🌰 튼튼한 사다리 플리즈!

[1] LTV 상한이 80%까지 늘어납니다.

[2] 태어나 처음 집을 사는 이가 대상입니다.

[3] 단, 주담대 금리도 치솟고 있습니다.

튼튼한 사다리 플리즈!

7월부터 LTV 상한이 80%로 늘어납니다. 집값의 최대 80%까지 대출받을 수 있는 겁니다. 생애 처음 집을 사는 이가 대상입니다. 이는 실수요자의 주거 사다리 지원을 위한 정부의 정책입니다. 단, 정부가 좀 튼튼한 사다리를 놔줬으면 좋겠다는 주문도 나옵니다. 대출 제약이 많다는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘LTV 80% 시행: 튼튼한 사다리 플리즈!’에 대해 다룹니다.

LTV 80%까지 가능!

정부가 7월 1일부터 생애 최초 주택 구입자(이하 생초자)¹⁾의 LTV²⁾ 상한을 80%로 올립니다. 태어나 처음 집을 산다면 지역, 집값, 소득을 따지지 않고 LTV를 완화해주겠다는 겁니다. 6억 원짜리 집이라면 최대 4억8000만 원까지 대출을 받을 수 있는 겁니다. 현행 제도는 생초자라도 서울 같은 투기·투기과열지구에선 LTV 60% 적용을 받아 3억6000만 원까지 대출받을 수 있습니다.

¹⁾ 세대 구성원 전원이 지금까지 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우를 말합니다. 주민등록등본 기준 같은 세대에 속한 모두가요. 전에 집을 팔아 현재 무주택자가 되었다면 생초자가 아닙니다.

²⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%를 적용해 집값의 40%만 대출받을 수 있습니다. 단, 부부 합산 연 소득 1억 원 이하(생초자), 집값 9억 원 이하일 땐 LTV를 최대 60%(6억 원 초과 구간은 50%)까지 우대해줍니다.

최대 6억 원까지 가능!

LTV에 따른 대출한도도 늘어납니다. 기존 4억 원에서 6억 원으로 말입니다. 이는 지난해 말 수도권 아파트 중위가격¹⁾이 7억7000만 원인 점을 고려한 겁니다. 즉 내 돈 1억5000만 원이 있다면 최대 한도 6억 원을 대출받아 수도권 아파트 중위가격과 비슷한 7억5000만 원짜리 집을 살 수 있게 되는 겁니다. 생초자라면 15억 원 초과 아파트 구입 시에도 ‘대출한도 6억 원’ 적용을 받습니다.

¹⁾ 주택이나 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 예를 들어 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택 중위가격은 14억 원이죠. 평균가격은 약 15억7000만 원입니다

DSR 규제는?

실은 이게 문제입니다. 정부는 7월부터 LTV 한도를 80%로 높이는 동시에 DSR¹⁾ 규제를 강화하기 때문입니다. 즉 ‘대출한도 6억 원’을 꽉 채워 받을 수 있는 생초자는 많지 않을 거란 얘깁니다. 이에 연봉이 1억 원 이상은 돼야 생초자에 대한 대출 규제 완화를 체감할 수 있을 거란 예측도 나옵니다. 결과적으로 고소득자만 혜택을 볼 거란 얘깁니다.

¹⁾ 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 올 1월부터 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 연봉이 5000만 원이라면 그 40%인 연 2000만 원 이상은 빚을 갚는 데 쓸 수 없다는 뜻. 7월부터는 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

튼튼한 사다리 플리즈!

그나마 다행인 건 정부가 곧 DSR 규제를 손본다는 겁니다. 생초자 중 저소득 청년이 대출 규제로 피해를 보지 않도록 하기 위해섭니다. 방법요? DSR 산정 시 미래 소득을 반영해 20대는 52%, 30대는 18%가량 대출이 늘어나게 한다는 방침입니다. 가령 연봉 3000만 원인 만 24세 무주택 청년이라면 DSR 40% 적용 시 원래 2억2269만 원까지 주택담보대출(주담대)이 나오지만, 예상 소득 증가율 52%를 적용해 3억3760만 원까지 대출을 받을 수 있게 하겠다는 것(연 3.5%, 30년 만기).

LTV 80%에 대한 우려

단, LTV 80% 확대 시행에 대한 우려의 목소리도 나옵니다. 집값이 이미 너무 올라 앞으로 가격 상승은 제한적일 수밖에 없기에 누군가는 대출 노예 신세가 될 수 있다는 겁니다. 참고로 최근 시중은행 주담대 최고 금리 상단은 이미 7%대를 눈앞에 두고 있습니다. 대출 규제를 풀고 주거 사다리¹⁾를 이용해 집을 살 수 있게 해달라는 요구가 빗발치던 1~2년 전과는 사정이 다릅니다.

¹⁾ 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정을 말합니다.

2억 원 내려도 안 사요

미국 연준이 자이언트 스텝¹⁾을 단행하는 등 금리인상 시계가 빠르게 돌아가고 있습니다. 이는 국내 부동산시장을 얼어붙게 하는 요인입니다. 실제로 최근 서울 외곽 지역에는 매물이 쌓이고 있습니다. 특히 노도강(노원·도봉·강북구) 지역에선 2억 원 이상 가격을 낮춘 급매물이 나와도 매수 문의가 없다고. 금리인상 여파로 거래절벽 현상은 더 악화될 거란 분석입니다.

¹⁾ 시중은행 대출금리의 지표가 되는 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 걸 말합니다. 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 빅스텝보다 시장의 충격이 큽니다.

월세 1.03% 상승

전국 아파트 월세가 올 들어 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 5월까지 1.03% 상승했습니다. 같은 기간 매매가격이 0.06%p 내리고 전세가 0.13%p 하락한 것과는 상반됩니다. 덧붙여 아파트 평형이 작을수록 월세 상승률도 높다는 분석입니다. 대출금리 상승에 가계의 부담이 커진 상황에서 작은 평형에 대한 수요가 늘었기 때문으로 풀이됩니다.

청약만 인기!

세종시 아파트값이 47주째 연속 하락하고 있습니다. 단, 청약시장은 흥행하고 있습니다. 분양가가 시세보다 낮아 차익을 올릴 수 있다고 판단한 이들이 몰린 겁니다. 가령 최근 분양한 새 아파트의 전용면적 85㎡(약 33평)는 3억 원대인데, 인근 기존 아파트의 같은 면적은 지난 5월 7억 원대에 거래됐습니다. 세종시 아파트값 하락세는 입주 물량이 많은 데에 따른 결과라는 평입니다.

85세 아파트 철거

우리나라 최초의 아파트를 아세요? 1937년에 지어 올해 85세가 된 서울 서대문구 ‘충청아파트’입니다. 이곳이 곧 헐립니다. 박원순 전 서울시장이 과거 지역 유산을 지키자는 의미에서 보존하기로 했지만 주민 갈등이 이어지며 철거하기로 한 겁니다. 이는 서울시 정책이 전과 달라진 점을 보여줍니다. 서울시는 대신 같은 자리에 이 아파트의 역사성을 담은 공간을 만들기로 했습니다.

지주택 140곳

‘원수에게도 추천하지 않는다’는 말이 있을 정도로 사업이 성공하기 어려운 지역주택조합(지주택)¹⁾. 최근 이것이 활기를 띠고 있습니다. 서울 등 수도권에만 140여 개 조합이 등록돼 있다고. 이는 수도권 곳곳에서 정비사업이 미뤄지는 이유와 관련이 깊습니다. 시장에선 지주택의 사업 체계가 전보다 나아졌다고 하지만 그 피해 사례도 여전히 많으니 가입 시 주의해야 한다고 말합니다.

¹⁾ 지역 주민이 조합(단체)을 만들어 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도입니다. 재개발, 재건축과의 차이는 땅의 소유 여부입니다. 재개발, 재건축은 자기 집(땅)을 가진 이들이 조합을 만들어 그 자리에 아파트를 짓습니다. 하지만 이는 조합원들이 아파트 지을 땅을 직접 매입해야 합니다. 해당 지역의 땅 주인을 설득해야 하죠. 사업의 성패도 여기서 주로 갈립니다.

규제의 역설

어떤 목표를 이루기 위해 규제했는데 그 반대 결과가 나오는 걸 말합니다. 투기꾼들이 재건축아파트로 시세차익을 얻는 걸 막는다며 정부가 서울 전 지역의 재건축아파트 기준을 강화했는데, 투기랑 관계 없는 원주민들이 사는 낡은 아파트까지 재건축이 지연돼 가격이 떨어지는 반면 투기꾼들이 투자한 재건축아파트는 희소가치가 높아져 오히려 가격이 폭등하는 것이 대표적 예라 할 수 있습니다.

가로주택정비사업

도로와 접한 소규모의 낡은 저층 주거지를 최고 15층짜리 아파트로 탈바꿈하는 걸 말합니다. 전체 부지 면적 2만㎡(약 6050평) 미만 사업지를 대상으로 하고 있어 ‘미니 재건축’이라고도 합니다. 문재인 정부는 재건축·재개발은 막아도 이것만큼은 밀어줬습니다. 혜택도 많이 줬고요.