두부먹고 내집마련 한걸음 더 내집마련 꿈꾸는 모든 부린이를 위한
💌 12월 첫주에 전하는 두부레터입니다.
💬 지금 핫한 뉴스 양도세 '또' 바꼈으니 주목! 비싼 집의 기준이 또 바꼈습니다. 집 팔 때 차익에 내는 세금이 양도세인데요, 양도세를 내는 집 가격의 기준이 기존 9억에서 12억으로 올랐습니다. 생각보다 조금 복잡할 수 있으니 이것저것 다 빼고 단순하게 계산해 볼게요! [9억 이하까지 면제해 줄 때] 두부가 래미안 아파트를 12억에 사서 20억에 팔게 됐어요. 그럼 양도차익이 8억이잖아요? 8 곱하기 20억(판 금액) 분의 11(20억-9억)을 합니다. 즉, 8*11/20=4.4억이 나와요. 4.4억이 세금을 매기기 위한 '양도차익'입니다. 여기에 이것저것 빼고 세율을 적용하면 *양도세가 1억 남짓이 나옵니다. 즉 12억에 산 아파트를 20억에 팔 때 세금을 약 1억 내야한다는 거죠. 😱 그런데 집값이 계속 상승하다보니, 세금 매기는 기준도 올라가야 한다는 주장이 나왔어요. 고가 기준 9억은 2008년부터 유지돼 온 숫자거든요. 시세에 맞춰 집값 기준을 12억으로 올린 겁니다. 그래서 👇 [12억 이하까지 면제해 줄 때] 두부가 래미안 아파트를 12억에 사서 20억에 팔게 됐어요. 그럼 양도차익이 8억이잖아요? 8 곱하기 20억(판 금액) 분의 8(20억-12억)을 합니다. 즉, 8*8/20=3.2억이 나와요. 3.2억이 세금을 매기기 위한 '양도차익'입니다. 여기에 이것저것 빼고 세율을 적용하면 *양도세가 8천 남짓이 나옵니다. 기존 9억 기준일 땐 1억 넘게 내던 세금을, 12억 기준으로 바뀌니 8천만원 정도로 줄어들게 된거죠. 😆 그럼 시장에 매물이 나올까? 지금 계속 세금 정책을 바꾸는 건, 공급이 많아지게 해서 집값을 낮추려는 요인이 큽니다. 그런데 중요한 건 이번 양도세 기준 변화가 1가구 1주택에만 적용된다는 거예요. 그동안 말이 많았던 것이, 종부세와 양도세를 동시에 올리면 누가 집을 팔까요?라는 거였는데요, 양도세를 낮춰야 다주택자들이 한 채만 남기고 나머지는 팔지 않겠냐는 의미죠. 그런데 이번에도 다주택자는 해당되지 않으니, 기대만큼 매물이 많이 나올 것 같지 않다는 분석이에요. 그리고 현재 대출도 꽉 막혀 있으니, 1주택자의 움직임도 지렁이처럼 꿈틀만 할 것 같다는 의견입니다. 헷갈려요! 세금뿐 아니라 정책이 한 번 바뀌려면 여기 저기 승인받고 일정 기한을 두면서 '시장의 혼란을 최소화' 하려고 합니다. 이번 소득세법 개정안 역시 지난 2일 통과됐고, 내년 1월 1일부터 시행하려고 했어요. 그런데 '내년부터 양도세 비과세 기준이 12억으로 바뀐대!' 소문이 쫙- 퍼지고 나자, 집 계약을 하고 잔금을 막 치르려던 사람들이 뭥미?😲 반응을 보이기 시작합니다. 조금만 기다리면 몇 천, 많게는 0원까지 세금을 줄일 수 있으니 잔금일을 늦추려고 발벗고 나섭니다. 집주인에게 '잔금일 조금만 늦춰주면 웃돈 얹어줄게요'라는 현상까지 벌어질 정도입니다. 그러자 이번엔 이미 집을 계약한 사람들의 원성이 높아집니다. 그동안 바꾼다 만다 말만 나와서 9월에 집을 팔았는데, 갑자기 초고속 세법이 바뀌는 걸 보니 허탈하다는 입장인거죠. 더 헷갈려요! 시행일만 헷갈리는 게 아닙니다. 고가 주택의 기준이 저마다 다른 것도 헷갈립니다. 정리하면 👇
[출처: 중앙일보] 어떤 건 공시가격 기준, 어떤 건 시세 기준... 이렇게 가격의 기준도 다르며, 고가 기준 또한 9억, 11억, 12억, 15억... 다릅니다. 그 이유 중의 하나가 집값 잡기 위한 수단으로 세금정책을 이렇게 했다 저렇게 했다 일관되지 못하다는 지적이 나오고 있어요.
💬 부린이 길잡이 오피스텔도 1주택이 되나요? Q. 오피스텔에 대하여 자세히 알고 싶습니다. 오피스텔을 구매하여 거주하면서 무주택자로 청약신청을 할 수 있나요? 그리고 아파트 1채, 오피스텔 1채를 갖고 있으면 2주택자가 되나요? 👉👉👉 결론적으로 맞을 수도, 아닐 수도 있습니다. 오피스텔을 '주거용' vs. '업무용'으로 갖고 있냐에 따라 달라지는 건데요. 전입신고를 하면 주거용이 되고, 사무실 등으로 쓰면 업무용이 됩니다. 참고로 업무용일 경우, 종합부동산세와 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 빠지기 때문에, 실제로 거주용으로 쓰면서 전입신고를 하지 않아 '의도적으로 탈세'하는 문제도 많다고 합니다. 그래서, 아파트 먼저? 오피스텔 먼저? 순서에 따라 1주택과 2주택으로 갈립니다. 먼저, 전입신고를 한 주거용 오피를 갖고 있으면서 추가로 아파트를 구매할 경우=2주택자가 됩니다. 그럼 세금을 더 많이 내게 됩니다. 반대로, 아파트를 갖고 있는데 추가로 오피스텔을 구매할 경우=1주택자가 됩니다. 아직 오피스텔에 입주한 것이 아니니, 이를 거주용으로 할지 업무용으로 할지 정해지지 않았으니, 오피의 본캐인 '업무용'으로 간주하고 1주택으로 보는 것이죠. 같은 맥락으로, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 그럼 청약은요? 주거용이든 업무용이든 상관없이 무주택자로 간주합니다. 이유는, 청약 시 주택법과 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받기 때문인데요. 어떤 해석에도 오피는 주택 부류에 끼지 못합니다. 그래서 청약할 때 오피는 0주택이라는 것! [출처: 동아일보] * 매주 두부레터에 많은 상담이 들어오고 있는데요, 모두 다 담지 못해 죄송할 따름입니다 😭 그래도 최대한 많은 분이 궁금해할 만한 주제를 픽!하고 뉴스 및 전문가 코멘트를 발췌해 답변드리도록 하겠습니다 😉
📚 부동산 용어풀이 지구단위계획 : 도시 일부 토지이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시켜 미관을 개선하고 양호한 환경으로 만들어 체계적이고 계획적으로 개발하고 관리하는 것을 목적으로 함. 지상권 : 빌린 땅 위에 건물을 지을 수 있는 권리
📰 간추린 늬우스 🍏 올해 아파트 증여 건수가 지난해 기록한 역대 최대치를 갱신할 것으로 전망되면서 토지 증여량도 역대 최다 수준을 기록한 것으로 나타났다. 그야말로 증여 열풍이다. 🍏🍏 올해 연말까지 '민간 아파트 사전청약 6000가구 공급 계획'이 나왔다. 공공분양으로 한정했던 사전청약 대상을 민간분양으로 확대해 내 집 마련 확정 시점을 약 2~3년 앞당기겠다는 취지다. 🍏🍏🍏 정부가 시세 26억원(공시가 18억원) 상당의 아파트를 보유한 1주택자는 올해 70만원의 종부세를 낸다고 밝혔지만, 이것이 1세대 1주택자 단독명의자에게만 적용하는 연령·장기보유 공제 최대치(80%)를 적용한 사례 기준이라는 지적이다. 두부를 널리널리 알려주세요~ 카톡으로 공유도 됩니다! 두부 카카오에도 놀러오세요! 
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