↑↑↑↑↑↑↑↑침대하나 간신히 들어갈 크기의 작은방(미니룸=화장실과 부엌은 공용으로 쓰는 형식)이 월세 30만원입니다. 그런데 주거비가 워낙 치솟아서 이러한 미니룸도 방이 없다고 하네요. 

-무인 스터디카페나, 무인 아이스크림 가게 창업은 생각 안해보셨나요
▷이런곳은 가게가 너무 많이 생겼어요. 그래서 잘되는 곳이 있으면 그 옆에 똑같은게 바로 생겨요. 또 시설투자비가 많이 들고요. 스터디카페는 인테리어비용만으로 몇천만원, 많게는 억씩 나오잖아요. 그런데 고시원은 그런게 없어요. 입지 좋은 곳 인수해서 화장실하고 부엌 정도 리모델링했고요. 최근에는 소방법이 강화돼서 고시원을 신규개설하려면 돈이 많이 들어요.

-코로나때 고시원은 힘들지 않았나요.
▷코로나때 진짜 고시원이 힘들어서 그때 저가로 매물을 던진 분들이 많더라고요. 그런데 그때 인수하신분들은 지금은 대박 수익률을 보고 계시고요. 저처럼 후발주자로 뛰어든 사람은 정직한 수익률을 보고 있는거죠.

▷고시원이야말로 거의 ‘반 오토’, 혹은 ‘오토’로 가능해요. 결국 관리만 잘되면 되거든요. 물론 사람 상대하는거니까 사람 스트레스는 있을 수 있죠. 그런데 청소 잘하고, 화장실 깨끗하고, 부엌 잘 정리해놓으면 큰 탈 없어요.(또 젊은 사람 상대로 하기 때문에 큰 문제가 없다고) 

고시원 투자가 각광받으면서 부동산에서 “고시원 매물 내놓을 생각 없냐”는 문의 전화가 많아졌다고 A씨는 전했습니다.

↑↑↑↑↑↑↑↑서울, 수도권 상승랠리가 계속 되고 있죠. 주담대도 그만큼 늘었습니다. 지금은 투자자들이 들어오는 시장 아니죠. 실수요자들만 움직여서 반등한 거에요. 주 원인은 정부의 각종 대출 규제 완화입니다. 50년 주담대도 그중 하나구요. 

결국 50년 주담대 '문' 좁아진다 

50년 주담대 주목해야한다고 얘기드렸죠. 대출 만기가 늘어나면 DSR도 회피되고, 대출 가능액이 커져요. 그러다보니 정말 많은 사람들이 50년주담대를 받았나봐요. 이러다보니까 'DSR 회피'라는 지적에 정부가 50년 주담대를 막으려고 합니다. 

NH농협은행이 8월 말부터 해당 상품 판매를 종료할 예정이라고 밝혔고요, 다른른 시중은행들까지 판매 중단하고 있어요. 경남은행은 50년 주담대 출시 2주 만에 28일부터 판매를 중단하기로 했으며, 연령대별 사용 목적 분석과 연령 제한을 검토한 후에 판매 재개 여부를 결정할 계획이라고 밝혔습니다. 협은행의 경우 8월 말부터 ‘34세 이하’ 조건을 추가하겠다고 발표했고 대구은행도 나이 기준을 적용하기로 했습니다. 

지금은 정부가 아예 50년 주담대를 막은건 아니고요. 개별 은행들이 연령제한이라든지, 면밀한 검토 등 '조건'을 걸어붙이는 상황이에요. 

이러다보니, 50년 주담대 막차타자하면서 열흘 사이 주요 은행에서 50년 만기 주담대 판매가 1조원 이상 급증했다고 합니다. 

50년 주담대 나이제한 도입되나요?

근데 문제는 나이제한을 두자니, '나이 차별하냐'는 비판이 나와서 금융당국이 선뜻 결정은 못하고 있어요. 

현재는 정부는 50년 만기 주담대를 취급하는 은행을 대상으로 현장 점검을 진행할 계획으로만 알려졌습니다. 

대신 은행의 DSR 심사 강화와 DSR 계산식 개편을 통해 50년 만기 주담대의 급증을 억제하기로 한 것으로 가닥을 잡았어요.  모든 주담대가 상환능력을 정확히 반영할 수 있도록 DSR 산식을 개선할 것으로 예상됩니다. 정부는 은행권과 50년 만기 주담대 급증에 따른 대책을 논의한 뒤 최종 방안을 조만간 발표할 예정입니다. 

50년 주담대를 왜 주목해야하죠 

50년 주담대는 당연히 대출액이 커지니까 일반 주담대에 비해서 실수요자들이 몰리겠죠. 그런데 DSR 산식을 새로 만든다니, 정부의 결과를 기다려야할 것 같아요. 

그리고 50년 주담대가 있는한, 아무래도 사람들이 몰리겠죠. 대출 가능액이 커지니까요. 현재 서울 강남2구는 매물이 감소(혹은 정체)고요. 전국적으로도 매가와 전세가가 상승(지방은 하락을 멈춤)하고 있죠. 여기에 50년 주담대를 이용한 실수요자들의 갈아타기 랠리는 게속 될듯 보여요.