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[리얼바이 노트] 심상치 않은 미국 부동산 - ③
미국 부동산발 금융 위기설 - 리스크를 확인하자! 😥
[주요 경제 일정] 4월 한국 기준 금리의 행방은!?

[주요 뉴스] 미국과 한국의 상반된 오피스 시장

심상치 않은 미국 부동산 - ③

미국 부동산발 금융 위기설 - 리스크를 확인하자 !😥

최근 미국 금융 시장에서는 상업용 부동산 발 금융 위기설이 나오고 있어요. 지속적으로 상승 중인 공실률과 급격히 하락한 자산가치 때문에 위기설이 대두되고 있는데요. 부동산에 투자할 때는 대출을 활용하여 투자하는 것이 일반적인 관례인데, 자산가치가 하락하면서 부동산 대출 시장에서도 빨간불이 켜졌어요.

미국모기지은행협회에 따르면 2024년에만 약 1,250조원(9,290십억달러)의 대출 만기가 도래할 예정이라고 해요. 미국 전체 GDP (254,627억 달러 – 2022년 기준) 대비 4%에 육박하는 금액이에요. 2025년까지 더하면 약 2,000조원 수준으로 한국 KOSPI 전체(약 2,000조원)가 송두리쨰 날아갈 수 있는 규모에요. 이렇게 막대한 규모의 대출 만기가 한 번에 도래하면 유동성 위기로 번질 수도 있어요

부동산 금융 위기설 - 여기서 끝이 아니에요 !!

더욱 시급한 건 대출 만기가 도래한 지금 ! 오피스 대출금리가 과거 최저금리 대비 3배 수준으로 오른 상황이에요. 투자자들이 갑자기 많은 대출을 상환하거나 연장해야하는데 금리가 너무 높아서 연장하는 게 어려워졌어요. 그렇다면 대출을 상환해야하는데 …. 그럴 만한 유동성을 갖추고 있지 못해서 금융 위기설이 돌고 있는 것에요. 어찌보면 지금 … 정말 심각한 상황이에요. 😥

💡 리얼바이의 투자 Tip !!

그래도 다행인 건 !! 부동산 대출 연체율이 역대 최저 수준이라는 점이에요. 상환을 하지 못해서 연체되고 있는 대출이 많지 않다는 점이죠.

국내 투자자가 투자한 미국 오피스에서도 E.O.D(기한이익상실, Event of Default)가 종종 발생하고 있다고하지만, 서브프라임 사태 때처럼 연체율이 높지 않다는 점!!

그래도 우리가 안심할 단계는 아니니 계속해서 주시해보도록 해요 !🤗

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📆 주요 경제 일정

✏️ 주요 일정 요약
① 🇺🇸 3월, 실업률과 물가가 발표돼요! 🏷️

- 4월 5일 (금) 미국 실업률 발표

- 4월 10일 (수) 물가가 발표 됩니다 !

② 🇰🇷 한국의 금리가 결정됩니다 ~😀

- 4월 2일 (화) 한국의 물가는 더 내려갈 것인가?

- 4월 12일 (금) 4월 기준금리 결정

🤗 남색 텍스트를 누르면, 원문 기사를 확인해 볼 수 있어요.

💥 ‘여기가 바닥일까 더 내려갈까’...최악 치닫는 美 상업용 부동산

미국 상업용 부동산 시장이 역대 최악의 침체를 경험 중이에요. 코로나 팬데믹으로 변화한 근무 형태와 고금리가 큰 영향을 미치고 있답니다. 맨해튼과 실리콘밸리 등 대도시의 공실률은 20%를 넘어서며, 오피스 빌딩들은 아파트로의 전환을 시도하고 있어요. 이 상황은 미국 금융권에도 큰 위협이 되고 있어요.

📊 “미국 상업용부동산 시장 부진이 은행들 수익 제약 요인”

미국 상업용부동산(CRE) 시장 부진이 은행들의 수익 제약 요인으로 지목됐어요. 소규모 유럽 은행의 취약성, 주요 은행 규제 개선 노력, 일본 대형은행의 예금금리 인상 등이 함께 주요 이슈로 언급됐어요.

📈 한국 오피스 시장만 활황…외국계 운용사들 '호시탐탐'

한국 오피스 시장에 외국계 운용사들의 주목을 받고 있어요. 서울 GBD(강남권역)의 '더 에셋 타워'와 같은 눈에 띄는 매물이 시장을 활성화시키고 있죠. 고금리와 부동산 침체에도 낮은 공실률 덕분에 매력적인 투자처로 떠오르고 있어요. 시장의 주요 플레이어들은 가격 조정을 기다리며, 앞으로 활발한 투자가 기대되고 있어요.

📌 정부 ‘리츠’ 띄우기 …오피스 시장 온기 돌까

정부가 리츠 활성화 정책을 밀면서 오피스 시장에 새로운 기회가 열리고 있어요. 특히 부동산투자회사법 개정안 통과로 리츠의 배당 기준이 개선되며, 오피스 시장에 대한 투자가 더욱 매력적으로 다가올 전망이에요. 금리 인하 기대감과 함께, 리츠가 오피스 시장에 더 활발히 참여할 수 있는 환경이 조성되고 있어요.😀

🏷️ 기후 위기 대응…2030년까지 정책금융 420조원 푼다

정부가 2030년까지 탄소 중립을 위해 420조원의 정책금융을 투자해요. 저탄소 전환, 신재생 에너지 투자에 141조원, 기술 지원 등에 279조원이 쓰일 예정이며, 기후 기술에 9조원을 추가 투입해요. 또한, 미래에너지펀드에 9조원을 조성하고, 기후 금융 지원을 강화할 계획이에요. 🌳🌳

📈 정의선의 '수소 경영'...모빌리티 이어 철강까지 확장한다

정의선 현대차그룹 회장의 '수소 경영'이 철강업계에도 확장되고 있어요. 현대제철은 탈탄소를 위해 충남 당진제철소에 LNG 발전소를 건설하고, 수소 발전도 고려 중이에요. 이는 전통적인 철강 산업의 탄소 배출 저감과 글로벌 '그린 철강' 수요에 대응하기 위한 전략으로, 수소 생태계 형성에 맞춰 철강 생산도 수소를 활용할 계획이에요.😀

🔨저출산 해소 위해 '청약제도' 대폭 손질..분양시장 활성화도 기대

저출산 해소와 분양시장 활성화를 위해 청약제도가 크게 개편돼요. 배우자 청약 당첨 이력과 관계없이 신혼부부 특공 신청이 가능해지고, 맞벌이 부부 소득 기준이 상향 조정됩니다. 또 신생아 👶특별공급으로 연간 공공 3만, 민영 1만 가구를 공급할 예정이에요. 이러한 변경은 신혼부부 등 젊은 층의 청약 당첨 기회를 넓히며 봄 분양시장에 긍정적 영향을 줄 것으로 기대돼요.

🔍 GTX-A 30일 개통 앞두고 동탄 등 수혜지역 들썩들썩

GTX-A노선 개통이 임박하면서 동탄 등 수혜지역의 부동산 시장이 활기를 띠고 있어요. 동탄역 롯데캐슬은 5개월 만에 1억 올라 22억에 거래됐고, 수도권 지역 집값 상승세가 뚜렷해지고 있어요. GTX 개통🚄으로 서울 주요 업무지구 이동 시간이 대폭 줄어들며, 수도권 확장을 통한 집값 안정화에 기여할 것으로 기대되고 있어요.

💰 명목 임대료 (Face Rent)

명목 임대료는 임대 계약에 명시된 임대료의 공식적인 금액을 의미해요. 무상 임대 기간, 인테리어 비용 지원과 같은 인센티브를 적용하지 않은 임대 기준가를 말해요.

⛪ 실질 임대료 (Effective Rent)

실질 임대료는 명목 임대료에 무상 임대 기간을 적용하여 계산한 금액으로, 임차인이 실제로 부담하는 금액을 말해요. 예를 들어, 1년 짜리 임대 계약의 경우 명목 임대료가 월간 300만 원인데 무상임대 기간을 6개월 제공 받았다면, 임차인 입장에서 실질 임대료는 150만 원이 돼요.

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