데요. 설령 임차인이 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 사실이 있더라도 임대인이 계약해지를 요구하는 시점을 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납금액이 계약해지 기준에 미달한다면 계약을 해지할 수 없습니다.

2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 현재 미납 중일 경우에만 임대차계약을 해지할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야 하고요.

👉 2개월분 월세가 밀린 적이 있다면 주택 계약갱신 거절할 수 있어요

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