서경파파입니다. 도시계획을 무기로 서민 부자 되기 시리즈의 이번 주 타겟 지역은 “경기도 평택시”입니다. 평택 하면 어떤 게 떠오르세요? “미군기지”가 생각나실 분들이 대부분일 텐데요. 부린이에서 좀 벗어나신 분들은 삼성전자 평택 캠퍼스가 있는 “고덕 신도시”와 SRT의 정차역 지제역 정도 떠오르실 수도 있을 겁니다.

“고덕 신도시”에 가보면 진풍경이 펼쳐집니다. 건설경기가 활발하다는 것을 체감할 수 있습니다. 그러면서 도로 곳곳에 보이는 전동 킥보드, 그리고 포장마차, 풀빵 장사하는 모습을 볼 수 있습니다. 김밥 장사만 잘해도 “월 1천만 원”은 벌 수 있는 기회의 땅이기도 하죠.

놀랍지 않으세요? 경기가 전체적으로 어렵지만 오히려 건설경기가 활발한 땅은 규모의 경제가 살아 있습니다. 그래서 투자도 이런 “역발상” 투자를 추천합니다. 그렇다면 투자에서 “역발상을 하라는 것”은 무엇일까요? 건설노동자들이 묵을 수 있는 양질의 숙소가 바로 힌트인데요 ^^

어쩌면 소액으로 건물주가 될 수 있는 절대공식을 평택시 사례를 통해 소개하겠습니다!

기회가 없는 버려진 땅에서, 월세 800만 원도 뚝딱 버는 땅으로!

제가 주목한 지역은 “송탄(신장동)역 일대” 입니다. 낡은 모텔이 많은 곳입니다. 한때 2000년대 대규모 재개발 사업(뉴타운사업)을 추진했으나, 2008년 금융위기의 영향으로 지지부진했고 결국 현재까지 체계적인 정비가 되지 못한 지역입니다.

아마 이 일대의 건물주들은 이런 생각을 가질 것 같습니다. “평택은 우릴 버렸다.” 

대규모 재개발사업도 실패했으며, 미군 기지가 위치해서 개발 자체도 어려워 보이고, 신규 일자리와 상권은 삼성전자 평택 캠퍼스가 위치한 고덕 신도시로 빠져나가는 듯 보이니까요. 그래서 낡은 모텔 매물들을 보면 “미래가치보다 훨씬 낮은 가격”에 매물이 나오기도 합니다.

겉으로 보이기에는 노답인 곳, 송탄역(신장동) 일대! 그러나 저는 이런 곳에서 돈이 되는 포인트를 발견했습니다! 그게 과연 무엇일까요?

신도시가 완벽하게 완성되기까지는 많은 시간이 걸립니다. 평택의 고덕 신도시도 마찬가지이죠. 고덕 신도시와 같은 신도시는 3인 가구를 위한 아파트가 많지만 1~2인 가구를 위한 저렴한 오피스텔, 원룸들이 별로 많지 않습니다. 삼성전자 평택 캠퍼스의 모든 근로자가 아파트에 살지는 않는 것이죠. 특히 2030 근로자들은 업무시간의 피로함을 달랠 술자리와 먹을거리도 필요합니다.

마치 서울의 “이태원”, “성수동”과 같은 상권, 주거지가 연상되는 것처럼 평택시는 송탄역(신장동) 일대를 1~2인 가구를 위한 주거지, 상권 개발에 총력을 다합니다! 그래서 송탄 역세권의 낡은 모텔들을 리모델링 하거나 신축하면서 1~2인 가구들이 선호하는 원룸, 오피스텔로 대변신 하고 있죠! 그럼 이런 식의 투자는 최소 얼마 정도 투자하면 되는 것일까요?

저의 추천을 받고 카페 회원분이 매입한 낡은 모텔입니다. 기존 소유자는 평택시의 관심이 고덕 신도시 개발로 향하고 기존 모텔의 영업까지 부진하자, 상권 쇠퇴에 겁먹고 급하게 매도합니다. 평택시가 이 지역을 버렸다고 생각했기 때문이겠죠.

하지만 저는 그렇게 생각하지 않고, 과감하게 회원분에게 매수를 추천했습니다. 회원분의 매수 금액은 6억 5천만 원이며, 대출과 리모델링, 중개 비용을 모두 고려했을 때의 실제 투자금은 3억 4천만 원입니다.

리모델링 후 현재 고덕의 공사현장으로 출퇴근하는 노동자들을 위한 숙소로 기업에게 통 임대를 하였으며, 임대료는 약 800만 원 수준입니다. 대출 이자를 빼면 약 600만 원의 월 수익이 발생하는 투자입니다.

실투자금 3억 4천만 원으로 대기업 월급에 버금가는 600만 원의 월 수익이 창출되었다는 사실, 놀랍지 않으세요? 더 놀라운 것은 다시 10억 원대에 되팔라는 연락이 매수 후 몇 개월 만에 왔다는 것이며, 몇 년 후 개발업자에게 30억 원 이상의 값을 받고 팔 수도 있다는 것입니다. 이런 공식은 어디서부터 왔을까요? 사실은 서울의 사례로 알 수 있습니다.

서울시 동대문구 휘경동의 한 사례에서 보이는 2012년 ~ 2019년간의 변화입니다. 낡은 모텔 → 리모델링한 모텔 → 철거된 모텔 → 신축 오피스텔로 변했습니다.

카페 회원분이 매입한 것처럼 2012년 4월 낡은 모텔을 33억 원에 매입했고 단 1년 만에 리모델링 후 50억 원에 매도했습니다. 리모델링 후 모텔의 임대수익이 상승하여 부동산 가치가 덩달아 상승한 것입니다. 그로부터 6년이 지난 후 리모델링 한 모텔이 다시 한번 노후화될 때인 2019년, 신축 오피스텔을 지어 분양하려는 개발업자에게 64억 원에 다시 한번 매도하게 됩니다. 이 지역에 1인 가구를 위한 주거지 사업이 왕성히 일어났기 때문입니다.

고수들의 투자 공식은 항상 역발상이었다!

지역과 도시계획만 다르지, 고수들이 돈 버는 공식은 항상 똑같다는 사실이 느껴지지 않으세요? 이걸 느끼신다면 여러분은 부동산 투자의 중수 이상은 된다고 말씀드릴 수 있습니다!

위와 같은 사례들이 불과 1년~2년 만에 발생하고 있습니다. 누구는 하락장의 공포를 느끼고 있지만, 누구는 안정적인 임대수익과 더불어 얼마에 매도할지 행복한 상상을 하고 있습니다. ‘특정지역의 특정 매물에 국한된 극소수의 투자처 아니냐’고 반문하실 수도 있습니다. 하지만 이런 사례는 전국에 차고 넘칩니다. 그래서 요즘 저는 평택 고덕 신도시 같이 대규모로 개발하고 있는 곳을 열심히 찾고 있습니다. 지방에서도 충분히 적용될 수 있는 공식이니까요.

기억하세요! 대규모 신도시 사업 속에는 틈새 중의 틈새시장이 열리게 되어 있습니다. 마치 김밥 한 줄 팔아도 한 달 1천만 원의 돈을 벌 수 있는 틈새시장처럼, 부동산도 신도시에 일하는 1~2인 가구를 위한 상권, 거주지 개발도 같이 진행된다는 사실! 그리고 우리는 이런 투자처를 굉장히 저렴한 가격에 줍줍할 수 있다는 사실도 알아두셨으면 합니다! 운이 좋다면 실투자금 1억으로도 지방 건물주가 될 수 있으니까요 ^^