1.정당 계약률 70%면 30%는 미분양이라는 말 아닌가요?
서울 강동구 둔촌동 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 정당계약이 17일 끝났어요. 계약률은 70%로 확인됐어요. 전용 84㎡, 59㎡가 80%대고 29, 39, 49㎡ 소형평수가 50%대로 계약됐어요.
정당계약률 70%면, 나머지 30%는 예비당첨자에게 기회가 돌아갑니다. 예비당첨자 계약을 2월 초에 받고요. 거기서도 못채우면 무순위 청약으로 넘어갑니다.
분양업계에 따르면, 통상 예비당첨자까지 넘어가면 20~30%는 채웁니다. 그래서 둔촌주공은 계약률 90%는 달성할 것으로 보고 있어요.
2. 둔촌주공 줍줍 나오나요?
분양업계에 따르면, 59~84는 무순위까지 안가고 예당에서 마감될걸로 보고요. 소형평수는 저층 위주로 일부 물량은 무순위로 나올수도 있을거라고 봅니다.
현재는 거주지 상관없이 무주택자만 무순위청약 참여할수 있는데, 정부가 무순위 청약을 유주택자도 거주지 상관없이 참여할수 있도록 주택공급 규칙을 개정개정하겠다고 최근 발표했잖아요. 이 개정 작업은 다음달 예정입니다. 이렇게 되면, 거주지 상관없이 유주택자도 참여할수 있습니다. “결국 ‘줍줍’까지 넘어가면 다 팔리지 안겠냐”면서 ‘완판’을 예상하는 이유입니다.
3. 8억짜리 투룸을 누가 샀을까
"사실 59, 84는 무난히 가겠다 싶었는데 문제가 소형평수였거든요. 소형은 팔기 어려워요. 이번에는 분양가도 좀 있어고요. 그런데 이게 계약률 50% 채운거면 선방한거죠."(분양사무소 관계자)
“요즘처럼 하락기에 이정도 계약률이면 거의 ‘완판’이라고 봐야죠. 무엇보다 소형이 저렇게 많이 팔린 건 진짜 선방했네요.”(고준석 제이에듀투자자문 대표)
원룸, 투룸 소형이 물량이 많아서(2000가구, 전체 일반 공급 물량의 42%) 이게 어느 정도 소화가 될것이냐가 관건이었습니다. 전용 49㎡가 8억8000만원, 39㎡가 7억원대였습니다. 넓은 원룸, 혹은 투룸을 누가 7~8억원 주고 사겠냐는 반응이 많았죠. 그런데 이게 정당계약에서 절반 이상 나간거에요.
“2008년 리센츠 분양할때 소형평수(12평)이 1억7000만원이었는데 지금 10억하잖아요. 지방에서 분명히 서울 소형 투자 수요 있어요. 지방 돈많은 분들은 여유되면 한채씩 더 담고 싶어하시죠"(고준석 대표)
"1인가구, 신혼부부 수요 있어요. 우선 여기 입지가 좋잖아요. 더블 역세권에 올림픽공원 가깝고. 서울 출퇴근하는 신혼부부라면 호감있는 곳이죠. 면적이 좁다는게 걸릴 수 있는데, 49㎡같은 경우는 확장하면 25평 느낌이 날 수 있어요. 신혼부부 전월세 수요 있을거에요. 분양가 8억이면 전세가 4~5억정도에 충분히 나갈만 하죠."(둔촌동 K공인 대표)
4. 규제 완화가 살린 둔촌주공
당초 미분양이 우려됐던 둔촌주공이 높은 계약률을 보이는 이유 중 하나로 정부의 규제완화가 꼽힙니다. 정부는 서울 서초·강남·송파·용산구 등 네 곳을 제외한 모든 지역을 부동산 규제 지역에서 해제했습니다. 또한 실거주의무 폐지, 전매제한 축소, 중도금대출 기준 폐지 등을 발표하며 소급적용한다고 설명했습니다. 둔촌주공은 분양가 12억원 이상이라 중도금 대출을 받을 수 없었던 전용면적 84㎡까지 대출이 가능해졌고, 전매제한 기간도 8년에서 1년으로 줄었고 실거주 의무요건도 사라졌습니다.“규제 완화 아니었으면 이정도 계약률은 안나왔죠.”분양업계 관계자들은 입을 모아 말합니다. 서울 송파 한 공인중개업소 관계자는 “실수요도 부담스러운 규제였는데 이게 없어졌으니 아무래도 계약하기 자유로워졌다”고 했습니다.
부동산 수요를 결정하는데 ‘가격’도 중요한 요소지만 ‘규제’의 영향력도 크다는 것입니다.
=>★가격이 수요를 결정하는 중요한 요소죠. 그러나 규제로 인한 수요 변화도 꼭 체크해보셔야합니다. 즉 우리가 아파트의 수요를 예상할때, 현재의 수요가 만약 규제가 풀린다면, 규제가 더해진다면 그대로일까? 이러한 생각도 하셔야한다는 거죠. 특히 부동산처럼 규제의 영향력이 큰 시장에서는요. 규제 풀면 ‘숨겨진’ 수요가 나와요.”
5. 서울 대단지 신축 국평 '뉴노멀' 20억
둔촌주공 전용 84㎡ 분양가 13억원. 이자비용과 취득세, 발코니 확장 비용 등 계산하면 분양가 15~16억원에 받는 셈입니다. 현재 서울 송파 헬리오시티 같은 평형이 급매로 16~17억원대에 거래되고 있습니다.
통상 분양을 받을때는 내가 받는 분양가보다 시세가 조금이라도 오를 것을 기대하고 받습니다. 15억원에 분양받는다는 얘기는 계약자들이 기대하는 가치는 18~20억원은 될 것이라고 보는 겁니다. 고준석 대표는 "반포가 30억이 넘는데, 둔촌동 15억은 싸다고 생각한거죠. 15억주더라도 손해는 안보겠다는 사람이 많다는 걸 시장이 보여준것"이라고 했습니다.
익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "이정도 고금리에 , 저정도 가격에 70% 정당계약률 나왔으면 엄청 흥행"이라고 평했습니다.
6. 둔촌주공 완퐌되면 부동산 시장 반전하나요
여기서부터 진짜 중요한 문제죠.
어찌저찌 둔촌주공이 계약이 다 되더라도, 그렇다면 둔촌주공 결과가 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠 것이냐, 입니다.
(1) 폭락에 대한 심리를 누그러뜨릴수는 있다.
<이처럼 고금리에, 서울 국평 15억에 다 팔렸다 → 이자 등등 감안해서 신축 대단지가 17~18억 →이정도는 마지노선이 되겠다>
이런 심리가 확산될 수 있을 것으로 보여요. 어찌됐든, 저찌됐든 저 분양가로 5000명 가까운사람들이 분양을 받은 셈이니까요. 신축이 저정도 기준이라고 받아들여지면, 주변 구축은 그 신축 가격 아래에서 거래가되기때문에 둔주 분양가가 가격 하락에 대한 '지지선' 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다.
(2) 전국구 무순위 청약 결과도 관건
지금 장위 레디언트는 예당서도 계약자를 못찾아서 무순위 청약 중인데요, 여기서도 미달돼서 계속 계약자를 찾고 있어요. 둔촌주공도 예당까지 못찾은 물량은 무순위를 진행할텐데요. 다음달 전국에서 유주택자들도 참여할수 있도록 무순위 청약이 바뀝니다.
서울 미분양 아파트들이 '무순위'에서 완판된다면, 지방이든 서울 유주택자들이 담았다는 뜻이고, 그만큼 투자수요가 있다는 것이 확인된 셈이죠. 무순위 청약 경쟁률로 투자수요를 가늠할수 있기때문에 무순위 청약 개정 후에 그 결과를 주목해야합니다.
(3) 둔주만으로 하락 물줄기를 상승으로 되돌릴 수는 없다
하락흐름에서 상승 흐름으로 바뀌려면 금리, 가격, 심리, 규제 등등 여러 요소가 작용하겠지요. 중요한 것은 현재는 전세가, 매매가 둘다 하락하는 급격한 하락기라는 점입니다.
“주변 아파트 가격이 올라야 둔촌주공 가격도 더 오르는건데 지금 그렇지 않아요. 금리인상 기조가 이어지고 있고요. 지금 잠깐 몇달동안은 규제완화 효과로 들썩거리는 느낌은 있을 수 있어요. 그런데 상승으로 전환되기는 어렵습니다.”
이현철 아파트사이클연구소장은 자신의 유튜브 채널에서 "둔촌주공이 잘되도 (하락)상황을 바꿀 수 없어요. 그러나 분양이 잘 안되면 상황을 더 안되게 만들 수 있죠. 시장이 하락세인데 미분양이 많이 나왔다고 하면 하락속도를 더 강하게 만듭니다"라고 설명했습니다.
둔촌주공이 저조한 계약률이 나왔다면 부동산 심리를 더욱 얼게했을텐데, 최근 정부의 규제완화로 하락폭이 줄어들고 있는데다가, 무난히 계약이 진행되면서 얼어붙은 심리는 조금은 누그러뜨릴 수 있을 것 같아요.
매부리언 여러분들은 둔촌주공 계약률 결과 어떻게 보시나요?
만약 '줍줍'의 기회가 돌아온다면 청약 넣으실건가요?
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
진심을 담아서
이선희 기자 올림 | 
