[두부레터] 대출: 대혼란의 시대

💌 2024년 9월 10일 두부레터입니다.

다음 주는 즐거운 추석 명절입니다. 두부도 휴일에는 쉽니다. 17일 쉬고 24일에 만나요😁

# 대출: 대혼란의 시대

요즘 부동산 시장에서 핫 키워드는 '대출'입니다. '그래서 나는 대출이 나오는거야?'란 의문이 들 정도예요. 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?😒

대출 나오는 은행 찾기

집을 사거나 전세를 구할 때 '백퍼 현금으로!💸'...를 외치고 싶지만 그러기 쉽지 않죠. 대부분 은행에서 대출을 받아요. 그런데 최근 은행에서 돈을 빌리는 사람들이 너무 많아지고 있어요. 주담대는 물론 신용대출 등 다양하게요. 가계빚이 늘어나자 은행들이 '더 이상 빚을 늘리면 안된다'라며 대출을 조이기 시작했어요. 문제는 은행마다 기준과 조건이 다르다는 거예요. 그야말로 여긴 되고 저긴 안되고 입니다.

우선 지금 혼란을 겪는 이유가 '1주택자 주담대를 막겠다'는 거예요🤔

가장 빡센 곳 : 신한은행

9월 10일(오늘)부터 1주택자에게는 주택담보대출을 내주지 않기로 했어요. 두부가 마포에 집이 있는데, 이 집을 팔고 왕십리로 이사가려고 해요. 주담대 받으려 신한은행 갔더니 '갈아타기 조건부 주담대도 이제 못 받아요'라는 거예요. '아니, 이 집을 팔아야 그 돈으로 이사를 가죠!'라고 백번 말해도 놉🙅‍♀️. 마포의 소유권이 사라질때까지 '왕십리를 위한 주담대를 내주지 않겠다'는 거예요. 이게 서울뿐 아니라 전국의 모든 집이 해당해요.

조금 빡센 곳 : KB국민은행

여기도 1주택자의 주담대를 중단해요. 단, 새로 사려는 집이 서울 및 수도권에 있는 경우만 해당하고 지방은 주담대가 나옵니다. 그리고 두부가 '마포 집은 팔거예요!' 라고 기존 집 처분 조건을 결 경우엔 주담대가 나와요.

덜 빡센 곳 : 우리은행

기본적으로 국민은행과 동일해요. 근데 '너무 실수요자 죽이기 아냐?'란 불만에 예외조항을 만들었어요. 1주택 보유자라도 예비신혼부부에는 주담대, 전세자금대출을 해줘요. 이들은 실수요자로 보겠다는 거죠.

이 외 NH농협은행은 2주택 이상인 경우에만 수도권 주담대 제한, 하나은행은 아직 소식이 없네요.

주담대 만기도 바뀝니다.

두부가 1억을 빌렸을 때 최장 몇년까지 갚겠다는 게 만기인데요. *이게 길면 길수록 대출이 더 나오고 다달이 갚아야 할 금액의 부담은 줄어들어요.

* 연간 소득 대비 원리금 상환액의 비율을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 높아지기 때문.

원래 만기가 최장 50년까지인 상품이 있었는데요. 국민/신한/우리/카카오뱅크 모두 주담대 만기를 최대 30년으로 축소했어요. 하나은행과 NH농협은행은 한참 전에 50년 만기 주담대 판매를 종료했고요. (이래서 상품이 나오면 빠르게 득해야 하나봐요, 언제 없어질 지 모르니까요😥)

갑자기 왜이리 빡빡해진거지?

한 마디로 정리하면 '당국 때문에...'입니다. 이복현 금감원장이 지난달 25일 '은행들이 손쉽게 금리 인상으로 대출 수요를 줄이고 있다, 자꾸 이러면 당국이 개입할 수밖에 없다'고 비판했어요. 즉, 가계대출 줄이려고 금리만 만지작거리지 말라는 시그널이죠. 그런데 또 금융위원장은 '은행의 자율적 관리에 맡기겠다'라고 했네요. 여기선 개입하겠다, 저기선 너희들이 알아서해라... 이렇게 서로다른 말을 하니, 은행들은 '그럼 어떡하라는거지?'라며 우왕좌왕하기 시작합니다. 그리고 '금리말고 대출한도를 줄이자'로 의견을 모으면서 은행별로 조금씩 다른 결정을 내리게 된 거죠.

어찌됐든 여전히 부동산 시장은 뜨거우니 당국에선 '가계대출을 어떻게든 줄여'라고 이어갈 것 같아요. 9월부터 대출을 더더 줄이는 스트레스 DSR 2단계도 시행됐으니, 이게 부동산 시장을 잠재울지 지켜봐야겠어요.

🛎️ 부동산 용어

스트레스 DSR 이란?

DSR 계산식에 적용하는 금리를 인위적으로 높여 결과적으로 대출 한도를 줄이는 방식. DSR은 총부채상환원리금 비율로, 쉽게 말해 돈을 갚을 수 있는 만큼만 빌려주는 제도. [자세히 보기]

# 강남 3대장 몰려온다

9월인데도 폭염주의보가 내렸어요. 그런데 이 주의보가 한동안 이어질 것 같아요. 바로 부동산 청약 시장에서요☀️.

일명 가을 청약 대전이 열립니다. 강남3인방 청담르엘, 잠실래미안아이파크, 래미안 원페를라 청약이 시작돼요. 벌써 '앉아서 10억 번다' 등의 자극적인 기사가 쏟아지고 있어요. 이곳 역시 분양가상한제로 주변 시세보다 저렴이로 나오거든요.

💪대장1. 청담 르엘

청담삼익아파트를 재건축한 단지로, 10년 만에 공급되는 청담동 신축 아파트예요. 총 1261가구 중 149가구가 일반분양으로 나와요. 7호선 청담역이 코앞이고, 한 블록 건너 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)가 개발돼요. 노른자 위에 노른자 땅이네요. 그럼 가격은?

분양가 상한제 적용 단지 중 역대 최고예요. 평당 7209만원. 그런데도 인근 시세보다 저렴해요. 만약 국평(국민평형 84㎡)에 당첨되면 시세차익이 10억이에요.

💪대장2. 잠실래미안아이파크

송파구 잠실에서 18년 만에 대규모 아파트 공급이 이뤄져요. ‘잠실래미안아이파크’ 총 2678가구 규모예요. 10월 정도 청약이 시작될 예정. 분양가는 평당 5409만원. 국평 기준 18억원 선이라 그나마 청담 르엘이나 반포동 등 보다는 부담이 덜해요. 그래도 주변 대비 시세차익 6억이 예상되네요.

💪대장3. 방배 래미안 원페를라
총 1097가구로 재탄생해요. 전통 부촌인 방배본동과 방배동 카페 골목이랑 가까워요. 4·7호선 이수역과 7호선 내방역 도보권이에요. 평당 6700만원대 예상이고, 11월 말 정도 분양 예정이에요.

🙋‍♀️ 요즘 인기있는 평수는?

부동산 평수 중 국평이 있어요. 일반적으로 가장 많이 짓는 타입인 84㎡를 국민평수라고 부르는데요. 국평 기준이 바뀔 것 같아요. 가족 단위가 변하고 분양가가 너무 높아지니 점점 낮은 평수를 찾게될 수밖에 없는거죠. 물론 지방은 여전히 넓은 평수를 선호해요.

올해 들어 지난달까지 수도권 지역에서 전용 85㎡ 미만 1순위 평균 청약 경쟁률은 26.59대 1이었어요. 이거보다 높은 평수는 5.91대 1이니... 거의 4배 넘는 수준이네요. 특히 서울은 국평 미만이 150.24대 1, 그 이상은 49.37대 1이 나왔어요.

# 8.8부동산대책 성적표는?

강남 지역을 중심으로 그린벨트를 풀어 아파트 공급을 늘리겠다는 8.8 계획이 발표된 지도 한 달이 지났어요. 인구 분산, 공공기관 이전, 세제 강화 등 강남 집값을 잡기 위해 추진된 부동산 대책을 총괄해 보면 '공급 확대'보다 '수요 억제'에 맞춰왔어요.

# 메인은 학군과 교통

자녀 교육을 위해 움직이는 시기가 점차 빨라지는 현상은 아파트 가격 상승을 부추기고 있어요. 교육의 메카 대치동 ‘래미안 대치팰리스’ 전용 84㎡는 지난 달 36억원 신고가에 거래됐어요. 맞은편 ‘대치 선경 아파트’도 지난달 전용 127㎡가 42억2000만원에 거래되며, 올 봄 처음으로 40억원대를 돌파한 데 이어 최고가를 찍었죠.

# 하태하태 분양 입주권

지난 6일까지 거래된 분양·입주권은 591건으로 지난해 같은 기간보다 100건 이상 늘었어요. '분양권'은 청약 당첨자한테 해당 아파트를 분양받을 권리를 이전받는 것이며, 입주권은 정비사업 조합원으로부터 매입한 아파트 입주권리예요.

# 반포동 대장 싸움

반포동 대장 아파트 자리를 놓고 치열한 경쟁이 이어지고 있어요. 그간 반포동 대장 아파트인 '아크로리버파크'와 최근 지어진 새 아파트 '래미안원베일리'가 주인공이에요. 지난 6월 아크로리버파크 전용 84㎡가 50억원에 거래됐는데 바로 7월 래미안원베일리 전용 84㎡는 55억원에 손바뀜했어요.

# 지방은 언제...

9월 1주 기준 서울 아파트값이 0.21% 오르며 24주 연속 상승세를 이어간 데 이어 수도권 아파트값도 0.14% 올랐어요. 반면 지방 아파트값은 0.02% 떨어지며 가격 하락세를 이어가고 있네요. 집값뿐 아니라 지방의 미분양 문제도 심각해요. 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만1822가구로 지방 물량이 전체의 80.5%를 차지하고 있어요.