#부동산공약 #용적률 #LTV #쿠팡
2022.3.15 (화)
정말 치열했던 대선이 끝나고, 새 정부는 출범 준비를 시작했습니다. 앞으로 5년은 어떤 대한민국이 펼쳐질까요? 아마 이 질문에 대한 힌트는 아직 윤석열 대통령 당선인의 공약집에서만 찾아볼 수 있겠죠. 투표 전에도 중요하지만 투표 후에는 더 큰 의미를 갖는 대선 공약, 경제 분야를 중심으로 한번 정리해볼까 합니다. 오늘은 부동산 관련 공약을 먼저 살펴볼게요.
부동산 공약 포인트는 '공급↑ 세금↓'
이번 선거에서 후보들이 가장 공들인 공약 중 하나가 ‘부동산 공약’일 거예요. 지난 몇 년간 집값이 너무 가파르게 올라서 부동산 시장 안정화를 바라는 목소리가 아주 커졌으니까요. 윤 당선인의 공약은 어떤 내용을 담았을까 자세히 살펴보니, ‘공급은 늘리고, 세금 부담은 줄이겠다’는 기조가 확실하네요.

일단 주택 공급 측면부터 살펴보면요, 5년 안에 전국적으로 250만호(수도권 130~150만호)를 공급하겠다고 약속했어요. 정말 많은 수인데요, 하지만 주요 대선후보 모두가 200만호에서 311만호 사이의 신규 주택을 공급하겠다고 공약했기 때문에 이 숫자 자체는 크게 특별하진 않아요. 향후 ‘많은 주택 공급이 필요하다는 인식을 갖고 있다’ 정도로 생각하시면 좋겠어요.

250만호? 어떻게 지어?
새집을 250만호나 지으려면 여러 방법을 총동원해야겠죠. 차기 정부는 일단 정부 주도의 공공택지 개발로 신도시를 포함해 전국에 142만호를 공급한다는 방침을 세웠어요. 공공택지 개발은 정부, 지방자치단체, 공기업 같은 공적 주체가 이미 확보하고 있는 땅이나 새로 사들인 땅을 활용해서 집을 짓는 방식을 말해요. 정부나 공공주체가 개발을 추진하면 땅을 사들일 때 법적인 근거를 갖고 빠르게 추진할 수 있어서, 비용과 시간이 상대적으로 적게 들어요. 민간회사들이 개발을 하면 땅 주인한테 토지를 사들일 때 조금 더 어려움을 겪죠.

이외에 이미 정부가 소유하고 있는 땅과 기차들을 보관하고 정비하는 역 주변 ‘차량기지’들을 개발해서 18만호를 짓겠다는 계획도 세웠어요.
헌집 줄게 새집 다오~ 재건축·재개발
그다음으로 많은 주택을 공급할 방법은 재건축과 재개발인데요, 차기 정부는 재건축과 재개발을 통해 47만호를 공급할 계획이에요. 재건축이란 아파트 같은 공동의 건물과 토지를 소유한 사람들이 조합을 결성하고 새로운 건물을 짓는 것을 말해요. 보통은 오래된 아파트 단지 사람들이 합의를 통해 새로운 아파트를 짓는 방식을 재건축이라고 부르죠.

‘재개발’은 기반 시설이나 주변 환경이 열악하고, 상태가 나쁜 건물들이 밀접한 지역을 묶어 새 주택단지(보통 아파트)로 개발하는 걸 말해요. 재건축과 이름은 비슷해도 재개발의 경우 ‘주거환경 개선’이라는 목적이 분명하기 때문에 재건축과 비교하면 공공사업의 성격이 강해요.

이외에도 헌 건물 대신 새집을 짓는 사업들이 더 있어요. 도심 지역이나 전철·기차역 주변 역세권에 상업시설과 주택을 함께 개발하는 ‘도심·역세권 복합개발’로 20만호를 공급하고, 재건축이나 재개발보단 규모가 작은 ‘소규모 정비사업’으로 10만호를 공급할 계획이래요.

250만호 목표 외에 추가적으로 1기 신도시로 불리는 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 지역에서도 재건축이나 층수를 높이는 리모델링을 통해 10만호 이상 주택을 공급할 거라고 해요. 

어차피 집 지을 건데, 왜 헌집을 허물어?
결국 새로 들어설 정부는 오래된 아파트는 재건축하고, 환경이 열악한 주거 밀집 지역은 적극적으로 재개발할 거라는 예상을 해볼 수 있어요. 헌 집을 허물고 새집을 더 많이 짓겠다는 거예요. 보통 오래된 주택은 저층 건물이 대부분이고, 오래된 아파트들도 비교적 층수가 낮은데요, 새로 지을 때 더 고층으로 올리면 집이 더 많아지겠죠? 그래서 이런 정책을 추진하는 거예요.

특히 이 과정에서 정부가 *용적률 상한을 올려주는 등 관련 규제를 완화하는 정책을 펼 것이라는 예상도 나오고 있어요. 법으로 제한돼 있는 최고 용적률을 올려야 더 높은 건물을 지을 수 있거든요.

재건축이 까다로운 이유로 꼽혔던 정밀 안전진단 규제도 완화할 것으로 보여요. 재건축은 30년 이상 지난 공동주택이 추진할 수 있는데, 이때 정밀 안전진단을 해서 건물 안전성에 문제가 있다는 판정을 받아야 했거든요. 연식이 오래됐어도 건물이 아직 튼튼하면 이 과정을 통과하지 못한 단지들이 많았는데, 이젠 이 절차를 면제해줄 수도 있다는 거죠. 이외에 재건축 초과이익 환수제도 완화할 것으로 전망되고 있어요.

까다로운 절차 때문에 재건축을 미뤄왔던 단지들은 벌써부터 기대감이 커진 분위기라고 해요. 1기 신도시의 오래된 아파트 단지에서도 집을 팔려는 사람이 적어지고 있다고 하네요.

부동산 세금 부담은 줄어든대요
윤 당선인의 공약을 보면 앞으로 부동산 관련 세금도 대폭 손을 볼 가능성이 커요. 부동산 관련 세금은 크게 ‘취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세(종부세)’ 정도로 볼 수 있는네 이 세금들의 부담을 모두 줄이겠다고 약속했거든요.
특히 종합부동산세와 재산세는 하나로 통합하고, 세금 부담도 줄이기로 했어요. 종합부동산세와 재산세는 모두 부동산으로 재산을 보유한 사람에게 부과하는 ‘보유세’에 해당하는데요, 원칙적으로 더 비싼 부동산을 소유하고 있을수록 많은 세금을 내요.

그런데 종합부동산세는 재산세를 내고 있는 사람 중에 재산이 일정 금액 이상으로 많은 사람만 내도록 하고 있어요. 이렇다 보니 ‘이중과세’ 논란이 있어왔어요. 한번 재산세를 물려놓고, 종부세를 또 내게 한다는 거죠. 이런 논란 때문에 차기 정부는 두 세금을 통합할 것으로 보여요. 만약 법적 절차 때문에 두 세금을 통합하는 데에 시간이 걸리더라도 1주택자에 대한 세율은 지금보다 낮추겠다고 예고한 상태예요.

양도소득세와 취득세도 개편할 가능성이 높아요. 양도소득세는 부동산을 샀다가 팔 때 얻는 차익에 부과하는 세금인데요, 부동산을 얼마나 오래 보유하고 있었는지, 얼마나 직접 거주했는지, 얼마나 비싼 건물인지, 집을 몇 채나 가지고 있는지, 차익은 얼마인지 등 다양한 요소를 고려해서 세율을 매겨요. 번 돈에서 일부를 정부가 걷는 거죠.

이 세금도 부담을 줄이겠다는 게 차기 정부의 방침이에요. 그리고 지금까진 다주택자의 경우 양도소득세를 더 많이 걷었는데, 이런 규제를 최장 2년간 한시적으로 면제해줘서 다주택자가 집을 많이 팔도록 유도한다고 해요. 다주택자들이 집을 여러 채 가진 상태로 팔지 않아서 공급이 부족하니까 잠깐 세금 안 내도록 풀어줄 때 팔라는 거예요. 이외에 집을 살 때 내야 하는 취득세 부담도 현행보다 줄여주기로 했어요.

집 살 때 돈 빌리기도 더 수월하게
집을 살 때 대출을 더 쉽게 받을 수 있도록 하겠다는 내용 또한 주요 공약에 포함됐어요. 가장 대표적인 공약은 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화예요. LTV란 집을 담보로 대출을 받을 때 얼마나 많은 금액을 빌릴 수 있는지 법적으로 정해둔 상한을 말해요. 집을 살 때 현금으로 한 번에 값을 치를 수 있는 사람은 많지 않잖아요, 그래서 보통 은행에서 대출을 받죠. 예를 들어 5억원짜리 아파트를 산다면, LTV 상한이 40%일 경우 5억의 40%인 2억원까지 빌릴 수 있어요. 만약 LTV 상한이 70%일 땐 3억 5천만원까지 대출이 가능해져요. 상한이 높을수록 돈을 빌리기 쉬운 거예요.

현재 LTV 상한은 지역이나 집값에 따라 20~70% 사이로 다르게 정하고 있어요. 서울 지역을 기준으로 9억원 이하 주택 구매 시에는 40%를 적용받고, 집값이 9억원을 넘기면 이 비율이 더 낮아져요. 15억원이 넘는 주택일 경우는 아예 대출이 금지돼 있어요.

윤 당선인은 이 비율을 대폭 높이겠다고 공약했는데요, LTV를 지역에 상관없이 70%로 높이고, 생애 첫 집을 살 때는 80%를 적용받는 혜택을 주겠다고 했어요. 다주택자는 보유 주택 수에 따라 30%, 40% 등으로 차등 적용할 계획이라고 해요. 현재 LTV 상한 수준과 비교하면 어떤 경우든 대출이 훨씬 쉬워지는 거예요.
다만 LTV 외에도 개인이 모든 대출을 할 때 적용하는 규제들이 있는데, 무분별한 대출 같은 부작용 때문에 이런 규제들까지 확 풀어줄 지는 아직 정해지지 않았대요. ‘빌린 돈을 갚는 데 매달 써야 하는 돈’과 ‘연 소득’을 따져서 실제로 갚을 능력이 있는지를 따져보는 규제들인데요, LTV 상한이 높더라도 이걸 풀어주지 않으면 연 소득이 적을 경우엔 LTV가 허용하는 최대치까지 대출받기 힘들어요. 다만 전체적으로 지금보다는 집을 살 때 대출이 쉬워질 것으로 예상되고 있어요.

차기 정부 부동산 정책 포인트 셋!
차기 정부의 부동산 정책은 크게 세 가지 포인트로 요약해볼 수 있을 것 같네요. ‘주택 공급은 늘리고, 세금 부담은 줄이고, 집 살 때 대출 금액은 늘려주기’

새 정부가 들어서면 바로 추진될 가능성이 높은 부동산 정책, 하지만 국회에서 법을 개정해야 하는 부분도 있어서 모두 빠르게 진행될 수 있을지 예상하긴 어렵다고 해요. 정책 효과에 대해서도 다양한 의견이 엇갈리고 있죠. 공급을 활성화하고 실수요자들을 지원해서 부동산 시장을 안정화할 수 있다는 견해도 있고, 각종 규제 완화가 다시 시장 과열을 부추길 수 있다는 지적도 나와요.

과연 다음 정부는 부동산 시장 안정화라는 큰 목표를 달성할 수 있을까요? 국민 모두가 내 집 마련 걱정을 덜고, 집값 때문에 스트레스 받지 않는 날이 곧 오기를 기대해봅니다.
오늘 설명한 내용들이 부동산 공약의 ‘큰 흐름’이라면, 세부적으로는 아주 다양한 정책들이 들어있어요. 새집을 분양받을 때 꼭 거치게 되는 청약제도를 일부 수정하는 방안, 청년층과 신혼부부를 위해 저렴한 주택을 50만호 가량 공급하는 방안, 전·월세 신고제, 전·월세 상한제, 계약갱신 청구권제 등 ‘임대차 3법’을 전면 재검토하는 방안 등이에요. 각 정책들이 구체화될 때 마다 <디그>가 꼭 소식을 전해드릴게요!
★ 3줄 요약 ★
① 차기 정부의 부동산 공약을 살펴보면, 크게 3가지 포인트로 요약해 볼 수 있음. 신규 주택 공급 확대, 부동산 관련 세금 부담 완화, 대출 규제 완화.

② 신규 주택은 5년 안에 250만호를 공급하는데, 대규모 공공택지 개발, 도심·역세권 집중개발, 소규모 정비사업 활성화 등 다양한 수단을 동원. 특히 재건축·재개발 관련 규제를 적극적으로 풀어서 주택 공급을 늘리겠다는 방침.

③ 부동산 관련 세금은 양도소득세, 재산세, 종합부동산세, 취득세 등 대부분 세금 부담을 줄일 계획. 동시에 집을 살 때 대출도 더 쉽게 해줘서 실수요자를 지원할 예정.
'1.3조' 쿠팡 주식 누가 팔았나 했더니
쿠팡에 투자한 ‘큰손’들이 연달아 쿠팡 주식을 팔고 있어요. 지난주에 누군가가 쿠팡 주식 1조3000억원어치를 매각했다는 소식이 알려졌는데요. 알고 보니 매도자는 쿠팡 최대주주인 일본의 IT분야 투자회사 소프트뱅크였어요. 이번에 판 건 소프트뱅크가 보유한 쿠팡 주식의 10% 수준이에요. 이 회사는 작년에도 쿠팡 주식 2조원어치를 매각했었죠. 최근 다른 투자자들도 연달아 쿠팡 주식을 팔고 있는데요. 쿠팡은 매년 매출액이 늘어나고 있지만 창사 이래 한 번도 이익을 내지 못한 기업이라 투자자들의 고민도 커지는 듯하네요.

대기업 취직이 목표라면? 시즌이 왔네요
삼성과 LG, 현대, CJ 등 국내 주요 대기업들이 신입사원 채용을 시작했어요. 특히 지난해 삼성그룹은 향후 3년간 4만명을 신규로 뽑겠다는 대규모 채용 계획을 발표했는데요. 지난주부터 삼성전자와 삼성카드 등 삼성그룹의 20개 회사가 채용을 진행하고 있어요. LG그룹도 채용 연계형 인턴사원을 모집하고 있고, 현대차그룹과 CJ그룹도 신입사원을 채용 중이에요.

일본 여행, 점점 쉬워지겠어요
코로나19 유행으로 대거 중단됐던 일본행 항공 노선의 운항이 다시 시작됐어요. 아시아나항공은 다음 달 1일부터 인천-나고야 노선 운항을 주 1회 일정으로 재개한다고 해요. 노선 운항을 중단한 지 11개월 만이에요. 앞으로 양국의 코로나 유행 상황을 고려해 운항 횟수를 추가로 늘리는 방안도 검토할 계획이래요.

광주 붕괴사고, 원인은 결국 부실공사
지난 1월 발생한 광주 화정아이파크 붕괴 사고 원인이 밝혀졌어요. 정부는 시공사인 HDC현대산업개발이 무단으로 구조를 변경하고, 불량 콘크리트를 쓴 것이 원인이라 발표했는데요. 정부는 법령이 정하는 가장 엄정한 처벌을 할 계획이에요. 이 사건을 수사하고 있는 검찰도 HDC현대산업개발 관계자 5명에게 구속영장을 청구했어요.
*용적률이 뭐야?
부동산 뉴스에서 자주 등장하는 표현 중에 '용적률'이라는 용어가 있어요. 용적률은 그리 어려운 용어는 아니지만 고층 건물을 얼마나 높이 올릴 수 있느냐를 결정하는 수치라서 부동산 뉴스에선 중요하게 여겨요.
용적률이란 대지면적과 연면적의 비율인데요, 대지면적은 말 그대로 땅 넓이이고, 연면적은 한 건축물의 바닥 면적을 모두 합친 수치예요. (건물 지하나 주차장으로 쓰는 곳 같은 몇몇 장소는 제외돼요)
예를 들어 100제곱미터 넓이의 땅에 층마다 50제곱미터 만큼 바닥이 있는 3층 건물을 올렸다면, 용적률은 150%인 거예요.
그러니까 더 고층 건물일 수록 용적률은 높아지게 되겠죠. 그런데 용적률은 법적으로 제한을 두고 있어요. 우리나라 땅은 눈에 보이진 않지만 주거지역, 준주거지역, 상업지역, 공업지역 등 여러 용도지역으로 구분돼 있는데요, 이렇게 나눠둔 지역별로 최고 용적률을 50%에서 1500%까지 다양하게 규제하고 있어요.

가끔 부동산 뉴스에서 '용적률 규제 완화'라는 표현이 등장하는데요, 결국 더 높은 건물을 지을 수 있도록 최고 용적률을 높여줬다는 뜻이겠죠. 반대로 규제 강화라는 말은 너무 높은 건물을 지을 수 없도록 최고 용적률을 낮췄다는 의미예요.
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