원활한 재건축 사업을 위해 제거해야 할 2가지 요소가 있(었)습니다. 바로 재건축초과이익환수제(재초환)와 실거주의무 폐지입니다. 논리로 풀자면,
👉 집값 상승 막으려면 집을 많이 지어야해 -> 땅이 부족하니 재건축을 빨리빨리 해야해 -> 근데 재건축 앞길을 막는 2개가 있네? -> 이 2개를 모두 치워버려! ... 입니다.
2개를 치워버리라고 한 게 벌써 1년 가까이 되어가는데요, 우선 11월 29일 재초환 개정안은 통과됐어요. 근데 더 중요한 '실거주의무 폐지안'은 아직 진전이 없습니다. 재초환은 다음 코너에서 다루고, 우선 실거주의무 폐지안을 담아볼게요.
실거주의무는 무엇?
말 그대로, 아파트 분양받으면 바로 입주해서 실거주를 해야 한다는 뜻이에요. 아파트를 팔아도 안되고 전세를 놔도 안돼요.🤔
모든 아파트가 그런 건 아니고, '분양가상한제'가 적용된 아파트만 해당해요. 일명 분상제는 '분양가를 너무 높게 받지마'라고 선을 그은 거예요. 분양가격에 제한을 두지 않으면 분양가가 치솟고, 이에 영향 받은 주변 아파트 시세도 덩달아 오르는 상황을 막기 위함이에요.
그래서 분상제 적용받은 곳은 주변 시세 대비 10억 가까이 차이가 나기도 해서 분상제 아파트 당첨되면 로또란 말이 나왔어요.
로또같은 혜택이니 그만큼 패널티도 줍니다. 실거주자를 위한거니 '실거주의무'를 둔 거예요. 그리 오래된 것도 아녜요. 주택 가격이 거의 최고봉에 이른 2021년에 생긴 제도예요. 부동산 시장이 너무 과열되어 갭투자 등의 투기수요를 막겠다는거죠. 시세차익이 발생하는 정도에 따라 실거주의무 기간은 2~5년 정도입니다.
근데 왜 폐지한다고 했지?
올해 초, 1·3 부동산 대책 때 '실거주의무 폐지안'이 나왔어요. 지난해부터 부동산 시장 너무 안 좋았잖아요? 거래도 안되고 미분양이 속출했어요. 이러면 안되겠다 싶어 '재건축 앞길 막는 것들 치워!'라면서 실거주의무를 폐지하겠다고 발표했어요. 분양받고 실거주하려면 잔금이 당장 있어야 하는데, 이것이 부담되자 청약 신청을 안하게 되는 거죠.
관련 법안은 2월 국회에 발의됐고요, 실거주의무 폐지된다는 소식에 미분양 물량에 사람들이 몰려들었어요.
그.런.데!
야당이 반대하면서 아직까지 폐지가 안되고 있습니다. 올해 남은 소위 일정은 12월 6일(바로 내일) 한 차례뿐이어서 법안 통과 가능성이 작아요. 그리고 법안소위(12명)는 야당 의원이 7명으로 훨씬 많다는 것도 결정적이죠. 그럼 야당은 왜 반대할까요? 바로 '돈 없는 사람은 아파트를 분양 받으면 안된다'는 거예요. 정말 실거주 목적으로만 분양받아야지, 갭투자는 노노! 라는 겁니다.
팽팽한 입장대립
물론 분양권이나 입주권을 사는 경우도 있지만, 청약에 당첨될 수 있는 사람은 기본적으로 '무주택자'입니다. '내집마련'을 위해 청약에 도전한 거고, 당장 자금이 부족하거나 혹은 자녀 교육 등 입주 일정이 맞지 않으면 전세를 놓을 수 있어요. '내집에 언제 들어가겠다'를 정하는 건 개인의 자유입니다. 이걸 모두 투기세력이라고 치부하면 안된다는 얘기죠.
그리고 실거주의무와 패키지로 붙는 게 '전매제한'이에요. 두부가 얻은 분양권을 일정기간 되팔 수 없도록 제한한 것이 전매제한인데요. 이 기간이 꽤 길었거든요? 근데 지난 4월 대폭 풀렸어요. 분상제 붙은 아파트 전매제한이 3년으로 줄은 건데요.
그 말은, 아파트 짓고 있는 동안 받은 분양권을 3년 지나면 팔 수 있단 의미예요. 완공되는 데 어차피 3년 이상은 걸릴테니, 결론적으로 입주 안하고 팔 수 있다는 거죠.
그런데 전매제한만 풀리면 뭐하나요, 실거주의무는 여전히 살아있으니... '팔 수는 있는데 실거주는 해야 해'라는 말도 안되는 상황이 벌어지고 있습니다.
만약 청약 당첨됐는데 최초 입주일로부터 실거주를 안하고 전월세 놓거나 집을 판다면, 최대 징역 1년 혹은 1000만원 벌금 처분을 받게 될 수 있어요. 정부 말 믿고 산 건데 갑자기 범법자가 되는 거예요.😱
발등에 불 떨어진 곳은 어디?
2021년 실거주의무가 생기면서 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구예요. 우선 12월부터 둔촌주공, 장위자이 등 전매제한이 해제되는 단지들이 줄줄이 나와요. 즉 여기 입주 예정인 사람들은 12월부터 분양권 팔 수 있는데 팔 수 없는 아이러니한 상황에 놓입니다.
그럼 어떤 혼란이 올까요? 어떻게든 들어가 살겠다는 사람은 대출을 더 땡겨야 합니다. 하지만 DSR 40%를 넘으면 잔금대출이 안 되니 사금융 등으로 흘러갈 가능성도 있어요.
부동산 시장 전반을 볼까요? 신규 아파트 입주 시기가 되면 전월세 물량이 쏟아집니다. 바로 입주를 안하고 세를 놓기 때문인데요. 실거주를 해야한다면 전월세 물량이 없어지면서 전세가는 상승하게 될 겁니다.
어찌됐든 잔금을 치르려 현재 살고있는 전세금을 빼려고 한다면, 집주인이 갑자기 전세금을 마련해야 하니 이 또한 전세시장에 영향을 미치게 돼요. 그리고 지방 사람이 서울 청약에 당첨된 거라면, 지방 집을 급히 팔아야겠죠? 그럼 지방 집값이 하락하게 될 수도 있어요.
만약 내일 극적으로 '실거주의무'가 폐지된다면 전매제한과 맞물려 부동산 시장에 활기가 띨 수 있어요. 공급이 좀 더 원활해 질 테니까요. 그러나 그런 가능성은 희박하니... '누더기 법'이란 오명으로 시장 혼란만 초래할 수 있어요. 시기와 환경에 따라 저마다의 사정이 있는 건데, 무조건 실거주하지 않는다 하여 투기꾼이다? 님의 생각은 어떤지 듣고 싶어요!
