인천광역시의 개략적인 현황은 지난 송도 레터에서 살펴봤어요. 간략히 요약하면요. 인천은 남북으로 긴 모양이고 북쪽으로는 김포, 남쪽으로는 시흥과 맞닿아 있어요. 동쪽으로는 서울, 부천과 경계를 이루고 있고요. 인구는 295만 명이고, 전국 광역시 인구 랭킹 2위예요. 부산이 1위로 인구 330만 명이고, 3위인 대구의 인구가 238만 명이에요. 

이번 레터는 구도심을 집중 분석할 건데요. 라떼시절 구도심은 남동구 구월동, 간석동, 만수동, 논현동 등이고요. 구월동 북쪽에 있는 부평구도 구도심으로 볼 수 있어요. 인천 지하철과 서울 1호선이 교차하는 부평역을 중심으로 발달이 됐어요. 인천이 워낙 넓다 보니 인천러들도 "어디 출신이냐?"고 물어보는 경우가 많아요. 만약 '논현동, 부평동 출신'이라고 하면 인천 토박이 킹정이에요. 인천은 토박이들이 많지 않고, 전국 각지에서 온 외지인들이 많아요.

인천 하면 떠오르는 이미지 중에 '마계인천'이 있는데요. 좋은 의미는 아니에요. 약간 무섭다는 의미에서 붙은 거예요. 인천 부평역 인근 문화의 거리 유흥가에선 어깨만 부딪혀도 시비를 건다는 얘기가 있어요. 괜히 시비 붙었다간 싸움이 나니깐 조심히 다녀야 한다는 거예요.

인천 입장에선 상당히 억울할 수 있어요. 괜히 인천 출신이라고 하면 안 좋게 보는 거예요. 게다가 서울과 가깝다는 이유로 서울에 두기엔 지저분한(?) 공장들을 인천에 세웠어요. 그동안 서울을 빛나게 해주는 조연 도시 역할을 했다고 할까요? 실제로 남동공단에 가보면 중소 제조 공장들이 엄청 많아요. 

구도심이라고 하긴 애매한 곳은 '연수구 구도심'인데요. 기존의 남동구, 부평구 구도심보다 나중에 개발이 됐어요. 연식은 1기 신도시와 비슷한데요. 인천의 신도시라고 볼 수 있는 거예요. 90년 초 연수구 동춘동, 연수동 등에 신축 아파트가 들어서면서 인천의 신도심으로 자리잡았어요.

그러다 송도가 개발되고 난 이후에 밀렸는데요. 연수구에 가서 "구도심이냐"고 물으면 "아니다"라고 해요. 인천의 찐구도심하고는 확실히 다르다는 거예요. 송도랑도 가깝고 유흥가도 없고 1기 신도시급이라는 부심이 있어요. 

인천 지역이 생소한 열북이들도 어느 정도 감을 잡았을 거예요. 이제는 인천의 교통에 대해 알아볼게요. 인천은 서울 1호선(경인선)이 연결돼 있어요. 신도림에서 인천행과 수원행이 갈라지는데요. 노선이 너무 많아서 헷갈려요. 서울러라면 지하철을 잘못타서 고생을 한 경험이 있을 거예요. 잠깐 정신줄 놓고 있다간 인천으로 가는 거예요. 

인천 지하철 1호선도 연장 계획이 있는데요. 계양역에서 검단 신도시를 지나는 3개 노선이 신설될 예저잉에요. 이 노선은 2기 신도시 검단의 교통난을 해소해 줄 중요한 노선이에요. 검단 신도시는 서울 접근성은 높지만 지하철이 없어 불편했어요. 앞으로 인천 지하철 1호선이 검단 신도시까지 이어질 예정이에요.

7호선 연장 계획도 있는데요. 현재 종점인 '석남역'에서 가현역, 심곡천역, 커낼웨이역, 청라시티타워역, 청라국제업무단지역, 청라국제도시역까지 이어져요. 이 노선으로 청라 지역이 큰 수혜를 볼 수 있어요.

현재 인천을 지나는 7호선 정거장은 부천과 경계선에 있는 삼산체육관역, 굴포천역, 부평구청역, 산곡역, 석남역 등 5개예요. 

인천러들의 입장에서 GTX 다음으로 절실한 노선이 인천발 KTX 직결 사업인데요. 인천은 인구가 300만 명이 넘는데도 KTX 정차역이 없어요. 기차로 전국을 다니기엔 너무 불편한 거예요. 지금 인천러들은 광명에서 출발하는 KTX를 이용하거나 아니면 서울이나 수원에서 출발하는 경부 호남선을 이용해야 해요. 

하지만 인천발 KTX 노선이 생기면 달라질 거예요. 출발역은 송도이고요. 안산 초지역을 지나 어천역으로 이어져요. 오는 25년 예정대로 개통이 되면 더 이상 KTX를 타러 다른 곳으로 나가지 않아도 되는 거예요. 

인천 교통의 살린 건 GTX B인데요. 이 노선은 GTX 중에서도 예비타당성 통과가 가장 늦었어요. GTX 중에선 유일하게 강남을 통과하지 않기 때문에 사업성이 낮았기 때문이에요. 하지만 이 GTX B 노선 덕분에 인천은 서울 접근성이 획기적으로 높아져요. 현재도 지하철 1호선이 있긴 하지만 여러번 환승을 해서 2시간 가까이 소요돼요. 분명 지하철로 이동을 했는데 KTX 타고 여행 다녀온 듯 피곤한 일정이에요. 

GTX B가 개통되면 송도에서 여의도까지 17분만에 갈 수 있어요. 인천을 통과하는 GTX 정거장은 송도, 인천시청역, 부평역인데요. 이들 주변은 앞으로 인천의 핵! 중심지로 부상할 수밖에 없어요. 

그리고 대선 공약에 포함된 GTX D노선 원안 복원과 E노선 등은 실현 가능성이 낮다고 봐요. 설사 추진이 된다고 하더라도 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 거란 판단이에요. 

공장 많은 인천

제조업체 수 1.2만

인천의 일자리를 살펴볼게요. 인천은 예전부터 지하철을 타고 서울로 출퇴근이 가능하다보니 서울의 베드타운 역할을 했어요. 그래서 인천에는 주로 공장들이 많아요.

공장설립온라인지원시스템에 따르면 인천의 제조업체 수는 1.2만 개이고, 종업원 수는 21.1만 명이에요. 이 중 대기업 수는 35개이고, 중기업은 612개예요. 주요 대기업으로는 현대제철, CJ제일제당 인천 공장, 대한사료 등이 있어요. 주요 업종은 공작기계, 식품회사, 제조업종이에요. 

인천에는 산업단지도 어마어마하게 많은데요. 총 18개의 산단이 있어요. 국가산업단지가 3개나 있어요. 국가산단은 정부차원에서 추진하는 산업단지인데요. 한 도시에 국가산단이 3개나 있는 곳은 많지 않아요. 서울의 가장 가까운 공장 역할을 한다고 볼 수 있어요. 그다음 일반 산업단지가 15개소예요. 이들 산단의 가동업체수는 1.2만 개이고, 종업원 수는 16.8만 명에 달해요. 

앞으로 조성 예정인 산단도 있는데요. 이는 핵심 성장 벨트과도 밀접한 관련이 있어요. 국제기반축 성장벨트인 영종은 '영종항공일반' 산단으로 지정이 됐고요. 같은 성장축인 계양에도 일반 산단이 계획고시 됐어요. 검단은 미래성장축인데요. 지난해 일반산단으로 지정고시 됐어요. 향후 인천의 산단은 성장축을 중심으로 개발된다는 걸 알 수 있어요. 특히 검단신도시와 계양신도시 인근에 산단이 추가돼 직주근접이 가능해질 걸로 보여요. 

인천의 공급 물량이 폭탄 수준이라는 건 지난 송도레터에서도 지적했어요. 올해부터 3년간 기존 수요의 2배 정도인데요. 주목할 점은 인천 내에서도 구별로 차이가 크다는 거예요. 물량 폭탄이 떨어지는 곳은 동구예요. 동구의 초과 공급률은 무려 800%가 넘어요. 그다음이 서구, 중구 순이에요. 이들 지역의 재개발 구역들의 입주가 많은 거예요. 부평구 역시 초과 공급률이 400%데 달해요. 

반면 공급이 부족한 구도 있어요. 연수구, 남동구예요. 연수구에는 송도과 구도심이 있어요. 구도심을 재건축을 하지 않는 한 추가 공급이 있을 수가 없어요. 남동구도 입주 물량이 부족한 편이에요. 

인천 전체 공급 물량이 많은 건 향후 가격 하락 요인이 될 수 있어요. 하지만 신규 아파트 공급 물량과 재개발 프리미엄의 시세의 상관관계는 크게 높지 않아요. 

인천 구도심의 특징은 전체가 오래되다보디 치고 나가는 신축 대장이 없다는 거예요. 구도심 전체가 천기개벽 중이라고 할 수 있는데요. 인천시에 등록된 '도시정비사업(재개발, 재건축)' 추진 구역은 무려 90곳에 달해요. 그중에서도 부평구가 압도적으로 많은데요. 전체의 30%에 달하는 33곳이에요. 이 중 착공 단계에 돌입한 현장은 13곳이에요. 이들 단지가 전부 입주를 하게 되면 입주 물량은 무려 1.5만 채에 달해요. 

부평구에서 일대가 천지개벽할 곳을 꼽자면 7호선 산곡역 인근인데요. 재개발 구역이 무려 8개에 달해요. 부평구에서 가장 큰 총 5050세대의 'e편한세상부평그랑힐스(청천2구역)'도 산곡역 인근에 있어요. 2023년 10월 입주 예정이에요.

산곡역 인근에서 입지가 가장 좋은 구역은 산곡 6구역인데요. 이미 관리처분은 끝났고 착공 전이에요. 산곡 6구역과 옆에 있는 산곡 4구역(두산위브더파크)는 현재 한창 공사가 진행 중이에요. 올해 11월 준공 예정이에요. 

산곡역 아래 쪽에 있는 구역으로는 산곡 2-1(부평신일 해피트리 더 루츠)가 오는 7월 입주 예정이고요. 세대수는 1116세대예요. 산곡 2-1 바로 아래 있는 산곡 2-2(쌍용플래티넘 더 부평)는 지난해 말 입주를 시작했어요. 

오는 2023년 10월 'e편한세상부평그랑힐스'가 입주하는 시점이 되면 산곡동 일대는 완전히 달라져 있을 텐데요. 이 단지가 산곡동의 대장이 될 거예요. 전용 84제곱미터의 프리미엄이 3.9억 원이고 시세는 7억 원이에요. 현재 산곡동의 구축 대장보다 5000만 원 정도 비싼 수준이에요. 지난 2007년 준공된 '금호이수마운트밸리'는 전용 84제곱미터가 6.5억 원이에요. 

산곡동보다 교통이 더 좋은 곳은 부평동인데요. 현재도 인천 지하철 1호선과 서울 지하철 1호선의 환승역이고, 앞으로는 GTX B가 개통 예정이에요. 부평역에서 여의도까지 10분만에 갈 수 있어요.

아쉬운 점은 부평역 인근에는 초역세권 재개발 구역들이 없다는 점이에요. 주변에 상업시설과 유흥시설이 많은 편이라 그런데요. 부평역 초역세권 단지는 '부평동아파트1단지'예요. 86년 준공으로 이미 재건축 연한을 넘겼어요. 하지만 아파트를 워낙 튼튼하게 지어서 아직 안전진단 통과에 실패했어요. 이번에 30년 초과 아파트 단지의 안전진단 면제 조항이 생기면 가장 큰 수혜를 보게 될 단지예요. 바로 옆에 붙은 동아2단지는 준공 시점이 1단지보다 10년이 늦어요. 재건축을 바라본다면 1단지가 맞아요. 이들 1단지(86년 준공)와 2단지(96년 준공)를 합치면 4000세대가 넘는데요.

앞으로 부평동아아파트가 신축되면 부평역 인근 대장은 말해 무엇!일 정도예요. 전용 84 기준 10억 원은 거뜬히 넘을 수 있어 보여요. 현재 가격은 전용 84제곱미터가 7.4억 원이에요. 호가는 8억 원에 나와 있지만 4월 실거래가는 7.4억 원이에요. 평균 대지 지분은 14평 정도로 무난한 수준이에요. 

부평역에서 가장 가까운 재개발 단지는 '부평목련A주변(부평역한라비발디트레비앙)'인데요. 부평역 초역세권으로 올해 12월 입주 예정이에요. 하지만 이 단지는 세대수가 385세대 밖에 안 되는 게 단점이에요. 적은 세대수에도 불구하고 초역세권이라 프리미엄이 2억 원 이상 붙은 상황인데요. 전용 84제곱미터의 시세가 7.4억 원이에요. 

부평동의 다른 재개발 단지들은 서울 1호선이나 인천 1호선 역이 더 가까운데요. 인천 1호선 동수역 인근 재개발 구역은 '부평2구역'과 '부평4구역'이 있어요. 역에서 더 가까운 단지는 '부평2구역(한신더휴)'인데요. 동수역에서 바로 연결되는 통로를 만들 예정이에요. 현재 이주가 완료된 상태이고 올 상반기 일반분양을 준비 중이에요. 총 세대수는 1500세대예요. 

장기적으로 투자 매력도 있는 구역은 조합설립, 사업시행 단계에 있는 곳들이에요. 관리처분이 끝나고 이주 후 착공에 들어가면 프리미엄이 넘사벽으로 붙어 버려요. 부평구에서 조합설립 단계에 있는 구역은 3곳인데요. 산곡 3구역, 신촌, 부개 5구역이에요. 

이중에서 역세권 구역은 '신촌'인데요. 서울 지하철 1호선 백운역 초역세권이에요. 인천 내에서도 서울 지하철에서 가까운 곳이 더 좋은데요. 신촌 지구는 백운역이 가깝고 부평역과도 1정거장으로 거리와 교통이 상당히 좋은 편이에요. 부평공원도 가까워서 자연환경도 좋은 편이에요.

반면 부개 5구역은 초역세권은 아니에요. 하지만 수도권제1순환도로가 가깝고 초등학교를 2개나 낀 대단지예요. 투자처로 본다면 시간은 더 걸리겠지만 이들 단지가 더 나을 수 있어요. 

강남순환고속도로 짱

인천까지 1시간

35년이나 된 아파트이다보니 집을 한번 보기로 했어요. 확실히 구조에서 라떼향이 폴폴나요. 일단 현관문을 열자마자 바로 거실이 나와요. 90년대 후반만 넘어가도 현관과 집 내부의 구분을 확실히 하는데요. 이 단지는 전형적인 80년대식 2베이 구조예요. 거실과 안방에 햇볕이 들고요. 거실과 주방 사이가 넓어서 활용하지 못하는 공간이 생겨요. 

공실인 이 집은 호가가 5.8억 원이에요. 전세를 3.8억 원에 놓을 경우 갭은 2억 원이에요.

투자 가성비로 보면 20평대가 나은데요. 마침 맞은 편 '연수주공2단지'에 신혼부부가 살던 집이 나왔다고 해서 보러 가기로 했어요. 수리를 한 지 얼마되지 않아서 전세입자를 바로 맞출수 있다고 했어요. 이 단지는 연수경남에 비해선 평균 대지 지분이 낮은 편인데요. 입지도 신연수역에서는 조금 더 먼 편이에요. 

부동산 아저씨의 설명대로 확실히 수리를 한 집이라 손댈 게 없어 보였어요. 전용 49제곱미터가 3.2억 원에 나와 있어요. 전세가는 2억 원이라 갭은 1.2억 원이에요. 투자금은 적게 들지만 연수경남에 비하면 투자 매력도는 떨어져요. 

"신연수역에서 더 가까운 단지는 '대림아파트'인데요. 이 단지가 더 낫지 않을까요?"

"둘 다 비슷해요. 대지 지분 많은 아파트 찾는 법은 간단해요. 지도를 딱! 보고 단지 내 빈 공간이 많은 곳을 찾으면 돼요."

"그럼 동춘역세권 근처는 어떨까요?"

"입지는 거기가 더 낫죠. 인프라가 더 잘 갖춰져 있으니깐요. 근데 가격이 더 비싸고, 무엇보다 지분이 적어서 매력도가 떨어져요."

동춘역 초역세권 '연수현대1차' 전용 84제곱미터의 가격은 6.5억 원이에요. 신연수역 인근보다 약 1억 원 정도가 더 비싸요. 바쁘니깐 투자 가성비가 낮은 동춘역 인근은 스킵하기로 했어요. 

아무리 바빠도 신연수역까지는 걸어보기로 했는데요. 이 역은 앞으로 '제2경인선'으로 더블 역세권이 돼요. 제2경인선은 인천러들의 숙원 사업인데요. 인천 청학역~신연수역~논현~서창2지구~신천역~부천·옥길지구~광명차량기지~신도림역~노량진역을 지나요. 현재는 재추진을 위한 서명을 진행 중이에요. 

그런데 생각보다 거리가 있었어요. 도보로 10분 정도는 걸리는 듯했어요. 하지만 거리는 길의 조경을 이쁘게 꾸며놨는데요. 답답한 골목골목을 지나가는 것보단 기분 좋게 걸어 다닐 수 있을 듯했어요. 

다시 차를 타고 '인천시청역' 인근으로 이동했어요. 역에서 가까운 '힐스테이트 인천시청역(백운주택 1구역)'이 첫 목적지에요. 차로 17분 정도 거리인데요. 가는 길이 막히긴 했는데 생각보단 빨리 도착을 했어요. 

힐스테이트 인천시청역의 입지는 생각과는 달랐는데요. 평지가 아닌 약간 높은 지대였어요. 단지 바로 앞에 대로가 있고요. 초등학교는 단지 후문 큰 길을 건너야 했어요. 주변 인프라 개선이 필요해 보였는데 인천 구도심은 어쩔 수 없어 보였어요. 

인근 부동산에서 프리미엄을 물어봤어요. 

"힐스테이트 인천시청역 프리미엄이 얼마 정도일까요?"

"25평은 피가 2.2억 원이고, 35평은 물건이 없어요. 게다가 35평은 조합원들이 다 가져가서 일반 분양 물량은 아예 없어요." 

"인천시청역 인근에 재개발 구역이 4개 있는데요. 힐스테이트가 대장일까요?"

"그렇죠. 인천시청역에서 가까우니깐요. 물론 '인천시청한신더휴'도 가깝긴한데 아파트 브랜드가 힐스테이트보단 떨어지고, 세대수(469세대)가 적어요."

인근의 다른 부동산을 들러 프리미엄을 다시 확인했는데요. 25평이 2.5억이라고해요. 조합원 물건은 네이버 시세에도 없어서 발품을 팔아 시세 조사를 하는 수밖에 없어요.

'힐스테이트 인천시청역'은 아직 일반 분양 전인데요. 인천러라면 꼬옥 청약에 도전해야 할 단지예요. 

직접 인천시청역까지 걸어봤어요. '금호홈타운아파트'를 지나 내리막길을 따라가자 길 건너편에 인천시청역이 보였어요. 극동아파트 사거리 횡단보도를 건너 8번 출구가 보였어요. 역과 연결돼서 중앙공원이 있었는데요. 특이하게 위아래로 긴 공원이었어요.

대각선 건너편에는 인천시청이 있는데요. 중동 신도시에서 봤던 부천시청 앞 분위기와는 사뭇 달랐어요. 뭔가 썰렁한 느낌이었는데 주변에 상가 등 인프라가 많지 않아서 그런 듯해요. 

다시 차로 돌아와 '상인천초교주변구역'으로 이동했어요. 사거리에서 우회전을 하니 바로 나왔어요. 지도로 볼 때는 '힐스테이스 인천시청역'이 더 가까워 보였는데요. 막상 현장에 와보니 출입구의 위치가 중요해서 큰 차이가 없어 보여요.

이럴 경우 '상인천초교주변구역'의 입지가 더 낫다고 할 수 있는데요. 일단 세대수가 2500세대로 크고요. 상인천초교를 끼고 있는 초품아 단지예요. 차를 타고 구역 내부를 빙 둘러봤는데요. 이주가 끝났다고해도 일부 인기척이 남아 있었어요. 

구역이 끝나는 지점에 있는 부동산으로 들어갔어요. 

"이주는 다 끝났고 아직 일반 분양 전인 게 맞을까요?"

"네! 맞아요."

"프리미엄은 얼마 정도인가요?"

"가장 저렴하게 나온 물건은 피가 2억 원이에요. 전용 10.79제곱미터로 감정평가가 4800만 원 나왔는데요. 현재 59제곱미터를 신청했어요. 추가 분담금이 2.6억 원이고, 조합원 분양가는 3.1억 원이에요."

전용 59제곱미터의 조합원 분양가가 3.1억 원인데, 현재 감평은 4800만 원으로 받았기 때문에 2.6억 원이 추가로 필요하다는 설명이에요. 그런데 여기에 프리미엄이 2억 원이기 때문에 실제로는 4.6억 원의 현금이 필요한 거예요. 

"피가 2억 원이면 가격은 저렴한 게 맞아요. 대출을 막는 바람에 거래가 꽉! 막혔어요. 25평피는 3억 원까지도 올랐었는데 2억 원으로 1억 원이 떨어졌고요. 35평은 피가 5억 원까지도 갔었는데 현재는 3억 원이에요."

부동산 아주머니의 설명에 약간 과장이 있긴 하지만 피가 떨어진 건 맞아요. 인천도 지난해 이후 전반적으로 거래가 안 되는 분위기예요. 

"인천시청역 인근에선 상인천초교구역이 대장이 될 거 같아요."

"당연하죠. 일단 세대수가 크잖아요. 앞으로 GTX B가 들어올 거구요."

"힐스테이트 인천시청역은 어떤가요? 역에서 가까운 건 거기가 더 가까운 거 같아요."

"힐스테이트보단 여기가 낫죠. 초등학교도 끼고 있고 바로 앞에 중앙 공원도 있어요."

"근데 주변에 보니깐 상가가 부족한 거 같은데 상권은 어디에 있을까요?"

"길 건너에 상가들도 많아요. 백화점도 있고요. 간석래미안자이가 인근 대장 단지인데, 상인천이 재건축되면 대장이 바뀔 거예요."

그 다음으로 부평역 인근으로 이동했어요. 확실히 구도심은 도로가 좁고 차가 많이 막혔어요. 거리상으론 멀지 않았지만 차가 막혀 20분 정도가 걸렸어요. 이곳 재개발 단지들은 이미 프리미엄이 3억 원 이상 붙은 상태라 차라리 동아아파트를 보는 게 낫겠다고 판단했어요. 이 단지는 입지적으로 인근의 재개발 단지들을 압도할 만큼의 파급력을 가지고 있어요. 

동아아파트 단지는 규모가 상상 이상이었어요. 분당에서도 대규모의 단지를 돌아다닌 적이 있는데요. 동아아파트는 1, 2차가 하나의 단지처럼 돼 있어서 더 크게 느껴지는 것 같아요. 단지가 너무 커서 길을 잃을 정도예요. 

단지 내에 장이 서는 모습이 인상적이었어요. 마치 시골장처럼 다양한 물건들을 팔고 있었어요. 요일별로 1단지와 2단지에 선다고 해요. 

서둘러 부동산으로 들어갔어요. 

"동아아파트 재건축은 어느 정도 진행이 됐을까요?"

"아파트를 워낙 튼튼하게 지어서요. 안전진단에서 미끄러졌어요. 30년 이상 노후 아파트의 안전진단 규제가 완화가 되면 재추진이 될 거 같아요."

"대지 지분은 많은 편인가요?"

"동간 거리가 넓은 편이라 무난한 수준이에요 가성비로 보면 **평이 좋아요. 대지지분이 17평 정도예요."

거주민들의 실거주 만족도는 상당히 높다고 했어요. 초등학교(부평서초등학교), 중학교(부원여자중학교)가 다 있다보니 웬만하면 단지 내에서 평수를 넓혀 이사를 다닌다는 설명이에요. 인근에 부평역이 있고 상권도 발달이 돼 살기는 편할 것 같아요. 그래도 아파트가 워낙 오래되다보니 집 구조를 확인할 필요가 있었어요. 

공실로 있는 29평을 봤는데요. 집 주인이 이 단지에만 여러 채를 보유해 나온 급매라고 했어요. 하지만 집 상태가 상당히 심각했는데요. 옛날 아파트라고 해도 구조가 너무 비효율적이었어요. 35년 된 아파트이다보니 수리를 안 하면 전세가 안 나가는 정도였는데요. 집주인이 바닥과 도배는 했지만 주방, 화장실, 바깥 새시 교체를 하지 않으면 전세가 안 나갈 듯해요.  

벌써 해가 져서 어두워졌어요. 그래도 산곡역 인근 재개발 단지들을 안 볼 순 없어요. 다행히 부평역에서 멀지 않았어요. 향후 산곡역 인근 대장 예장인 '산곡 6구역'으로 향했어요. 가는 길에 부평역을 지나쳤는데요. 모다백화점 앞쪽으로 상권이 상당히 활발해 있었어요. 

부평역 인근에 비하면 산곡역 주변은 조용했어요. 산곡역 사거리에서 좌회전을 해서 돌아가자 산곡 6구역이 나왔어요. 이주가 완료된 구역이라 밤이 되니 분위기가 스산했는데요. 조금 더 들어가자 산곡4구역 공사 현장이 나왔어요. 

인천 구도심을 돌면서 느낀 점은 1. 송도 집값이 비싼 건 이유가 있다는 것과 2. 인천은 GTX B가 살렸다는 거예요. 인천 구도심은 그동안 수십년 방치돼 왔는데요. 구도심에 신축 아파트 단지들이 다 들어선다고해도 송도의 인프라를 따라가진 못할 거예요. 구도심은 도로가 좁아 교통 체증을 유발하고요. 송도만큼 조망을 줄 수 있는 단지들이 없어요. 인천러라면 송도에 전세를 살면서 투자는 구도심에 하는 전략이 맞겠다는 생각이 들었어요.