[두부레터]조심 또 조심 백번 외칩니다

💌 6월 14일 두부레터입니다.

최근 키워드가 '매물은 쌓이는데 금리도 올라요'입니다. 다주택자 양도세 중과가 일시적으로 stop 되면서 매물이 나오고 있는데요, 이때가 기회다! 싶겠지만, 대출금리가 무섭게 오르고 있으니 실매매는 저조한 사항인거죠. 😓

💬 지금 핫한 뉴스

조심 또 조심 백번 외칩니다 😩

전세 보증금 사기가 급증하고 있습니다. 사례도 다양한데요, 1) 전세 살고 있는데 갑자기 집주인이 잠적해 경매 소송까지 가는 경우, 2) 집주인이 세금을 내지 않아 아파트가 압류돼, 보증금을 못 돌려받는 경우... 입니다.

듣기만 해도 너무 황당하죠? 어떤 사건이든 가해자가 제일 나쁘지만, 이런 일 겪지 않으려면 우리도 AtoZ를 꼼꼼히 따지고 살피는 것이 중요합니다.

전세사기, 얼마나 심각한데?

'전세금 반환보증 사고 금액'이 2018년부터 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 2019년 들어 엄청 뛰었죠.

그리고 올해 4개월분만 조사했을 뿐인데, 사고금액이 2018억원이 나왔어요. 이는 작년 동기 대비 30%나 급증한 수치예요. 중요한 건, 이런 전세 사기가 특히 신축 빌라에서 많이 일어난다는 겁니다.

와이, 빌라인가?

흔한 경우가 빌라를 지은 건축주가 비싼 가격에 세입자를 들이는 겁니다. 그리고 두부(제3자)에 매각합니다. 세입자 입장에선 갑자기 주인이 바뀐 셈이죠? 근데! 두부가 실제 매수 의사 없이 명의만 빌려주는 '바지 집주인'인 경우가 많은 거예요.

이 때 다음 세입자가 바로 구해지면 ok 지만, 전세금이 너무 높아서 아무도 안 들어오려고 한다면 바지 집주인 두부는 돌려줄 돈이 없다며 배째라고 합니다. 그럼 집은 공매로 넘어갑니다.

여기서 중요한 것이, 집이 *공매로 넘어가면 전세 확정일자 권리보다 공매가 우선이기 때문에 세입자는 공매 후 세금 체납액을 제외한 돈만 받을 수 있다는 것이죠.

* 공매: 국세징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매

그럼 어떻게 해야하지?

캠코(한국자산관리공사)에서 '전세사기 예방 요령'을 내놨어요. 얼마나 사기가 많으면 요령까지 배포할까 싶은데요...😩 혹시 모르니 미리부터 익혀둬야 겠습니다.

1) 임대차 계약 전 '시세, 등기사항증명서, 미납세금' 열람

- 우선 전세가격이 시세와 적정한지를 체크해야 합니다. 간혹 '여기 왜이리 높아?'라는 곳이 있을 수 있어요.

- 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일한지를 꼭 확인합니다. 인터넷등기소 누리집이나 무인민원발급기·법원에서 발급할 수 있어요.

- 집주인이 세금을 안 냈을 수도 있어요. 이럴 경우, 조세 원칙에 따라 나라는 내 보증금보다 세금을 먼저 가져갑니다. 그러니 '미납국세 열람제도'를 활용해 밀린 세금이 없나 꼼꼼히 살핍니다. 국세청 누리집에서 확인할 수 있어요.

2) 임대차 계약 후 '대항력과 우선변제권'을!

말이 조금 어렵죠? 두부두부하게 풀어볼게요!

- 계약을 하고 잔금을 치르... 거기서 스탑! 돈 주기 전에 '등기사항증명서'를 다시 한번 봅니다. 그리고 보증금 총액과 앞순위 권리자를 확인합니다. 혹시 나보다 앞에 누군가 있다면 일 터졌을 때 내 보증금 못 돌려받을 수 있어요.

- 계약 후 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 합니다. 대항력이란 집 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리예요. 대항력은 전입신고한 다음 날부터 효력이 생겨요.

- 그런데 부동산의 근저당권이 전입신고와 같은 날 진행될 경우 문제가 생깁니다. 집주인이 전세계약 맺은 당일, 주택을 담보로 대출을 받으면 근저당권이 설정되는데요. 이게 전입신고의 대항력보다 우선이기 때문에, 혹시 일 터지면 대출기관에서 나보다 먼저 돈을 가져갑니다. 😨

문제는, 교묘하게 계약 당일 대출을 받아버리면 앞서 '이것 저것 확인해 보세요'라고 한 부분에서 확인이 안 된다는 거예요. 이를 방지하는 방법! 바로 계약서에 '특약'을 넣는 것입니다. ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 피해를 줄일 수 있어요.

3) 전세보증금 반환보증보험과 전세권 설정

- 반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·서울보증(SGI)에서 신청할 수 있어요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 위의 보증사에서 보증금을 받을 수 있는 제도예요.

- 만약 전입신고를 하기 어려운 상황이라면 전세권을 설정합니다. 그럼 뒷순위 권리자보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는데요, 단, 집주인 동의를 얻어야 합니다.

💭 부린이 길잡이

돈 아끼는 이사 방법

살면서 누구나 한 번쯤은 겪는 일, 바로 이사입니다. 이사의 달인이 아닌 이상 꼼꼼하게 계획을 세워야 쓸데없이 나가는 돈을 아낄 수 있습니다.

가장 먼저 이삿짐 센터부터

특히 이사철에 이삿짐 센터 예약은 하늘의 별따기. 내가 아쉬운 상황에 놓이면 이것저것 비교해볼 틈 없이 부르는대로 내야할 경우도 있습니다. 적어도 한 달전부터 여유를 갖고 이삿짐 센터별 비교를 해보고 최적의 견적을 받아냅니다.

그림 그리기를 해본다

집을 계약한 후 해당 집에 가서 벽면의 폭과 높이를 잘 기록해 둡니다. 새 가구를 살 경우 치수에 맞춰 구매해야 당근🍍행을 면할 수 있어요. 혹여 반품할라치면 사다리차 비용을 또 지불해야 할 수도 있으니까요. 또한 이삿날 가구 배치할 때 혼선을 줄일 수 있습니다.

스티커 붙이기

이사 2~3주 전에는 버릴 물건을 체크합니다. 폐기물에는 동주민센터나 구청 홈페이지 또는 지정 슈퍼나 편의점 등에서 폐기물 스티커를 구입해 미리 붙여놓습니다. 아! 가전 폐기물은 무료 서비스를 이용할 수 있는데요, 폐가전제품 배출예약시스템을 통하면 무상방문수거가 접수됩니다.

전화 부지런히 돌리기

요즘 우편물 받는 곳이 드물지만, 그래도 우체국이나 은행, 카드회사, 보험회사 등에 전화해 우편물 주소지를 변경합니다. 이것 또한 주소변경 원클릭 서비스를 이용하면 편리합니다. 참 좋은 세상이죠

인터넷이나 전화, TV 도시가스 등을 통신사나 지역 도시가스공사에 미리 변경 신청합니다.

이사 디데이

내가 사용한 도시가스, 전기요금, 상하수도요금 등은 일할 계산하여 미리 지불하고 떠납니다. 직접 인터넷뱅킹으로 납부할 수 있고, 부동산에서 임차인을 대신해 이사 당일 오전에 공공요금을 정산해 주기도 하니까 부동산에 부탁하면 됩니다.

생각보다 쉽다는 이것

바로 까먹지 말아야 할 것, 전입신고와 확정일자인데요. 내 보증금을 보호받기 위한 절차로 동주민센터에 가서 전입신고 및 확정일자를 부여받아야 합니다. 아! 더 편리한 방법이 있죠. 전입신고는 정부24에서, 확정일자는 대법원인터넷등기소에서 할 수 있어요. 만약 주택임대차신고 대상이라면 부동산거래관리시스템에서 신고하면 됩니다.

[참고: 부동산 상식사전 도서 중]

📚 부동산 용어풀이

추가분담금

공사가 예정보다 규모가 커지거나 일정이 딜레이 될 경우 발생하는 비용을 조합원들이 일정하게 나눠내는 것

재건축 초과이익환수제

재건축 기대감 등으로 당초 예상한 감정가보다 주택 가격이 상승한 경우 그 이익을 국가가 환수하는 제도

📰 간추린 늬우스

🍏 전세가 꿈틀꿈틀?

임대차3법 시행 2년이 도래하는 7월31일 이후 시장이 요동칠 가능성이 제기되고 있는데요, 서울 아파트 전세 매물이 줄어들고 가격은 다시 꿈틀대고 있습니다. 강남 및 서초구 등을 중심으로 전셋값이 상승세를 나타냈고, 반면 서울 아파트 전세 매물이 전반적인 감소 추세입니다.

🍏🍏 2030 꿈틀꿈틀?

이번 정부가 생애최초 주택구입자에게 LTV를 80%까지 상향, 청년층은 DSR 산정 시 미래소득 반영폭을 확대할 예정, 청년·신혼부부를 대상으로 50년 만기 모기지도 출시할 계획입니다. 그래서 2030의 영끌 내집마련 움직임이 예상됩니다. 그러나 주담대 대출금리가 최고 6%까지 오른 상황이니, '살라는거야, 말라는거야' 애매한 상황입니다.

🍏🍏🍏 서울 아파트값이 3배로?

작년 1인당 국민소득(GNI)이 4000만원을 넘어섰는데, 같은 기간 서울의 아파트값은 세 배 가까이로 상승했습니다. 수급과 규제 등 다른 변수들이 서울의 아파트값을 소득보다 더 많이 끌어올린 것으로 분석되는데요, 작년 1인당 국민총소득은 4048만원 전년보다 7.2% 증가했고 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 176.5로 2006년 1월(61.0)과 비교하면 세 배 가까이로 올랐습니다.