벗, 안녕? 정리몬👾이야. 

벗은 올해 이사 계획이 있어? 나는 올 하반기에 있는데, 좀 걱정이야. 요즘 전셋값이 많이 떨어져서 말이지. 아마도 집주인은 새로운 세입자에게 받은 전세금을 결국 내게 줄 텐데. 내가 맡겼던 보증금만큼 받을 수 있을까, 내가 원하는 시점에 잘 돌려줄 수 있을까, 하는 걱정 말이야. 전세 사는 사람들이 피할 수 없는 고민이지.

때마침 무시무시한 소식들이 들려오기 시작했어. 바로 전세 사기야. 1139채 집을 가진 ‘빌라왕’이 갑자기 죽어서 보증금을 돌려받기 어렵게 됐다는 뉴스부터, 피해액이 800억원에 달하는 ‘화곡동 세모녀’, 3400채 ‘빌라의 신’ 등 대규모 전세 사기 사건 뉴스가 정말 많이 나오더라고.😱

그동안 그래도 마음 좋은 집주인을 만났구나 하는 안도와, 내가 저 사건들의 피해자가 되면 어쩌나 하는 불안이 교차하는 중이야.  

하… 정말 이 한 몸 누일 집 구하는데도 사기 당하지 않을까 눈을 부릅떠야 하는 세상에서 살아야 한다는 게 너무 피곤하지?😩 그래서 이번 휘클리에선 이런 전세 사기 사건이 어떤 형태로 진행됐고, 피해자들은 어떻게 피해를 당했는지, 이런 피해를 막으려면 어떻게 해야 할지 등을 알아보려고 해. 새해 첫 휘클리가 벗에게 작은 도움이 되었으면 해!👍

• ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ ‘화곡동 세모녀’…많은 세입자를 고통으로 몰아넣은 전세 사기범들에게 붙은 화려한 수식어야. 이들은 자신들이 소유한 수백 수천채의 빌라와 오피스텔을 빌려주고는 보증금을 돌려주지 않았어. 특히 수도권에 빌라·오피스텔을 1139채 보유하던 ‘빌라왕’ 김아무개씨가 지난해 10월 서울 종로구 한 호텔에서 숨진 채 발견돼 세입자들이 패닉에 빠졌지.
• 피해자 중에선 서울 강서구나 인천 등 수도권에서 1억~3억원가량의 전세를 산 20~30대들이 많았어. 사회초년생이나 자영업자, 신혼부부 등이 어렵게 모은 돈을 대상으로 사기를 벌였다는 점에서 공분을 샀지.
• 화려한 수식어가 붙었지만, 이 사건들이 범죄자 개인의 단독 범행은 아니야. 건축주, 컨설팅 업체, 부동산 중개인, 명의 중개업체, ‘바지 집주인’ 등 수많은 사람이 합법과 불법, 사업과 사기를 넘나들며 세입자들의 보증금을 갉아먹었어.

• 최근 전세 사기가 어떻게 벌어졌는지 이해하려면, ‘동시진행 수법’이 뭔지 알아야 해. 이 수법은 전세 계약과 매매 계약을 ‘동시’에 ‘진행’하는 거야. 즉, 세입자의 전세금으로 분양대금(매맷값)을 치르는 걸 말하는 거지. 왜 이렇게 하는 걸까?
• 새 빌라나 오피스텔을 지은 건축주가 있다고 가정할게. 아파트와 비교하면 규모가 작고 홍보가 어려운 빌라는 팔기가 쉽지 않아. 미분양 빌라 때문에 고민중인 건축주에게 ‘부동산 컨설팅 업자’ 또는 ‘분양업자’란 사람들이 나타나서 이런 제안을 하지. “당신이 원하는 가격이 3억이면 3억5천만원에 팔아줄 테니, 차액 5천만원은 수수료(리베이트)로 달라”고.
• 이제 컨설팅업자는 이 빌라를 ‘매매’가 아닌 ‘전세’로 내놔. 그것도 매매 시세보다 더 높은 가격으로. 이게 가능한 건 신축 빌라나 소형 아파트는 이전에 거래된 시세가 없기 때문이야. 매매가격이 명확하지 않으니 전세도 부르는 게 값인 거지.
• 게다가 지난 2020~2021년은 부동산이 급등해서, 전셋값을 높여 불러도 그러려니 했던 거야. 대신 컨설팅업자는 수수료(리베이트)의 일부(몇백만원)를 떼서 세입자에게 ‘이사 지원금으로 주겠다’거나, ‘전세 대출 이자를 대신 내주겠다’며 유혹했어.

• ‘깡통 전세’란 말 들어봤지? 깡통 전세는 전셋값이 매맷값보다 높거나 비슷한 걸 말해. 이 자체론 전세 사기와 상관없어. 부동산 시장 침체로 전셋값이 매맷값보다 더 떨어지면서 만들어지는 불가피한 현상일 수 있으니까. 하지만 전세 사기범들은 일부러 ‘깡통 전세’를 만들어낸다는 게 문제야.
• 세입자들도 바보가 아니잖아. ‘아무리 신축 빌라지만 보증금이 너무 높은 거 아냐?’라고 의심했겠지. 그랬는데 어떻게 이런 수법이 통한 걸까. 그건 바로 세입자들이 믿는 구석을 이용했기 때문이야. 바로 주택도시보증공사(HUG·허그)의 ‘전세보증금반환 보증보험’.
• 정부 산하기관인 공사의 보증보험은 세입자가 집주인에게 전셋값을 떼일 상황에 처했을 때 전셋값 전액을 대신 돌려줘. 신축 빌라처럼 과거 매매시세가 없는 빌라도 전셋값이 정부가 산정해 발표하는 공시가격의 150% 이내면 모두 보증을 해주거든. 서민 주거 안정을 위해 운영되는 안전장치인데, 전세 사기범들은 ‘보증보험을 들면 안전하다’며 깡통 전세에 세입자들을 끌어들이는 수단으로 악용한 거지.(그런데 결국 안전하지 않았어. 그 이유는 ⑤보증보험도 무력…집주인이 죽었다에서 설명할게.)
• 실제로 전세 보증금 반환보증 사고가 일어난 액수는 2021년 5790억원에서 지난해 1~11월 9854억원으로 급격히 늘어났어. 허그는 정부에 1조7천억원 가량의 자본을 확충해달라고 요청하는 상황이야.

• 마지막으로 컨설팅 업자가 ‘바지 집주인’에게 이 집의 명의를 넘기면 전세 사기는 완성돼. 이 ‘바지 집주인’엔 여러 부류가 있어. 한 부류는 ‘무자본 갭투자’로 쉽게 돈을 벌 수 있다는 말에 속은 사람들이야. 원래 ‘갭투자’란 투자자가 집을 살 때 매매가 전체를 내는 게 아니고, 전세 보증금과 매매가의 차액(갭)만 부담하면 된다고 해서 붙은 용어잖아. 
• 그런데 이건 더 나아가서 전세 보증금으로 매매가를 전부 해결하면 되기 때문에 투자금이 없어(무갭). 게다가 컨설팅 업자가 ‘취득세도 내주고 건당 300~500만원의 지원금도 주겠다’고 하니 혹한 거지. 이렇게 ‘바지 집주인’이 된 사람 중엔 노숙자나 20대 사회초년생, 지적장애인 등이 적지 않아.
• 물론 ‘빌라왕’이나 ‘빌라의 신’ 사건 속 집주인들은 다른 부류야. 이들은 수십에서 수천채의 명의를 넘겨받고, 항의하는 피해자들에겐 ‘돈을 더 주고 집을 사라’고 압박하기까지 했지.
• 이렇게 전세 보증금은 건축업자, 컨설팅업자, 바지 집주인, 바지 집주인을 연결해준 명의 대여업체, 전세 세입자를 구해 준 중개업소, 전셋값을 올리기 위해 감정가를 뻥튀기해준 감정평가사 주머니로 나눠 들어가는 거야.

• 세입자가 이런 사기 행각을 알게 되는 건 전세 만기 시점이 다가오면서부터야. 바지 집주인들은 수십 채에서 많게는 수천 채의 집을 가지고 있어서 막대한 부동산 관련 세금을 내야 해. 하지만 그럴 능력이 없기 때문에 집에 압류가 들어온 상태거든.
• 압류된 집에 새로 세입자로 들어올 사람이 없으니, 기존 세입자가 계약 만기 이후에 나가려고 해도 보증금을 돌려받을 수 없는 상태가 되는 거야. 압류 상태가 아니더라도 최근 금리인상으로 인해 전세 보증금 시세가 급락해버려, 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 있고.

• 피해 세입자 중에서 앞에서 말한 주택도시보증공사의 ‘보증보험’에 가입한 이들은 그나마 나아. 허그에서 보증금을 대신 갚아주고(대위변제), 나중에 집주인으로부터 받거나 경매로 집을 처분한 돈으로 벌충하니까.
• 그런데 1139채의 집을 보유했다가 지난해 10월 지병으로 사망한 ‘빌라왕’의 세입자들은 보증보험에 가입했는데도, 당장 전세 보증금을 돌려받지 못해서 어려움을 겪고 있어. 세입자들이 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보해야 공사로부터 대신 보증금을 돌려받는 절차가 시작되는데, 통보할 집주인이 죽었으니 시작부터 차질을 빚는 거지.
• 그렇다면 ‘빌라왕’의 4촌 이내 친족 중에서 상속을 받을 사람이 있는지를 확인해야 해. 가족들이 상속 의사가 없다면, 가정법원이 상속재산관리인을 지정해서, 이 관리인이 집들을 경매에 붙여서 현금화하게 돼. 주택도시보증공사는 가입자의 떼인 보증금을 받아낼 대상(구상권 청구 대상)이 정해져야 비로소 보증금을 대신 갚아줄 수 있거든. 그래서 상속재산관리인이 선임되길 기다리는데, 이 기간이 보통 6개월에서 1년가량 소요돼. 세입자에게 너무 길고 힘든 시간이 되는 거지.

• 정말 문제는 보증보험에 가입하지 않은 이들이야. ‘빌라왕’ 김씨의 주택 세입자 1139명 중에서 보증보험에 가입하지 않은 사람들은 525명(46%)에 달해. 이들은 상속재산관리인이 정해지면 소송을 걸어서 경매로 보증금을 되찾아야 해. 하지만 이미 시세보다 높은 가격에 전세 보증금을 줘버린 상황인데, 경매에선 시세의 70~80% 수준으로 낙찰되기 때문에 손해를 피할 수 없는 상황이야.
• 그나마 피해자들은 전세 계약 기간이 만료됐더라도, 보증금을 돌려받기까지 이사를 가지 않고 계속 살 순 있어. 만약 이사를 가야 하는 사정이 있다면 ‘임차권등기명령’을 신청해야 해. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 하더라도 낙찰자에게 전세금을 받을 수 있는 권리를 유지하게 해주는 제도야.

• 전세 사기 피해자가 쏟아져 나오니 정부와 국회가 뒤늦게 제도를 보완했어. 원래는 경매로 들어온 돈을 국가(세금), 은행(저당권), 세입자(보증금) 중에서 권리를 설정한 날짜가 빠른 순서대로 가져갔거든. 특히 해당 주택에 부과된 종합부동산세와 상속·증여세는 이런 날짜와도 상관없이 우선 순위로 변제했어. 이제 올해 4월1일부터는 지난달 국회를 통과한 국세기본법 개정안에 따라 이런 세금들보다 임차보증금을 먼저 갚아주겠다는 거야.
• 다만, 종합부동산세와 상속·증여세를 제외한 다른 국세는 권리를 설정한 날짜가 빠르면 임차보증금보다 먼저 갚아줘야 하는 건 동일해. 그렇기 때문에 올해 4월1일부터는 임대차 계약을 마친 임대인이 임차 개시일까지 임차인 동의 없이 임차인의 미납 국세를 열람할 수 있게 하는 내용도 같은 국세기본법 개정안에 포함됐어.
• 국토교통부에선 보증보험 미가입자들에게는 가구당 최대 1억6000만원을 연 1% 저금리로 대출해주기로 했어. 이달 중으로 전세 계약 시 임차인에게 적정 전세가와 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부 등 정보를 제공하는 ‘자가진단 안심전세 앱’도 내놓기로 했고.