주택세입자 법률지원센터 세입자114 뉴스레터
세입자114 뉴스레터 10월호
회원가입은 했는데, 세입자114는 뭐하는 단체지?🤔
요즘 주거/부동산은 정확히 뭐가 문제지?🙄
궁금하셨던 회원, 그리고 시민분들을 위해(두둥)
<세뉴>가 매달 말일마다 여러분을 찾아갈게요!😻
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🔍신설코너 [세입자114 법률상담아카이브]
2021년부터 쌓아온 세입자114의 생생한 상담 기록 중, 세입자 여러분의 권리를 지키는 데 꼭 필요한 핵심 사례만을 엄선해 매달 정기적으로 배달합니다. 복잡하고 어려운 주거 문제, 새로워진 아카이브 코너와 함께 언제나 세입자들의 든든한 버팀목이자 언덕이 되어 드리겠습니다. |
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😀이달의 상담사례
글: 권호현 변호사(세입자114)
[질문]⁉️
임대인이 성실한데 돈이 없다는데,
임차권등기와 소송 말고 다른 길은 없을까요?
[답변]
- 묵시적 갱신 중인 임차인은 언제든 해지할 수 있고 3개월 뒤 계약이 끝남. 만기에 못 받으면 임차권등기명령, 보증금반환소송, 가압류로 가되, 그 절차가 임대인에게 얼마만큼의 손해인지 숫자로 알려주는 것이 협상의 시작
- 다가구주택 1순위 임차인의 임차권등기명령은 임대인과 나머지 10세대의 운명을 함께 바꿈. 임대인의 자력과 상환 이력을 서류로 확인한 뒤에야 다음 선택이 가능함
- 보증금을 ’빌려준 돈’으로 바꾸는 방법. 준소비대차 + 선순위 근저당권 감액 + 후순위 근저당권 설정 + 집행인낙 공증. 대항력을 내주는 대신 순위(근저당권)와 속도(공증)를 받는 교환
- 선택은 숫자로 함. 바로 집행하면 6~70%, 1년 뒤 연체여도 약 64%, 완납되면 연 20%. 어느 경우에도 소송보다 나쁘지 않게 설계하되, 이 방법이 통하지 않는 임대인이 있음
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📖 세입자114 판결비평
소액임차인을 보호하지 않는
소액임차인 보호제도!
사법부의 한계, 이제 정부와 국회로! |
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전세사기 피해자 A씨는 2022년 보증금 9천만원에 인천 아파트를 임차했습니다. 당시 소액임차인 기준은 1억3천만원 이하였지만, 경매 배당에서 받은 돈은 0원이었습니다. 2015년 근저당이 먼저 있었다는 이유로 그때 기준인 8천만원 이하가 적용됐기 때문입니다. 인천지방법원은 2026년 10월 14일 시행령 부칙과 대법원 판례에 따라 최우선변제금 청구를 기각했습니다. 법원은 법을 따랐습니다. 문제는 그 법입니다. 경과규정의 목적은 담보권자의 예상치 못한 손해를 막는 것이고, 최우선변제금 액수만 과거 기준으로 묶어도 그 목적은 충분히 달성됩니다.
그런데도 현행 법리는 '누가 소액임차인인가'까지 과거 기준에 묶어 임차인을 보호 대상에서 아예 빼 버립니다. 게다가 그 기준은 임차인이 알기 어려운 부칙에 숨어 있습니다. 국회에는 소액임차인 여부는 계약 시점, 최우선변제금 액수는 담보권 설정 시점으로 나눠 판단하자는 개정안이 계류 중입니다. 전세사기특별법이 한시법인 지금, 국회와 정부가 나서지 않으면 제2, 제3의 A씨는 계속 나옵니다. |
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🏠 세입자114 소식 [특집]
세입자114·민변 변호사들의
법률의견서!
공공 사회주택 보증금 미반환 사태 해결의
결정적 열쇠! |
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공공이 땅을 빌려주고 민간이 건물을 지어 운영하는 토지임대부 사회주택 '녹색친구들'에서 2025년 6월 행운점을 시작으로 보증금 미반환이 이어졌습니다. 2026년 3월 연남점 피해를 계기로 6개 지점 전체로 번졌고, 4월에는 운영사 사무실마저 비어 있었습니다. 연남·삼송·대조점에서만 청년 세입자들의 보증금 약 20억 원이 묶였습니다.
땅 주인인 리츠의 대주주 HUG는 건물 매입이 '배임'이 될 수 있다며 해결을 미뤘습니다. 이 벽을 무너뜨린 것이 이강훈(세입자114 센터장)·이혁(세입자114)·이종진(민변) 변호사의 법률의견서였습니다. 변호사들은 7월 27일 계약에 따른 건물 매입은 배임이 아니며, 보증금을 매입대금에서 정산하면 리츠도 손해 보지 않는다는 의견서를 HUG 이사진에 전달했습니다. 의견서 보도 엿새 만인 8월 18일 HUG는 연남·대조점 매입 계획을 발표했고, 10월 14일 의견서가 제시한 리츠 매입 방식으로 매각이 최종 합의됐습니다. 삼송점도 HUG의 내규 개정으로 보증 가입 구제 절차를 밟고 있습니다.
막막하던 청년 세입자들의 곁에서 법률가들이 해법을 찾아 준 이번 의견서는, 법이 약자의 편에 설 때 무엇이 가능한지 보여 주었습니다. 함께 머리를 맞댄 변호사님들께 깊이 감사드리며, 세입자114는 늘 세입자들과 함께하겠습니다. |
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용산정비창 공공주택 촉구 활동가,
'무죄' 확정! |
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서울서부지방법원 항소심 재판부는 2026년 10월 1일, 용산정비창 부지의 공공임대주택 공급을 요구하다 기소된 빈곤사회연대 활동가에게 건조물침입·업무방해·재물손괴 혐의 모두 무죄를 선고했고, 검찰이 상고하지 않아 판결이 확정되었습니다. 이 활동가는 2021년 10월 1일 세계 주거의 날을 앞두고 정비창 부지에서 현수막을 펼쳤고, 같은 해 11월 기자회견에서 펜스에 "공공주택 100%"라는 문구를 적어 기소되었습니다. 2025년 11월 10일 1심은 재물손괴만 유죄로 보았으나, 항소심은 부지가 건조물침입 대상이 아니고 업무방해도 없었으며 낙서도 펜스 기능을 해치지 않은 의견 표현이라고 판단했습니다. 용산정비창공대위는 2026년 10월 12일 성명을 내고 판결을 환영하며, 정부와 서울시에 공공부지 민간 매각 계획을 철회하고 전면 공공주택으로 공급할 것을 촉구했습니다.
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세입자114의 10월 상담을 주제별로 정리해봤어요.
지난 10월 세입자114에 접수된 총 16건의 상담을 분석한 결과, 보증금 회수(5건)와 보증보험 미가입·반환 지연에 따른 계약해지(2건)를 합친 임차보증금 보호 및 자산 위험군 분쟁이 43.8%(7건)로 가장 큰 비중을 차지했습니다. 임대인의 연락 두절과 반환 지연, 다른 임차인들의 형사고소, 경매·재건축이 얽힌 사례까지 이어지며, 보증금 안전에 대한 임차인들의 불안이 더욱 깊어지고 있음을 보여주었습니다.
이어 계약갱신(2건), 계약해지(1건) 등 임대차 기간 및 퇴거 조율을 둘러싼 갈등이 18.8%(3건)를 기록했고, 누수·곰팡이 등 주택 관리 과정에서 발생하는 수선 하자 분쟁이 6.2%(1건)로 뒤를 이었습니다. 분류되지 않은 기타 민원 역시 31.2%(5건)로 나타나 권리 침해 유형이 다양화되고 있음을 확인했습니다.
이처럼 보증금 보호 관련 분쟁이 전체의 절반 가까이를 차지하는 현상은 임차인의 주거 불안이 개인의 유의만으로는 해소되기 어려움을 시사합니다. 부당한 법과 제도를 근본적으로 개선하고 현장 중심의 지원체계를 강화해야 합니다! 세입자114와 함께 해주세요!
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