😰 세입자의 갑작스런 사망, 이렇게 대처하세요!

세입자의 갑작스런 사망, 이렇게 대처하세요! 보증금은 이 상속 순서대로, 이렇게 돌려주시면 됩니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 계약 기간 중간에 임차인이 사망했을 경우의 대처법에 대해서 설명드리도록 할 텐데요.

임차인이 사망하면 해당 계약은 저절로 종료되는 것인지, 아니면 상속인에게 기존 계약을 유지할 의무가 부여되는 것인지에 대해서부터 시작해서 보증금은 누구에게, 어떤 방식으로 돌려줘야 하는지에 대해서까지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

임대인분들이라면 혹시 모를 상황에 대비해 미리 꼭 알아두셔야만 하는 내용입니다.

👉 주택 임대차계약에만 적용되는 내용입니다

지금부터 말씀드릴 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 임대차 계약에만 적용되는 내용들인데요.

주택임대차보호법에서는 주택 임대차계약 도중 임차인이 사망한 경우의 법률 관계와 승계 순위에 대해 따로 다루고 있지만, 상가건물임대차보호법에는 이 같은 규정이 없기 때문이죠.

상가나 사무실 등 주택 외의 임대차계약의 경우 민법의 상속법 규정을 따르셔야만 합니다.

그럼 먼저 주택 임차인이 사망했을 경우 임차권은 어떤 순서대로, 누구에게 승계(상속)되는 건지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 법정 상속인이 있는지 없는지에 따라 상속 기준 달라져요

크게 사망한 임차인에게 법정 상속인이 없는 경우와 있는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 여기서 말하는 법정 상속인은 민법에 따른 상속인을 말합니다.

민법에서는 피상속인의 직계비속(자녀, 손자녀 등) > 직계존속(부모, 조부모 등) > 형제자매 > 4촌 이내의 방계혈족 순으로 상속순위를 규정하고 있습니다.

법률상 배우자의 경우에는 피상속인의 직계비속 또 직계존속 상속인이 있는 경우에는 이들과 함께 공동상속인이 되고, 직계비속‧직계존속 상속인이 없는 경우에는 단독으로 상속인이 됩니다.

먼저 법정 상속인이 없는 경우부터 살펴보도록 하겠습니다.

👉 사실혼 배우자도 임차권/보증금 상속받을 수 있어요

법정 상속인이 없는 경우 해당 임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차권을 승계받게 되는데요.

여기서 말하는 가정공동생활이란 동거를 하면서 함께 생계를 같이 하는 것을 말합니다. 함께 생활하는 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있다는 뜻이죠.

원래 사실혼 배우자는 민법에서 규정한 법정 상속인은 아닌데요. 하지만 예외적으로 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다.

사실상의 혼인 관계에 있던 이의 죽음으로 홀로 남게 된 사실혼 배우자가 갑작스런 생활고와 주거난에 시달리는 걸 방지하기 위한 조치라고 이해하시면 좋을 것 같습니다.

이처럼 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계했을 경우에는 임대차 계약에 따라 계약 기간 동안 계속해서 해당 임차주택에서 생활할 수 있으며 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약 상속인이 없는 임차인에게 사실혼 배우자조차 없다고 한다면 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속됩니다.

👉 해당 임차주택에서 같이 생활한 법정 상속인이 최우선이에요

그렇다면 사망한 임차인에게 법에 따른 상속인이 있을 경우에는 어떻게 될까요? 법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 같이 생활했느냐 그러지 않았느냐에 따라서 적용되는 규정에 차이가 나는데요.

법정 상속인이 임차인과 동일 세대원으로서 해당 임차주택에서 함께 생활(가정공동생활)했을 경우 해당 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계할 수 있습니다, 이 경우에는 사망한 임차인에게 사실혼 배우자가 있다고 하더라도 사실혼 배우자는 임차권을 승계받을 수 없습니다.

법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 함께 생활하지 않았다면 사실혼 배우자의 승계권이 일정 부분 인정받게 되는데요.

이 경우에는 사실혼 배우자와 사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계받게 됩니다. 계약이 만료될 경우 보증금도 법으로 정해진 상속 비율에 따라 나눠 갖게 되는 것이죠.

다만 임차권을 승계했다고 하더라도 임대차 계약과 관련 없는 별도의 채권‧채무까지 임차권 승계인에게 일괄적으로 승계되는 건 아닙니다. 다른 채권‧채무는 임차권과는 별도로 민법의 상속법 규정에 따라 승계하거나 승계를 포기할 수 있습니다.

👉 임차권 승계 포기할 수 있어요!

지금까지는 임차인이 사망할 경우 해당 임차인의 권리와 의무를 누가, 어떤 순서대로 승계(상속)받을 수 있는지에 대해서 살펴봤는데요. 다른 민법상의 상속권과 마찬가지로 임차권 역시 법으로 정해진 승계자가 승계하지 않고 포기하는 게 가능합니다.

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세입자는 나이 상관없이 전세보증 보증료 30만원까지 환급받을 수 있게 됐어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난 3월 4일부터는 나이와 상관없이 요건을 충족하는 세입자라면 누구나 기존에 냈던 전세보증금 반환보증 보증료를 최대 30만원까지 환급받을 수 있다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

기존에는 각 지자체에서 정한 청년 요건에 해당하는 세입자와 신혼부부 세입자만 반환보증 보증료를 환급받을 수 있었지만 지난 3월 4일부터는 환급 대상자 요건이 모든 연령대로 확대됐기 때문이죠.

전세사기 문제가 몇 년째 이어지면서 최근엔 전세나 반전세, 보증금이 어느 정도 되는 월셋집을 구한 뒤 전세보증금 반환보증에 가입하는 게 거의 필수적인 일처럼 되었는데요. 저희 임대인 회원님들의 세입자분들도 상당수가 반환보증에 가입 중일 거라고 생각됩니다.

현재 반환보증에 가입 중인 세입자라면 나이와 상관없이 기존에 납부했던 보증료를 정부로부터 환급받을 수 있는 만큼, 이에 대해 세입자분들에게 안내해주신다면 회원님들과 세입자분들이 좋은 관계를 맺어나가는 데도 큰 도움이 될 거라 생각됩니다.

👉 환급 대상이 모든 연령대로 확대됐어요

국토교통부와 각 지자체에서는 전세사기로 인한 피해를 예방하기 위해 지난해 7월부터 ‘전세보증금 반환보증 보증료 지원사업’을 시행하고 있는데요. 기존에는 각 지자체의 조례에 따른 청년층과 신혼부부만이 지원 대상이었습니다.

그리고 앞서 말씀드렸듯이 지난 3월 4일부터는 지원 대상자가 전 연령층으로 확대됐는데요. 구체적으로 어떤 요건들을 충족할 때 이미 냈던 보증료를 돌려받을 수 있는지에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

👉 이 요건들 충족해야만 환급받을 수 있어요

보증료를 지원받기 위해서는 △가입자 유형 △연소득 기준 △보증 효력 유효 △전세보증금 금액 △무주택자 등의 기준을 모두 충족해야만 하는데요.

📌 가입자 유형

이 사업의 지원 대상자는 연령과 신혼부부 여부에 따라 △청년 △청년 외 △신혼부부, 이렇게 3가지 유형으로 분류됩니다.

△청년 유형으로 분류되는 연령 기준은 지역별로 조금씩 차이가 나는데요. 경기도와 부산에서는 가입자가 만 34세 이하일 때, 전라남도에서는 만 45세 이하일 때, 그리고 서울과 인천 등 그 밖의 다른 모든 지역에서는 만 39세 이하일 때 청년 유형으로 분류됩니다.

지역별로 연령 기준에 차이가 나는 건 각 시‧도별로 조례로 정한 청년의 연령 기준이 다르기 때문입니다.

각 지자체에서 정한 청년 연령을 초과하는 세입자들은 △청년 외 유형으로 분류되는데요. 환급 신청일을 기준으로 혼인신고일 7년 이내 부부는 연령과 상관없이 △신혼부부 유형으로 분류돼 지원을 받게 됩니다.

📌 연소득 기준

각 유형별로 소득이 일정 금액 이하일 때만 지원을 받을 수 있는데요. △청년 유형의 경우에는 부부 합산 연소득이 5000만원 이하일 때, △청년 외 유형은 부부 합산 연소득이 6000만원 이하일 때만 지원을 신청할 수 있습니다.

혼인 7년 이내인 신혼부부에게 적용되는 부부 합산 연소득 기준은 7500만원 이하이고요.

📌 보증 효력 유효

환급 신청일 기준으로 보증 효력이 유효한 전세보증금 반환보증에 대해서만 기존에 납부했던 보증료를 환급받을 수 있는데요.

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)이 취급하는 반환보증 상품으로써 신청일 기준으로 보증 효력이 남아있는 보증만이 환급 대상입니다.

📌 전세보증금 금액

지역과 상관없이 전세보증금 금액이 3억원 이하일 때만 보증료 환급을 신청할 수 있습니다.

📌 무주택자 기준

세입자가 부담한 전세보증금 반환보증 보증료에 대한 지원 사업이기 때문에 당연히 무주택자만을 지원 대상으로 하고 있는데요. 주택뿐 아니라 분양권, 입주권을 갖고 있을 때도 지원 대상에서 제외됩니다. 가입자가 아닌 배우자가 보유하고 있을 때도 마찬가지이고요.

이와 함께 등록임대사업자(일명 주임사)가 임대한 임대주택에 거주하는 세입자, 법인 임차인, 외국인(외국국적 동포)과 재외국민도 지원 대상에서 배제됩니다.

📌 주택 유형

보증기관의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 임대주택이 어떤 유형의 주택인지와 상관없이 보증료를 환급받을 수 있습니다.

👉 최대 30만원까지 환급받을 수 있어요

이 같은 요건들을 모두 충족하는 세입자라면 신청 절차를 밟아 기존에 납입했던 보증료를 최대 30만원까지 환급받을 수 있는데요. 납입 보증료가 30만원을 초과하면 30만원을, 30만원 이하일 경우에는 실제 납입한 금액만큼을 환급받게 됩니다.

👉 신청은 이렇게 합니다

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