🖤🕊️2025 오피스텔 투자, 성공 비법과 주의점! 💼✨ 환율 전망! 💸

💌 어썸레터 499회 (2024. 12. 30. 월)

다사다난했던 2024년의 끝
새해에는 평안과 희망을 바라며 🙏

그야말로 다사다난했던 2024년도 이제 딱 하루가 남았어요. 올해 12월은 대한민국에서 정말 있어서는 안 될 일들이 연이어 발생한 참혹한 달이었죠. 대통령 탄핵을 시작으로 국무총리 탄핵, 그리고 무안 항공기 사고까지 이어졌어요. 정치적인 사건은 그렇다 치더라도, 치명적인 인명 사고는 정말 마음이 먹먹해져요. 날벼락 같은 뉴스가 남의 일 같지 않아 정말 가슴이 아팠어요. 삼가 고인들의 명복을 빌어요.
무엇보다 하루빨리 정확한 사고 원인이 밝혀져서 다시는 이런 안타까운 일이 생기지 않기를 바래요. 열북님들도 무탈하게 한 해 잘 마무리하시고, 새로운 내년을 평안하게 맞이하셨으면 좋겠어요.

✨ 2025년, 새로운 어썸레터 ✨
열북님들과 함께 만들어가요! 💌

어썸레터는 2025년 개편을 준비하고 있어요. 1월 1일 신년 첫 레터에서 자세히 개편 내용에 대해 설명드릴 예정인데요. 아마도 지난 4년 동안의 어썸레터와는 다른, 틀을 깨는 파격적인 변신이 되지 않을까 싶어요.
이번 개편을 준비하면서 2014년에 처음 재테크 팀장을 맡았던 때가 떠올랐어요. 출입처도 없이 기획으로만 승부해야 했던 그 역할은 쉽지 않았고, 당시 전임 선배님들 중 몇 분은 회사를 떠나기도 했었어요. 그래도 마음을 다잡고 원점에서 다시 시작했더니, 재테크 전문기자라는 브랜드를 얻게 되었고, 창업까지 이어질 수 있었던 것 같아요.
이번 개편은 그동안 열북님들께서 주신 소중한 설문 결과를 바탕으로, 어썸레터의 '존재의 이유'를 원점에서 다시 검토한 결과물이 될 거라 생각해요. 늘 어썸레터를 아껴주신 열북님들께 진심으로 감사드리며, 새해에는 한층 더 새로워진 어썸레터로 찾아뵐게요! :)

📍 [오늘 레터 3줄 요약]

1. 정치와 경제 모두 총체적 난국 😱 환율 1500원 찍을까? 🇰🇷 2025년 환율 전망

2. 이젠 전세보다 월세가 대세 💰 2025년 수익형 부동산 트렌드 🏠

3. 서울 오피스텔 어썸픽! 강서구, 영등포구, 송파구

📌 어썸분석

이 환율을

어쩌죠?

뒤숭숭한 대한민국

환율 1500원이 코앞 📈

최근 환율이 아주 난리예요. 12월 초 노무라 증권이 전망했던 1500원을 향해가고 있는데요. 환율 급등의 이유를 살펴보면, 정치와 경제가 총체적인 난국이라 손을 쓰기가 쉽지 않아 보여요.

그 시작은 <국내 정치>에서 비롯됐는데요. 윤석열 대통령의 탄핵안이 국회를 통과하면서, 정치 리스크가 고조됐어요. 여기에 한덕수 국무총리까지 탄핵이 되는 초유의 상황이 벌어지면서 무정부 상태가 됐어요.

이 혼란은 외환시장에도 영향을 미쳤고, 해외 투자자들이 불안감을 느끼며 원화를 매도하는 움직임으로 이어졌어요. 헌법재판소의 최종 결정이 나기 전까지는 이런 불확실성이 계속될 가능성이 높아요. 결국 환율이 안정화되려면 정치 안정이 먼저 필요하다는 의미예요.

불난 데에 기름 붓기

달러는 강세 유지 💸

여기에 <미국>도 도움이 안 되는 상황인데요. 글로벌 달러 강세가 원화 약세에 기름을 붓고 있어요. 지난 12월 FOMC에서 연준은 점도표를 상향 조정했는데요. 당초 2025년 연 4회 인하에서 2회 인하로 금리 인하 횟수가 축소되면서 달러 강세가 유지되고 있어요.

원화 약세에도 수출 경쟁력 하락

교역 트렌드는 위축 🚢

또 한 가지 큰 이유는 <무역>이에요. 전 세계적으로 교역이 위축되고 있어요. 한국처럼 수출로 먹고사는 나라에는 굉장히 치명적인 상황이에요. 더구나 원화가 약세를 보이고 있음에도 불구하고 수출 실적은 여전히 회복되지 않고 있어요.

전문가들은 “이 상황은 내년 2분기쯤 돼야 조금 나아질 수 있을 것”이라고 예측하고 있어요. 원화 약세로 수출 가격 경쟁력이 실제로 매출 증가로 나타나는 데는 2분기 이상 시간이 걸린다는 거예요.

꽁꽁 얼어붙은 크레딧 시장

투자 심리 역시 위축 💰

환율 상승은 단순히 숫자 변화가 아니라, 경제 전반에 걸쳐 다양한 영향을 미치는 복잡한 문제예요. 지금 한국의 크레딧 시장, 그러니까 기업들이 돈을 빌리는 시장에서는 스프레드가 넓어지고 있어요. 쉽게 말하면, 기업들이 돈을 빌릴 때 내야 하는 이자가 점점 더 비싸지고 있다는 거예요. 당연히 투자자들도 이런 상황에서 불안감을 느끼면서 '이 돈을 빌려줘도 괜찮을까?'라는 의심을 하게 되는 거예요. 그러다 보니 투자 심리도 얼어붙고, 돈이 돌지 않게 돼요.

높아진 환율에

기업 부채 상환 부담 up 🔥

거기다 외화 부채를 안고 있는 기업들은 더 심각해요. 원화 가치가 떨어지면서, 같은 달러를 갚아도 예전보다 훨씬 많은 원화가 필요해진 거예요. 이러한 상황이 지속되면 기업들은 재무 구조에 큰 부담을 느낄 수밖에 없어요. 결국 재무 안정성을 유지하는 것이 점차 더 어려운 과제로 다가올 가능성이 있어요.

앞으로 환율은 어떻게 될까?

25년 1분기 1500원 터치 가능성 👀

우선, 당장은 정치적 불확실성과 글로벌 강달러 환경이 지속될 가능성이 높아요. 한국은행의 인위적인 개입도 한계가 있을 수밖에 없는데요. 2025년 1분기 동안 환율이 1500원까지 상승할 가능성이 존재한다는 분석은 여러 요인에 의해 뒷받침되고 있어요.

과거 금융위기 때 원달러 환율이 1년(52주) 동안 가장 낮았던 시점에서 약 14% 정도 상승했던 사례가 있어요. 이를 현재 상황에 대입해 계산하면, 2025년 1분기 환율은 1490원에서 1497원 정도가 상단으로 예상된다는 의미예요.

정치 + 미국 + 글로벌 변수 작용

1500원 이상도 가능해 😰

하지만 이건 과거 데이터를 바탕으로 한 계산일 뿐, 지금 한국이 처한 특별한 상황들을 모두 반영하지는 못한 거예요. 현재 한국에서는 윤석열 대통령 탄핵안 처리와 같은 정치적 불안정이 계속되고 있고, 미국에서는 트럼프 재집권 초기의 매파적 금리 정책이 예상되며 글로벌 금융 시장도 불안한 상황이에요. 이런 변수들이 추가로 작용하면, 1497원의 상단을 넘어서 환율이 1500원 이상까지 오를 가능성도 충분히 있어요.

25년 2분기 이후에는 ?

원화 안정화 가능성 높아 🙏

그나마 다행인 건 2분기로 접어들면, 지금의 불확실성이 조금씩 해소될 가능성이 높다는 거예요. 헌법재판소의 결정 이후 국내 정치 상황이 안정되고, 트럼프의 재집권 초기 정책 방향이 구체화되면서 글로벌 달러 강세가 다소 완화될 수 있어요. 트럼프는 대중 무역 적자를 더욱 확대시킬 수 있는 강달러를 원하지 않기 때문에 약달러를 유도할 가능성이 높아요.
이런 시나리오라면, 환율도 조금씩 내려오면서 1400원 아래로 안정화될 가능성이 높아요.

하반기엔 안정적 회복

2025년 환율: 상고하저 📍

결론적으로 2025년 환율 전망은 상고하저가 될 가능성이 크다고 볼 수 있어요. 하반기로 갈수록 환율은 더 안정적인 흐름을 보일 가능성이 높아요. 수출이 회복되고, 한국 경제의 대외 의존도가 완화되면서 환율은 1350~1360원 정도로 내려갈 수 있을 것 같아요. 특히 하반기에는 글로벌 경제 환경이 개선되면서 원화 가치가 서서히 상승할 가능성이 커요.

환율 상승 수혜주 찾기 🔍

원자재 수입 ↓ 수출 비중 ↑ 업종

환율 상승 수혜업종 찾기가 그렇게 단순하진 않아요. 환율 상승이 기업에 미치는 영향은 수출 비중, 원자재 조달 방식, 그리고 수입 의존도에 따라 달라져요. 수출을 많이 하더라도 중간재 수입이 많다면 수입 가격 상승이 부담으로 다가올 수 있어요. 결국 원자재 수입 비중이 낮고 수출 비중이 높은 업종은 환율 상승의 직접적인 수혜를 받을 가능성이 커요.

환율 상승시 수익성 개선

① 조선 업종🚢

조선업은 대규모 해외 수주를 통해 외화를 벌어들이는 업종으로, 환율 상승의 긍정적인 영향을 가장 많이 받아요. 선박 건조에 필요한 주요 원자재인 강재는 국내에서 조달하는 비율이 높기 때문에, 원재료 비용의 환율 의존도가 상대적으로 낮아요. 따라서 환율 상승 시 외화로 받은 수익이 원화로 환산되면서 매출이 증가하고, 수익성도 개선될 가능성이 높아요.

완성차 중심 수출 수혜

② 자동차 업종 🚙

자동차 업종도 완성차를 중심으로 수출 비중이 매우 높은 산업이에요. 국내 생산된 자동차가 글로벌 시장에서 판매되면서 환율 상승으로 외화 매출이 늘어나고, 원화로 환산 시 더 큰 이익을 얻을 수 있어요. 하나증권에 따르면 원달러 환율이 10원 상승할 때 현대차와 기아의 영업이익은 각각 1.9%와 1.7% 증가해요. 특히, 부품 조달을 국내 공급망에서 많이 의존하기 때문에 원자재 비용 상승 부담이 상대적으로 적어요.

환율 수혜 있지만 업황 둔화 쳌쳌

③ 반도체 업종 📱

반도체 업종 역시 대부분의 매출이 수출에서 나오기 때문에 환율이 오르면 외화로 벌어들인 돈이 늘어나 이익이 커질 가능성이 높아요. 특히, 고부가가치 제품을 만드는 기업이 많아 환율 상승의 수혜를 더 크게 볼 수 있어요. 물론 반도체 생산에 필요한 원자재나 장비를 해외에서 일부 수입하기도 하지만, 이런 비용 증가는 매출 증가에 비해 상대적으로 작은 영향을 미쳐요. 하지만 반도체 업황 둔화 전망은 환율 수혜 효과를 상쇄시킬 수 있어요.

한국 제품 경쟁력 up

④ 소비재 (화장품, 식음료) 💄

화장품과 식음료 같은 소비재 업종은 환율 상승 시 수혜를 받을 수 있는 업종이에요. 해외 시장에서 한국 제품이 더 가격 경쟁력을 가지게 되어 수출이 증가할 가능성이 높아져요. 특히, 이들 업종은 중간재나 원자재 수입 의존도가 낮은 편이에요. 대부분의 화장품과 식음료 제품은 국내에서 원료를 조달하거나 생산 과정을 국내에서 처리하기 때문에 환율 상승으로 인한 수입 비용 부담이 크지 않아요.

이 중 어썸픽 섹터는?

어썸픽📍 조선업 & 소비재

결론적으로 환율 상승의 직접적인 수혜를 누릴 수 있는 업종은 원자재 수입 비중이 낮고, 수출 비중이 높은 업종이에요. 조선, 자동차, 반도체, 소비재 업종이 이에 해당돼요. 특히 국내 조달 비율이 높은 기업들이 가장 큰 혜택을 받을 가능성이 높아요.

이 중에서 어썸픽으로 선호하는 섹터는 조선업과 소비재예요. 이들 섹터는 환율 효과뿐만 아니라 전방 산업의 경쟁력도 있다고 판단하기 때문이에요.

📍 [3줄 요약]

1. 환율 급등 3대 원인: 정치 리스크 + 글로벌 달러 강세 + 글로벌 무역 위축

2. 25년 환율 전망: 1분기 1500원 터치 가능, 2분기부터 서서히 회복되는 상저하고 전망

3. 환율 상승 수혜 업종: 원자재 수입 비중 낮고 수출 비중 높은 업종, 어썸픽은 조선업/소비재

📌 어썸분석

2025년 수익형 부동산

시장은 어떨까요?

2025년 수익형 부동산 전망
월세 상승과 금리 인하, 투자 매력 UP!

이번 레터에서는 <2025년 수익형 부동산> 전망을 살펴볼게요. 어썸이가 보기에, 매크로 변수들이 수익형 부동산의 매력도를 높이는 방향으로 움직이고 있어요.

첫째, 월세 비중이 높아지면서 가격도 오르고 있다는 점이에요. 둘째, 금리 인하가 예상되면서 이자 비용이 낮아지고 있다는 점도 큰 변화예요. 월세는 높아지고, 이자 비용은 줄어들면 자연스럽게 임대 수익률이 높아질 수밖에 없어요. 이런 추세는 내년에도 지속될 거란 전망이에요.

내 월급 빼곤 다 오른다!!

원룸 평균 월세 꾸준히 상승 📈

먼저 수익형 부동산의 수익성을 높이는 핵심 원인은 치솟는 월세예요. 서울의 원룸 평균 월세는 최근 몇 년간 꾸준히 상승하고 있어요.

2024년 10월 서울 평균 월세가 77만 원까지 올라, 불과 5개월 만에 최고치를 기록했어요.

2023년 8월 기준으로 평균 월세는 약 69만 원이었고, 이는 전년 동월 대비 무려 24.3%나 오른 수치였어요. 이후에도 상승세는 이어졌고, 2024년 1분기에는 72만 8000원으로 전년 동기 대비 4.8% 상승했어요.

이 데이터를 보면 특히 2022년에서 2023년 사이의 상승 폭이 크다는 걸 알 수 있어요. 이후로도 조금씩 꾸준히 오르면서, 서울의 원룸 월세가 점점 부담스러운 수준으로 올라가고 있음을 보여주고 있어요.

이렇게 월세가 계속해서 오르는 상황을 보면, 서울에서 원룸을 구하려는 세입자들에게는 더 큰 부담이 되고 있는 상황이에요.

[서울 월세 평균 상승 추이]

2022년 8월: 56만 원
2023년 8월: 69만 원 (전년 대비 24.3% 상승)
2024년 1분기: 72만 8000원
2024년 10월: 77만 원

75만 원부터 94만 원까지

서울 지역별 원룸 월세 시세 🔍

서울에서 원룸 월세는 지역별로 차이가 크지만, 전반적으로 모든 지역에서 월세가 오르는 추세예요.

월세가 가장 비싼 동네는 용산구와 강남구인데요. 각각 평균 월세가 94만 원과 93만 원으로, 서울 내에서도 가장 높은 수준을 기록하고 있어요.

그 다음으로 중랑구와 양천구는 82만 원, 동대문구는 78만 원으로 조금 더 낮은 수준이지만 여전히 상승세를 유지하고 있어요.

비교적 학생들과 직장인들이 많이 찾는 관악구와 마포구의 경우 월세가 평균 75만 원으로, 상대적으로 저렴한 편에 속하지만, 이 또한 꾸준히 오르고 있는 상황이에요.

[서울 주요 지역 원룸 시세]

용산구: 94만 원
강남구: 93만 원
중랑구·양천구: 82만 원
동대문구: 78만 원
관악구·마포구: 75만 원

서울 원룸 월세 오르는 이유 ①

전세난의 여파 💸

월세 수요·가격 모두 급등! 📈

이렇게 서울 원룸 월세가 꾸준히 오르는 이유는 여러 가지가 복합적이에요.

첫째, 전세에서 월세로 전환되는 구조적 변화 때문이에요. 최근 몇 년 동안 전세 시장이 어려워졌어요. 전세 가격이 떨어지면서 집주인들이 세입자에게 전세금을 돌려주기 힘들어졌고, 이 때문에 전세 대신 월세로 전환하는 경우가 많아졌어요. 그런데 공급이 늘면 보통 가격이 떨어지는데, 월세는 오히려 오르고 있어요. 왜 그런 걸까요?

우선, 전세에서 월세로 전환하려는 집주인들이 늘어나면서 월세 공급이 많아진 건 맞아요. 하지만 동시에 월세를 찾는 사람들도 늘어났어요. 특히 전세금을 마련하기 어려운 사람이나 목돈 없이 살고 싶은 사람들에게 월세가 더 적합하거든요. 이렇게 수요도 함께 늘어나면서 가격이 쉽게 내려가지 않아요.

게다가 집주인들은 전세금을 돌려줘야 하는 부담을 덜기 위해 월세로 전환하면서 더 높은 월세를 받으려고 해요. 대출 이자나 집 관리 비용 등을 고려해서 월세 가격을 정하다 보니 자연스럽게 월세 가격이 오르는 경우가 많아요.

또 한 가지 중요한 점은, 전세에서 월세로 전환되는 과정에서 단기적으로 수요가 공급보다 더 빠르게 늘어난다는 거예요. 이런 구조적인 변화 때문에 월세 가격이 올라가는 상황이 생긴 거예요.

결국, 월세 시장은 단순히 공급이 늘어난다고 해서 가격이 떨어지지 않고, 수요 증가와 집주인의 가격 기대, 시장 구조 변화 같은 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있어요.

서울 원룸 월세 오르는 이유 ②

1인 가구 증가 트렌드 🕺🏻

둘째, 서울에서는 1인 가구가 지속적으로 증가하고 있어요. 특히 젊은 직장인이나 학생들처럼 독립적인 생활을 선호하는 사람들이 많아지면서 원룸에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있어요. 1인 가구는 주거비 부담을 덜기 위해 원룸을 찾는 경우가 많고, 이러한 수요가 몰리다 보니 자연스럽게 월세 가격이 상승하고 있는 상황이에요.

서울 원룸 월세 오르는 이유 ③

전세사기로 전세포비아 🙅‍♀️

셋째, 최근 몇 년 동안 빈번하게 발생한 전세 사기 사건들 때문에 세입자들 사이에서는 전세에 대한 불신이 커지고 있어요. 이런 현상을 ‘전세포비아’라고 부르는데요. 전세 계약에서 피해를 본 사례들이 언론에 자주 보도되면서 전세를 기피하고 월세를 선택하는 사람들이 늘어나고 있어요. 월세에 대한 수요가 증가하면서 경쟁도 치열해지고, 이로 인해 월세 가격이 계속 오르는 악순환이 이어지고 있어요.

단순 시장 변화 아닌 구조적 결과

월세 비중 확대는 지속될 것 📌

서울의 원룸 월세 상승은 단순히 시장의 변화가 아니라, 구조적이고 장기적인 요인들이 얽혀 있는 결과라고 볼 수 있어요. 역전세난, 1인 가구 증가, 전세사기 우려 같은 요인들이 복합적으로 작용하면서 앞으로도 월세 비중 확대 트렌드는 지속될 거예요.

수익형 부동산 트렌드 🔍

오피스텔 수익률 우상향 📈

이렇게 월세가 오르면 수익형 부동산의 수익률도 높아졌는데요. 서울 지역 오피스텔의 임대수익률은 지역별로 차이를 보이지만, 전반적으로 상승세를 기록하고 있어요. 한국부동산원에 따르면, 2024년 11월 기준 서울 오피스텔의 임대수익률은 4.89%로, 이는 2018년 10월(4.67%) 이후 가장 높은 수치예요.

서울 오피스텔 월세 수익률

동북권 5% 돌파! 📈

특히, 서울 동북 지역(강북·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진)은 평균 임대수익률 5.03%로 서울에서 가장 높은 수치를 보였어요. 이는 전년 동기 대비 0.18%포인트 상승한 결과예요.

그 외 서울 서남권(강서·양천·영등포·구로·동작)도 평균 임대수익률 4.92%를 기록하며, 안정적인 상승세를 이어가고 있어요.

강남 3구(강남·서초·송파) 지역은 상대적으로 낮은 4.67%를 기록했지만, 이는 높은 매매가 대비 월세 가격의 안정성을 반영한 것으로 해석돼요.

전년 동기 대비 약 20% 증가

오피스텔 거래량 증가세 🏘️

중요한 건 거래량 증가인데요. 일반적으로 오피스텔은 아파트에 비해 거래가 잘 되지 않아요. 하지만 올해 8월까진 오피스텔 거래량도 증가세를 보였어요.

2024년 1월부터 8월까지의 서울 오피스텔 거래량은 6705건으로, 전년 동기(5576건) 대비 20.2% 증가했어요. 2024년 1월부터 5월까지의 거래량은 4147건으로, 전년 동기(3478건) 대비 19.2% 증가했어요.

이같은 현상은 아파트의 대체재로서 오피스텔을 선택한 수요자들이 늘었다는 의미로 해석할 수 있어요.

서울시 구별 오피스텔 거래량 분석

서울시 지역별 상세 분석 🔍

(1) 강서구: 서울 내 거래량 1위

오피스텔은 환금성이 떨어지기 때문에 거래량 분석이 상당히 중요해요. 거래량 잘 되는 지역에 투자를 해야 용이해요. 오피스텔 투자를 할 때는 거래량이 많은 구를 선택하고 그중에서도 개별 단지를 찾아가는 방식으로 해야해요. 서울시내 거래량 랭킹 5~6위권 안에 있는 오피스텔을 추천해요.

서울시 25개구 중에서 거래량이 많은 순으로 정리를 해볼게요.

먼저, 강서구는 1만 2242건으로 서울에서 가장 많은 오피스텔 거래가 이루어진 지역이에요. 매매는 787건으로 비교적 적지만, 전세가 3454건, 월세는 무려 8001건으로 나타났어요.

월세 거래량이 전체의 대부분을 차지하고 있어요. 월세 거래량이 많다는 건 월세 수요가 풍부하다고 해석할 수 있어요. 강서구는 직장인들이 많이 거주하거나 단기 거주 수요가 많기 때문이에요. 인구 밀집도가 높고 교통이 편리한 강서구의 특성이 반영된 결과예요.

월세 + 전세 모두 활발

(2) 영등포구: 여의도 직주근접

다음으로 영등포구는 총 9619건의 거래가 있었고, 이 중 매매는 752건, 전세는 3594건, 월세는 5273건이에요. 강서구처럼 월세 비중이 높지만 전세 거래도 상당히 활발해요. 영등포구는 여의도 업무지구와 가까운 위치로 인해 여의도 직주근접이라고 할 수 있어요. 이 때문에 직장인 수요가 많고, 오피스텔 선호도가 높아요.

월세 > 전세 2배 이상

(3) 송파구: 주거+업무 모두 인기

송파구는 6737건으로 세 번째로 많은 거래량을 기록했어요. 매매는 699건, 전세는 1860건, 월세는 4178건으로 집계됐어요. 송파구는 잠실 직주근접 생활권이에요. 잠실 등 인기 주거지와 업무지역이 함께 있는 곳이라 월세가 전세보다 두 배 이상 많아요. 이 지역의 접근성과 생활 편의성 덕분에 월세 수요가 풍부해요.

강남은 역시 강남

(4) 강남구: 월세 중심 거래

다음으로 강남구는 5432건의 거래가 있었어요. 매매는 620건, 전세는 1732건, 월세는 3080건으로 나타났는데, 역시 강남답게 월세 거래가 가장 많았어요. 강남은 고소득 직장인이나 전문직 종사자들의 단기 거주 수요가 많아서 월세 중심의 거래가 이루어지는 게 특징이에요. 강남구의 높은 매력도와 입지 조건도 한몫했어요.

젋음의 지역

(5) 마포구: 월세 수요 활발

마포구는 4980건으로, 매매 510건, 전세 1540건, 월세 2930건의 비중을 보였어요. 이곳도 강북 지역에서 월세 수요가 많은 곳 중 하나로, 젊은 층이나 1인 가구의 선호가 높은 지역이에요. 홍대나 연남동 같은 문화적 요소가 많은 지역인 점도 거래 활성화에 영향을 줬어요.

강남구와 유사한 패턴

(6) 서초구: 고급 오피스텔 수요

서초구는 총 4560건의 거래가 이루어졌고, 매매는 480건, 전세는 1400건, 월세는 2680건으로 나타났어요. 강남구와 비슷한 패턴을 보이며 월세 비중이 높았어요. 서초구는 고급 오피스텔 수요가 많은 곳으로, 고소득 거주자들 중심의 거래가 주를 이뤘어요.

📌 1. 강서구 (총 12,242건)

매매: 787건
전세: 3,454건
월세: 8,001건
→ 월세 비율이 압도적으로 높아요. 직장인 밀집 지역이라 월세 수요가 많아요.

📌 2. 영등포구 (총 9,619건)

매매: 752건
전세: 3,594건
월세: 5,273건
→ 강서구와 비슷하게 월세 비중이 높지만, 전세 거래량도 상당해요.

📌 3. 송파구 (총 6,737건)

매매: 699건
전세: 1,860건
월세: 4,178건
→ 월세 거래가 전세보다 두 배 이상 많아요.

📌 4. 강남구 (총 5,432건)

매매: 620건
전세: 1,732건
월세: 3,080건
→ 역시 강남은 월세가 주를 이루고 있어요. 직주 근접의 매력이 커요.

📌 5. 마포구 (총 4,980건)

매매: 510건
전세: 1,540건
월세: 2,930건
→ 강북에서도 월세 수요가 높은 지역 중 하나에요!

📌 6. 서초구 (총 4,560건)

매매: 480건
전세: 1,400건
월세: 2,680건
→ 강남구와 비슷하게 월세 수요가 많아요. 고급 오피스텔 수요 때문이에요.

📌 7. 동작구 (총 4,210건)

매매: 450건
전세: 1,320건
월세: 2,440건
→ 한강 주변의 오피스텔이 인기라 월세가 강세예요.

📌 8. 관악구 (총 3,980건)

매매: 420건
전세: 1,250건
월세: 2,310건
→ 대학가와 가깝다 보니 월세 중심의 수요가 많아요.

📌 9. 광진구 (총 3,750건)

매매: 390건
전세: 1,180건
월세: 2,180건
→ 월세와 전세 간의 차이가 비교적 적은 편이에요.

📌 10. 성동구 (총 3,520건)

매매: 360건
전세: 1,110건
월세: 2,050건
→ 비교적 균형 잡힌 거래 비율이 눈에 띄어요.

📍 [3줄 요약] 서울 월세 트렌드

1. 서울 원룸 월세 꾸준히 우상향, 역전세난 + 1인가구 증가 + 전세사기 등으로 월세 수요 up

2. 월세 상향 트렌드에 수익형 부동산 역시 활발, 오피스텔 수익률 및 거래량 증가

3. 서울시 구별 오피스텔 거래량: 강서 > 영등포 > 송파 > 강남 > 마포 > 서초 순 기록

구별 거래량 상위 단지 분석

서울 거래량 1등 강서구 쳌쳌

마곡나루역보타닉푸르지오 47건 🔍

이제는 거래량이 많은 개별 단지를 찾아볼게요. 강서구에서 거래량이 많은 단지는 마곡나루역보타닉푸르지오 단지예요. 이 단지가 거래량 47건으로 가장 높은 거래량을 기록했어요. 이 단지는 지난해 열북이 Q&A로 발푸을 다녀오기도 했는데요. 9호선 급행 마곡나루역과 바로 연결되는 뛰어난 교통 접근성을 자랑하고, 편리하게 상권을 이용할 수 있어요. 마곡 내 오피스텔 대장이라고 할 수 있어요.

거래가 가장 많았던 평형은 전용 22제곱미터(15평)인데요. 매매가는 2억 원대 초반이고, 월세는 80만 원(보증금 1000만 원) 수준이에요.

대출 안 받고 🧮

임대 수익률 약 5.05%! 💰

이제부터 임대 수익률을 계산해 볼게요. 매매가가 2억 원이고 보증금이 1000만 원이니까, 실제로 투자해야 하는 금액은 1억 9000만 원이에요. 월세는 80만 원이고, 이걸 1년으로 계산하면 960만 원을 받게 돼요.

이제 연간 월세 수익을 내 투자금 1억 9000만 원으로 나누고 100을 곱하면 수익률을 구할 수 있어요. 계산해보면 약 5.05%가 나왔어요. 세금 등 기타 비용을 포함하진 않았지만 5%대 수익률은 상당히 높은 편이에요. 만약 대출을 받는다고 하면 임대수익률은 훨씬 더 높아질 수 있어요.

영등포구 거래량 1위!

당산 삼성 쉐르빌🏢

영등포구에서 거래량이 가장 많은 단지는 <당산 삼성 쉐르빌>이에요. 2024년 거래량은 19건이었는데요. 마곡나루보타닉푸르지오(1390세대)에 비해 세대수(408세대)가 적고 매물이 거의 없기 때문이에요.

이 단지는 당산역 초역세권에 있는 단지로 여의도 직장인들의 선호도가 높아요. 당산역은 9호선, 2호선 라인으로 교통이 정말 편한데요. 당산역 주변에는 상가 인프라도 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 좋다고 할 수 있어요.

월세 85만 원: 약 5.37%

월세 90만 원: 약 5.68% 😊

이 단지 역시 임대 수익률이 상당히 높은데요. 이 단지 전용 24제곱미터 매매가는 2억 원이고, 월세가 85~90만 원(보증금 1000만 원)으로 높은 편이에요.

이번에도 수익률을 계산해 볼게요. 매매가가 2억 원이고 보증금이 1000만 원이라면, 실제로 투자해야 하는 금액은 1억 9000만 원이에요. 월세는 85만 원이고, 이걸 1년으로 계산하면 1020만 원을 받게 돼요. 임대 수익률은 약 5.37%라고 할 수 있어요. 만약 월세를 90만 원을 받는다면 수익률은 5.68%로 올라가요.

송파구 거래량 1위 오피스텔

문정동 <파크하비오>🚇

송파구 내 거래량이 가장 많은 오피스텔은 문정동 <파크하비오>예요. 이 단지의 거래량은 무려 41건에 달하는데요. 지난 레터에서 여러번 분석했던 단지이기도 해요.

8호선 장지역, 문정역과 가깝고 동부지법 인근이라 임대 수요가 풍부하다고 할 수 있어요. 문정동은 잠실 출퇴근 직장인들의 선호도가 높은데요. 상권과 자연 환경이 골고루 잘 갖춰진 편이에요.

전용 25제곱미터의 매매가와 월세는 2억 원, 90만 원 정도로 연 임대수익률이 상당히 높은 편이에요.

[어썸포인트] 2025년, 오피스텔 투자 매력과 주의사항 🌟

2025년 수익형 부동산 투자 매력도가 높아질 수 있어요. 금리는 떨어지고 오피스텔 공급은 줄기 때문이에요. 하지만 오피스텔 투자는 주의해야 할 점이 있는데요. 아파트에 비해 투자 물건이 한정적이에요. 서울에서 투자 가능한 오피트텔 단지는 10개 내외라고 볼 수 있어요. 이들 단지 이외의 경우 투자시 거래가 되지 않거나 공실 우려가 있어요.

특히 오피스텔은 임대사업자 대출을 받아야하기 때문에 대출이 용이하지 않다는 점도 주의해야해요. 임대사업자 대출은 감정평가가 아닌 월세를 기준으로 하기 때문에 더 까다로워요.

마지막으로 오피스텔은 시세 차익을 기대하기 힘들어요. 시세차익보다는 임대목적으로 하는 투자에 적합하다고 할 수 있어요.

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