🌰 내가 사는 집도 깡통전세일까?

[1] 전세 사기가 늘고 있습니다.
[2] 특히 깡통전세 관련 피해가 심합니다.
[3] 정부도 이달 전세 사기 대책을 내놓습니다.

내가 사는 집도 깡통전세일까?

청년·신혼부부 대상 전세 사기가 극성입니다. 깡통전세로 인한 피해 사례가 극심합니다. 정부도 이를 근절하기 위해 칼을 빼 들었습니다. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 급증: 내가 사는 집도 깡통전세일까?’에 대해 다룹니다.

빌라 1277채의 주인

최근 눈에 띄는 전세 사기 수법은 ‘빌라의 신’으로 불리는 인물의 그것입니다. 그는 서울과 부천, 김포, 인천 등에서 깡통전세¹⁾ 빌라 1277채를 무갭투자²⁾로 사들인 뒤 세금 72억 원을 채납해 자기 소유 주택 100채에 압류³⁾가 걸리게 했습니다. 이처럼 공매에 넘어가면 세입자들은 전세보증금(이하 보증금) 상당액을 날리게 됩니다.

¹⁾ 보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월한 경우를 말합니다. 시장에선 통상 보증금이 집값의 80%를 넘어설 때 이렇게 부릅니다.

²⁾ 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.

³⁾ 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 집주인의 집 안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말합니다. 공매는 세금 체납이 원인이라 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀립니다.

빌라의 신의 수법은?

빌라의 신(이하 A)의 사기 수법은 다음과 같습니다. ① 세입자가 건축주와 깡통전세 빌라의 전세 계약을 맺으면 ② 건축주는 세입자가 잔금을 치르는 사이 집주인을 A로 변경, ③ A는 무갭투자를 통해 빌라를 손에 넣지만 거액의 세금을 체납해 주택이 압류되고 자신은 잠적하는 수법입니다. 참고로 전문가들은 A도 실권자는 아니라고 했습니다. 그 또한 리베이트를 받는 입장이라고요.

왜 깡통전세를 계약했을까?

세입자들이 전세 사기의 숙주로 쓰인 깡통전세를 계약한 이유는 전세 매물이 부족해섭니다. 결국 세입자들의 절박한 상황을 이용한 겁니다. 심지어 피해자 중 일부는 공인중개소에서 ‘이사비’ 명목으로 200만~300만 원을 지원받기도 했습니다. 이 돈의 출처요? 건축주의 리베이트 중 일부였습니다. 즉 이와 같은 사기는 건축주와 공인중개소 등이 결탁한 조직적 범죄일 수 있는 겁니다.

내가 사는 집도 깡통전세일까?

만약 다음과 같은 유형의 주택에 전세로 산다면 깡통전세를 의심해볼 필요가 있습니다. 다양한 범죄에 노출될 수 있는 겁니다.

신축 빌라: 정확한 매매가를 알기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺는 경우가 많습니다. 참고로 지난해 상반기에 서울 강서구에선 신축 빌라 전세 거래 10건 중 8건이 매매가보다 보증금이 비싸거나 비슷한 수준이었습니다.
오피스텔: 전세 매물이 귀해 보증금이 비싼 케이스가 많습니다. 최근 아파트 전세를 감당하기 어려운 세입자들이 유입돼 보증금이 오른 탓도 있고요. 지난해 10월 기준 서울 오피스텔 전세가율¹⁾은 역대 최고 수준인 82.2%에 달했습니다.

¹⁾ 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 6억 원이면 전세가율은 60%.

30대+보증금 2억~3억 원대 빌라

깡통전세를 기반으로 한 전세 사기의 피해자는 주로 ‘보증금 2억~3억 원대 빌라’를 계약한 ‘30대 사회 초년생’입니다. 2억~3억 원대가 수사망을 피하기에 적당하고, 30대는 생애 최초로 이 돈을 목돈으로 지출하는 연령대라 그렇습니다. 지난해에 HUG의 전세보증금반환보증보험¹⁾을 들고 보증금 사고를 당한 피해자도 30대(1391건)가 가장 많았고, 피해 보증금도 2억~3억 원 미만이 대부분이었다고.

¹⁾ 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 이는 현재까지 알려진 전세보증금을 가장 안전하게 지키는 방법입니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

정부의 대책은?

정부는 6월 중 전세 사기 종합 대책을 내놓겠다고 밝혔습니다. 정부 차원에서 전세 사기에 대한 종합 대책을 강구하는 건 이번이 처음. 타깃은 단연 깡통전세가 될 것으로 보입니다. ‘빌라의 신’과 관련한 피해 사례가 정부를 자극한 겁니다. 정부는 전세 사기 피해자의 구제 방안을 내놓는 한편, 깡통전세를 이용한 전세 사기에 대한 처벌 수위도 높일 방침입니다.

4주 연속 하락

한국부동산원에서 발표한 서울 아파트 매매수급지수¹⁾가 4주 연속 하락했습니다. 5월 30일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 전주보다 0.4p 내려갔습니다. 특히 노원·도봉·강북구가 있는 동북권이 86.3으로 가장 낮았고 강남 4구가 속한 동남권은 95.1로 상대적으로 높았습니다. 여전히 대출 규제가 적용되는 만큼 당분간 이 같은 하락세가 이어질 것으로 시장은 전망합니다.

¹⁾ 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.

50년 만기 주담대 출시

만기가 50년인 청년·신혼부부 대상 초장기 주택담보대출(주담대)¹⁾이 8월에 출시됩니다. 기존 초장기 대출 상품은 청년·신혼부부 대상 40년 만기 주담대. 이에 따라 5억 원을 4.4% 금리로 빌리면 40년 만기 상품에서 222만 원이던 월 상환액이 206만 원으로 줄어듭니다. 하지만 상환 기간이 50년으로 늘어나는 만큼 갚아야 하는 이자 총액도 늘어나기에 이용 시 주의가 요구됩니다.

¹⁾ 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

월세가 더 많아요!

지난 4월 사상 처음으로 전국 임대차 거래에서 월세의 비중이 전세를 추월했습니다. 임대차 거래 총 25만8318건 중 전세는 12만8023건으로 49.6%를 차지했는데, 월세가 50.4%인 13만295건을 기록한 겁니다. 시장에선 임대차 3법¹⁾ 시행 이후 전셋값이 급등하고 잇따른 금리인상으로 이자 부담이 늘어난 것을 그 원인으로 꼽습니다. 이는 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음 있는 일입니다.

¹⁾ 세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다.

청약통장 가입자 다시 증가

청약통장 신규 가입자 수가 다시 늘고 있습니다. 청약홈에 따르면 4월 말 기준 주택청약종합저축 가입자는 총 2699만5103명으로, 3월보다 5만3726명이 늘었습니다. 지난해 하반기 시장 분위기가 가라앉으며 12월엔 2만 명대까지 신규 가입자 수가 떨어졌는데 최근 다시 반등한 겁니다. 시장에선 추첨제¹⁾ 확대 등 새 정부의 정책이 수요자의 기대감을 키우고 있다는 평입니다.

¹⁾ 말 그대로 추첨으로 청약에 당첨되는 것입니다. 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생깁니다.

2020년 수준으로 깎아줍니다

정부가 1가구 1주택자의 보유세¹⁾를 2020년 수준으로 되돌립니다. 집값 폭등과 뒤이은 공시가격²⁾ 급등으로 보유세 부담이 크게 늘어나기 전 과세 기준으로 돌리는 게 핵심. 그럼 세금이 얼마나 줄어드느냐고요? 올해 공시가격 6억 원짜리 집을 가진 1주택자는 원래 재산세로 80만1000원을 내야 하지만, 이번 조치로 72만8000원으로 줄어듭니다.

¹⁾ 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.

²⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 공개적으로 알리는 부동산 가격입니다. 실거래가를 기준으로 삼지 않는 이유요? 실거래가는 수시로 오르거나 내려 세금 같은 공적 업무에 반영할 수 없기 때문입니다.

전대차

세입자가 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 걸 말합니다. 다시 말해 세입자가 또 다른 세입자를 구한다는 얘기. 계약기간 중 오래 집을 비우는 경우나 남는 방을 임대하는 것도 마찬가지입니다. 내 소유가 아닌 집에서 운영하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.

환경영향평가

일정 규모 이상의 사업을 대상으로 사업계획을 수립할 때 그 환경에 미칠 수 있는 나쁜 영향을 예측·분석해 이를 줄일 방법을 모색하는 제도를 말합니다. 예를 들어 온천 개발사업에서 이 같은 협의는 필수 절차입니다.