뜨거운과 차가움 사이. 이 곳에 기회가 있다!

이 메일이 잘 안보이시나요?

10월 12일 '푸릉레터' 입니다 ✋

서울 부동산의 변화에 모든 사람들이 주목하고 있는데요.

뜨거운 '청약열기'에 비해 (비교적) 주목받지 못한 입지와 지역을 알아 볼텐데요~

혹시 '이 곳'에 기회가 있는걸까요?

먼저, 푸릉 소식지 부터 보고 가시죠.

✏️ 렘군이 이끄는 수익형 부동산 연구회 모집 (2기)

수익형부동산으로 현금흐름 만들기

수익형 부동산 연구회는 현금 흐름을 만들기 위한 다양한 종목별 실전 연구를 하는 모임이예요.
뜬 구름 잡지 않고 역량 개발을 위해 매주 무엇을 어떻게 해야 하는지 그 방법을 빠르게 알려주고 그대로 따라할 수 있도록 하죠. 직접 현장 임장도 하고, 매수도 함께 검토 진행 해 볼 수도 있겠죠?

👆매주 미션을 수행하다 보면 자연스럽게 실력이 늘고,

👆다양한 수익형의 종목별로 시세 파악을 통해 이해도를 높이고,

👆실제 수익형 부동산 투자를 스스로 성공적으로 진행할 수 있는 상태로 나아갈 수 있죠!

아파트 월세 셋팅은 큰 의미가 없기 때문에

상가, 다세대 및 다가구, 공장, 공간임대업 등 다양한 종목에 대해 실전 이해도를 높이고 싶다면

100% 만족도를 보장합니다.

자세한 내용은 🔗수익형 부동산 연구회 공지문 전문을 확인해보세요!

💌

서울시

동대문구

푸릉레터는 왜 '동대문구'를 바라 보았을까요?

👆북쪽으로는 이문동 , 휘경동 재개발 구역의 일반 청약의 뜨거운 열기

휘경동 자이디센시아 부터 최근 이문동 래미안라그란데 청약 흥행.

그리고 계속해서 주목하고 있는 이문아이파크자이 일반 청약 기대까지. 청약 맛집 동대문구죠.

👆천지개벽의 중심. 청량리역 일대 입주장 시작!

GTX의 교통 핵심인 청량리역 일대는 천지개벽이 진행 중인데요,

드디어 대표 단지 롯데캐슬SKY-L65, 한양수자인그라시엘 입주가 시작되고 진행되고 있죠.

👆남쪽으로는 '성동구' 용답동의 청계SKVIEW 까지 HOT한 청약결과

평균 143:1 을 기록한 청계 SKVIEW 청계리버뷰자이와 뒤를 이어 청약 대기 중인 (안봐도 청약 성공을 점치는) '청계리버뷰자이'분양을 기다리는 수요가 폭발중이죠.

👆답십리동 e편한세상답십리아르테포레(국민주택)청약 결과 조차 좋습니다.

청약이 뜨거워서 다들 관심이 쏠려있는데요, 그에 비해 스포트라이트를 받지 못한,

북과 남으로 끼인 '동대문구'의 소외된(?) '낀입지'들의 분위기를 살펴 보았어요.

📍 청량리역 일대

먼저 청량리역 일대는 용두동과 전농동, 제기동, 청량리동이 모두 만나는 교통의 핵심 요지인데요. 과거 집창촌이 없어지고 정말로 뼈속까지 다 바뀐 상전벽해같은 현장이죠. 특히 청량리역롯데캐슬SKY-L65(1425세대)가 지난 여름부 7월경 부터 입주를 시작했습니다. 현재 10월 말까지 입주 기한이나 한번에 다량의 매물이 쏟아져 나오면서 현장에서는 금년 말까지 입주 기간을 연기 해서라도 입주장을 마무리 하려는 목표(?)가 느껴지는 분위기입니다.

실제로 전월세 매물들이 100개가 넘는 매물들이 지금도 적재된 상황이었어요. 매가는 17억 호가 상태의 매물이 일부 존재했고 전세가는 6.8 ~ 7억 정도 시세를 유지하고 있어요. 현재 고층 매물과 뷰가 나오는 전세 매물들도 만나볼 수 있는 상태였습니다.

롯데캐슬보다 조금 일찍 입주를 시작한 청량리역한양수자인그라시엘(1152세대) 까지 입주가 몰리면서 매물의 적재량이 느껴지긴 했는데요, 여느 입주장과 마찬가지로 시나브로 매물은 소진되는 분위기라고 현장 소장님은 말합니다. 다만, 임대인이 아무리 급해도 현재 6.8억 이하의 전세는 잘 없을 거라는 소장님의 자신감도 느껴지는 현장이었어요. 한양수자인이 내부는 면적은 조금 넓은 느낌이 있으나 동간격이 좁아서 답답함이 있어서, 롯데캐슬을 조금더 선호한다는 현장의 후문입니다.

📍 전농동

전농동의 대표 단지는 구축이지만 대단지인 래미안크레시티(2013)입니다. 청량리역 일대의 입주장이 펼쳐지고 있어서 전세가 하락에 대한 우려가 있었는데요. 현장은 그와 정반대였답니다. 일단 소형, 중형, 대형을 다 털어서도 전세가 희귀한 상황입니다. 연초보다 2억 가량 상승된 전세가는 7.8억까지 상승했고, 매물이 없어서 현장에서 이 매물이 거래되는 순간 8억대로 튈 것이라는 예상을 하고 있어요. 과거 전세 전고점이 8.5억 정도인데요. 거의 회복을 다 한 상태입니다. 최근 46평 대형 전세가 7억에서 9.5억으로 호가 상승을 하면서 심리적으로 전세가 상승에 큰 영향을 주고 있어요.

전세가에 비해 매매가는 큰 변화 보다는 꾸준한 거래와 상승을 보이네요. 전고점 17억에서 10.5억까지 하락후 현재 13억을 회복했습니다. 대단지인만큼 매달 3~4건씩 꾸준히 거래는 되고, 가격이 정직하게(?) 점증적으로 오르는 분위기입니다.

바로 옆단지로 가깝게 붙은 신축 동대문롯데캐슬노블레스(2018)는 비교적 내부는 깨끗하지만 실내 사이즈가 작게 나온 편이며, 600세대의 비교적 작은 단지라서, 크레시티와 거의 커플링되는 가격 상태를 보입니다. 매가 13억, 전세가 7억정도의 시세를 보이고 있어요. 크레시티와 거의 유사한 상황이죠?

👩소장님 말말말 :

청량리역 일대 대량 입주 있어서 전세가 부분이 조금 걱정이 있었는데, 실제로 현장에는 크게 반응이 없네요? 사실, 청량리는 입주 단지는 학교들이 머니까 확실히 수요에 대한 단점이 있어요. 그래도 이렇게 전세 영향이 없을지는 몰랐어요. 요즘에는 대형 평수가 전세 호가가 2억씩 뛰고, 요즘 티비에서 계속 전세 없다고 하니까 집주인들도 전세 싸게 안내놓으려고 해요. 요즘 전세 전화가 다수 와요. 현장에는 매물도 없으니까 더 연락이 많이 와요. 진짜 전세 오르는게 느껴지네요.

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📍 답십리동

5호선 답십리역 지하철 역에서 지근거리에 있는 힐스테이트 청계 (2018)는 전고점 15억 -> 11억 하락 후 -> 13억 선까지 회복하였습니다. 전세 낀 매물들은 12억 중반. 실입주 매물은 13억 정도입니다. 동대문구 일대에서 전세가 상승이 가장 도드라져보이는 현장이었는데요. 전세가 8억에 매물 수도 3~4개로 많지 않습니다. 지난 여름 6억이었던 전세가가 8억까지 상승한 부분은 매우 인상적이죠. 특히 역세권 신축이다 보니 전세가 상승이 더욱 도드라지는 경향이 있었어요.

답십리역 일대에서 가장 대단지 아파트 래미안위브 (2014)는 전고점 15.5억 -> 10억까지 하락 후 -> 12억대로 회복하였습니다. 로얄동 매물 기준 12.5억 정도 거래가 가능했으나 현장에서 일부 조정도 가능한 분위기 였습니다. 전세가도 과거 5억 -> 7억 대로 회복했고 동대문구의 동일한 현상처럼 전세 물량이 역부족입니다. 현재 2개매물이 있었고 체결되면 다음 전세는 8억 대가 예상된다고 소장님이 언급 하였어요.

래미안위브는 래미안크레시티를 가격을 추종하는(뒤따라가는) 단지이다보니 비교적 반응이 소폭 느린 현장 분위기 였구요. 매매로 나온 매물들도 가격이 크게 벌어져있 지 않은 상황이어서, 로얄매물과 일반매물의 가격차이도 크게 나지 않은 상황으로 해당 단지를 선호하는 실거주자분들에게 좋은 기회의 순간들이 보이기도 했어요. 또한 아직 일부 가격 조정은 가능한 분위기로 파악되었답니다.

그럼 신축단지 중에 소형 평수의 추이는 어떨까요? 소형평수가 메인 평형인 답십리파크자이 (2019)는 23평 기준 12억 -> 8.2억 하락 후 -> 10억으로 회복하였어요. 전세가격도 5억 -> 6억으로 빠르게 상승중이 었답니다. 전세 매물도 귀하구요. 해당 단지의 국평매물은 소수 매물로 가격 반등이 빠르지 않고, 거래량도 많지 않은편이었어요. 그래서 12.5억 정도 매물이 있어 가격 반등이 상대적으로 늦은 경향이 보입니다. 다만 거래는 소형 평수 위주로 꾸준히 거래 되는 분위기 였어요.

👩소장님 말말말 :

전세가 진짜 없어요. 특히 신축이고 지하철이 가까울수록 전세가가 빠르게 상승하는 경향이있죠. 그래서 힐스테이트 청계부터 높게 상승을 시작을 한 것같아요. 그리고 나서 점점 뒤로 이제 뿌려지는 거죠. 뒷단지들도 거의 분위기가 비슷해요.

요즘 뭐 보니까 티비에 계속 전세공급 부족하다고 나오니까 더 집주인들이 가격을 더 안내려서 놓는다고 해요. 저희도 좀 곤란할때가 있어요. 저는 물론 부동산 중개인이라서 물론 사실을 말해줘야하니까 어쩔수 없긴 한데. 매스컴에서도 공급 부족에 대해서 너무 분위기를 또 조성하니까 전세가 상승하는 분위기가 체감이 되요. 근데 또 사실은 전세가 없는것도 사실이고.... 오르는 것도 사실 맞아요... 요즘 날씨 좋으니까 더 많이 보러 오시네요.

📍 용두동

용두동은 주거 단지들이 일부 산발적으로 흩어져 있는 경향이 있어요. 먼저 2호선 용두역 초역세권 래미안허브리츠 (2011)는 전고점 14억-> 10억으로 하락 후 -> 11.5억까지 회복하였어요. 현장에서 호가는 12억을 부르는 분위기지만 거래량이 많지 않다고 합니다. 해당단지는 초등학교 배정도 거리가 있고, 확실히 구축 기준으로는 거래가 활성화되거나 분위기가 빠르게 올라가는 분위기는 느껴지지 않습니다. 전세가는 6.5억 정도로 회복했습니다. 해당단지는 천호대로를 마주 하고 있어서 소음 문제로 도로가의 동들보다 내부동들이 선호 되는 경향이 있습니다.

성동구 왕십리 뉴타운 텐즈힐단지에서 청계천을 넘어 북측에 위치한 (곧 입주 2년차가 도래) e편한세상 청계센트러포레 (2021) 단지는 매물이 없는 상황입니다. 이제 비과세 도래해서 내놓으려는 매물이 나올것 같지만 매물이 거의 없는 상황이었고 거래가 가능한 매물은 호가 14억입니다. 특히 일부 청계천 뷰가 나오는 매물은 가격 조정이나 빠른 거래를 원하지 않는 분위기 였답니다.

👩소장님 말말말 :

팔고 나면 조금이라도 더 받으려고 하는게 매도자의 심리잖아요. 사실 매물이 없는건 아닌데 거래가 빠르게 가능한 가격이 아니다 보니까 사실 광고를 안올리는 경우도 있죠. 사실 지금은 너무 높게 내놓으면 의미가 없는 편이예요. 높은 가격에 바로 체결되는 분위기는 아니잖아요. 그래서 안올리는 경우가 많구요. 그래서 매매 체결 될 매물만 우선적으로 올리는 경우가 많아요.

📍 장안동

동대문구를 가로지르는 5호선과 거리가 있는 장안동의 단지들인데요, 먼저 신축인 동대문더퍼스트데시앙 (2019) 은 10억 초중반 매물들이 호가로 나와있는 상황이지만 거래가 없고, 가격 변화도 크지 않은 상태입니다.

다소 입지가 부족한 지역들은 가격 반등이 확실히 느린 부분이 감지되네요. 전세가는 6.5 정도로 전세가율이 60%를 돌파 한 부분은 참고해 봐야할 것 같습니다. 1단지는 소형평수 위주로 구성되어 2단지가 선호되며 트인 향 매물도 많이 출회한 상태였어요. 현장 소장님도 인정하시길 아직 가격 많이 오른건 아니고, 소폭 올랐으며, 아직도 현장에서는 가격 조정이 좀 가능한 분위기라고 하시네요.

구축 대표 단지를 살펴 보면 장안힐스테이트 (2007) 는 국평 기준 12억 -> 9.4억 으로 하락후 -> 10억으로 소폭 회복하였는데요. 확실히 구축들도 가격 반등이 느린 부분이 보이네요. 구축에는 따뜻한 분위기가 느껴지지는 않아요. 참고로 중랑천을 끼고 있는 힐스테이트와 장안삼성래미안 단지의 10층 이하의 매물들은 천뷰보다는 뚝방뷰가 나오니 참고하세요!

👩소장님 말말말 :

지금은 추격매수하고 막 사는 분위기는 아니잖아요. 물론 신축들부터 움직여서 여기도 소폭 오르긴했는데,
큰변화는 없어요. 그래서 광고도 매매 먼저 될것들 부터 진행하는 경우가 많아요. 그리고 구축들은 인테리어 유무가 매우 중요하거든요. 요즘 인테리어 조금하면 4~5천만원 들어 가다보니까 오히려 인테리어 잘되집이 더 빨리 나가는 경우가 많아요. 광고도 그래서 상태 좋은것들 부터 올리는 분위기가 있죠.