😰 상가/사무실 임대인은 올해 부가세 더 내요!

상가/사무실 임대인은 올해 부가세 더 내요! 간주임대료 이자율이 3.5%로 12년만에 최고에요!

✅ 상가/사무실 임대인은 25일까지 꼭 부가세 신고/납부해야 합니다.

✅ 월세에 붙는 부가세뿐만 아니라 간주임대료분 부가세도 내야 해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 7월과 함께 부가세 신고·납부 시즌도 함께 시작됐는데요. 상가와 사무실을 임대하시는 일반과세자 회원님이시라면 오는 25일까지 꼭 부가세를 신고·납부하셔야만 합니다. 기한을 어길 경우 높은 세율의 가산세가 부과되기 때문이죠.

특히 올해의 경우 간주임대료 책정에 적용되는 이자율이 기존의 연 2.9%에서 3.5%로 오르면서 상가·사무실 임대인 회원님들의 부가세 부담도 늘어났는데요. 2012년(연 4.0%) 이후 12년 만에 가장 높은 이자율이 적용됐습니다.

이번글에서는 어떤 임대인이 매년 7월에 부가세를 신고·납부해야만 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

이와 함께 부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 부과되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 안내해 드리겠습니다.

👉 보증금으로 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다

간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요. 임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다.

임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.

간주임대료 개념은 부가세뿐 아니라 소득세‧법인세를 과세할 때도 적용되는데요. 다만 세목에 따라서 간주임대료가 적용되는 범위와 대상에는 차이가 있습니다.

👉 주택 임대수입에는 부가세가 부과되지 않아요

그리고 여기서 한 가지 꼭 아셔야 하는 중요한 사실이 있는데요. 주택 임대의 경우 간주임대료에 부가세가 과세되지 않습니다.

주택의 경우에는 임대보증금을 얼마나 많이 받았던지와 상관없이 간주임대료에 대해 부가세를 부과하지 않고 있는데요. 주택 임대사업은 애초부터 부가세가 면세되는 면세사업이기 때문입니다.

간주임대료뿐 아니라 차임(월세)에 대해서도 부가세가 과세되지 않죠. 그렇기 때문에 주택만 임대하는 임대사업자라면 부가세에 대해서는 신경 쓰실 필요가 없죠.

간주임대료에 대해 부가세를 과세하지 않는 건 주택뿐만이 아닌데요. 법에 따라 논(답), 밭(전), 임야, 과수원, 목장용지, 염전, 공익사업과 관련된 지역권과 지상권을 임대하고 임대보증금을 받았을 때도 간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않습니다.

👉 상가‧사무실 임대할 땐 간주임대료에도 부가세 과세돼요

간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않는 부동산 유형을 따져보면 결국 상가, 오피스와 같은 수익형 부동산에만 간주임대료에 대한 부가세가 부과되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다.

상가 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자만 간주임대료에 대한 부가세를 신고‧납부하면 되는 것이죠.

그리고 흔치 않은 경우긴 하지만 만약 상가를 임대보증금 없이 임대할 경우에도 간주임대료에 대해서 고민하실 필요가 없습니다.

👉 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.

🔎 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일

임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.

2024년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.5%인데요. 이번 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 3.5%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

👉 정기예금 이자율 오르면서 부가세 부담도 커졌어요.

방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해 보면 2024년 1기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 348만874원이 간주임대료로 계상됩니다.

지난해(2023년) 귀속분 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 2.9%였는데요.

1년 사이 은행권 정기예금 금리가 오른 탓에 올해 상반기분 부가세를 신고‧납부할 때는 기존보다 0.6%포인트 높은 연 3.5%의 이자율이 적용됐습니다. 이에 따라 간주임대료도 그만큼 더 크게 계상되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.

👉 일반과세자는 간주임대료의 10%가 부가세로 부과돼요

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🕵️‍♀️ 세입자가 임대인 미납세금 동의 없이 어디서든 확인할 수 있는 거 아세요?

✅ 보증금 1000만원 이상 계약 체결한 세입자는 확인 가능해요! 상가도 포함!

✅ 계약 체결일부터 입주일 전까지의 기간동안 어디서든 확인할 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들이 꼭 알고 계셔야만 하는 매우 중요한 내용에 대해 설명드릴 텐데요.

보증금 1000만원 이상의 임대차 계약을 체결한 예비 임차인이라면 주택이든 상가든 상관없이 입주일 전까지 임대인의 동의를 얻지 않고도, 임대인의 세금(국세·지방세) 미납 내역을 전국 모든 세무서(국세)와 시·군·구청에서 자유롭게 확인할 수 있다는 사실에 대해서 말씀드리겠습니다.

예비 임차인이 갖고 있는 ‘임대인 세금 납부 실적 열람권’에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 2023년 4월부터 동의 없이 확인할 수 있어요

국세징수법과 지방세징수법이 개정되며 2023년 4월부터는 일정 조건을 충족하는 예비 세입자라면 임대인의 미납 국세·지방세 내역을 임대인의 동의 없이 확인할 수 있는데요.

이처럼 세금 납부 실적 열람권 자체는 시행된 지 벌써 1년이 넘은 제도이지만 아직도 많은 분들께서 이 같은 제도가 있다는 사실 자체를 모르고 계시죠.

👉 이 기준들을 충족하는 임차인은 자유롭게 확인할 수 있어요!

예비 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 임대인의 미납세금 내역을 확인할 수 있는 조건과 열람 신청기관, 열람 절차 등은 다음과 같은데요.

① 보증금 금액이 1000만원을 초과해야 합니다

(주택, 상가 모두 해당) 보증금이 1000만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 예비 임차인만이 임대인의 세금미납 내역을 자유롭게 확인할 수 있는데요.

주택뿐만 아니라 상가 역시 보증금 기준만 충족하면 예비 임차인이 제한 없이 세금미납 내역을 확인할 수 있습니다.

보증금 1000만원 이하 계약을 체결했을 경우에는 임대인의 동의가 있을 때만 미납 내역을 확인할 수 있고요.

② 임대차 계약일부터 임대차 기간 시작일까지 자유롭게 확인할 수 있습니다

임대인의 미납내역을 동의 없이 확인할 수 있는 건 이미 임대차 계약을 체결한 예비 임차인뿐인데요. 계약 체결일부터 계약서에 적힌 임대차 기간 시작일까지만 임대인의 동의 없이 확인할 수 있습니다.

만약 아직 계약을 체결하기 전이라면 임대인의 동의가 있을 때만 체납 내역을 확인할 수 있고요.

③ 국세는 전국 모든 세무서에서, 지방세는 전국 모든 시·군·구청에서 열람할 수 있어요

또한 임대차 계약을 체결한 주택과 상가의 소재지와 상관없이 전국 어디에서든 임대인의 세금 납부 실적을 확인할 수 있는데요.

2023년 4월 전까지는 국세는 주택·상가·건물 소재지 관할 세무서에서만, 그리고 지방세 역시 소재지 관할 시·군·구청에서만 미납 내역을 확인할 수 있었죠.

특히 지방세의 경우 과거에는 관할 지방자치단체가 부과했던 지방세에 대한 미납 내역만을 확인할 수 있었는데요. 다른 지자체가 부과했던 세금은 임대인이 미납했더라도 확인할 수 없었습니다.

그리고 2023년 4월부터는 국세징수법, 지방세징수법과 그 하위 법령들이 개정되면서 이 같은 제한들이 모두 사라졌는데요.

2023년 4월부터는 국세미납 내역은 전국 모든 세무서에서, 그리고 지방세 역시 전국 모든 시·군·구청에서 확인할 수 있게 됐습니다.

또한 지방세는 주택·상가 소재지 관할 지자체가 부과했던 지방세의 미납내역뿐 아니라 전국 모든 지자체가 부과했던 세금에 대한 미납 여부와 금액을 확인할 수 있게 됐고요.

④ 예비 임차인은 임대차 계약서 사본 갖고 가면 바로 확인할 수 있어요

위에서 말씀드린 조건들에 해당되는 예비 임차인이라면 신분증과 임대차 계약서 사본 등을 제출하면 해당 신청기관에서 임대인의 세금미납 내역을 손쉽게 확인할 수 있습니다. 국세는 민원봉사실, 지방세는 세무부서 등을 방문해서 신청하면 되고요.

⑤ 임대인의 동의 없이 확인했을 경우에는 임대인에게 통보합니다

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