[두부레터] 8월이 기다려지는 이유

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💌 식목일 두부레터입니다.

오늘은 공휴일~이 아니죠, 만약 휴일이라고 착각했다면 그대는 라떼 🧐 어느 순간부터 초록초록 나무보다는 빽빽한 아파트숲이 더 많아졌는데요, 오늘도 어김없이 그 빡빡한 아파트숲(값)에 대한 얘기를 해보려 합니다.

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8월이 기다려지는 이유

오는 8월은 임대차3법이 시행된 지 2년이 되는 달입니다. 그래서 전세 시장이 엄청 떠들썩할거란 분위기인데요, 뉴 대통령이 말도많고 탈도많은 임대차3법을 손보지 않을까란 예측도 나오고 있습니다.

임대차3법은 무엇?

세입자를 보호하기 위해 만든 법으로,

1) 2년 살다가 (집주인이 실거주하지 않는 한) 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신요구권을 행사할 수 있음

2) 2년 더 연장할 경우, 임대료는 상한선 5%까지로 막아둠

👉 이 2개는 2020년 7월 31일 시행됨.

3) 임대차3법이니까 나머지 3은 임대차 신고제다. 말 그대로 임대차 계약 시 30일 내 시/군/구청에 신고하도록 하는 제도. 전월세 거래의 투명성을 높이고자 도입한 것으로, 이건 앞서 2개보다 1년 뒤인 2021년 6월 1일부터 시행됨.

누이 좋고 매부 좋은 제도 아님?

언뜻 보면, 세입자에 최대 4년간 안정적인 거주를 확보해 주는 거니까 좋은 제도라 할 수 있지만... 결과는 예상한대로 흘러가지 않고 있습니다.

우선 전세 물건이 귀해졌습니다. 기존엔 2년마다 시장에 매물이 돌았는데요, 이게 4년으로 묶여 버리니 전세가 귀해지면서 전셋값이 뛰었어요.

그리고 집주인 입장에서는 시세가 점점 높아지고 있는데 4년간 '상한선 5%'에 묶여 있으니 불만 한가득입니다. 그래서 2개의 방법을 택하는데요, 처음 계약할 때 '앗싸리 높게 받는 것' 그리고 4년이 지나고 새로 매물을 내놓을 때 '그동안 못받은 만큼 더 받아내야지'라는 심리로 전셋값 상승분을 한꺼번에 반영할 것이란 거죠. 바로 그 시점이 오는 8월이 됩니다.

세입자 입장도 그렇게 좋은 건 아니었어요. 당장의 +2년은 한시적으로 마음의 부담을 덜 수 있지만, 계약만료가 되면 덜었던 부담이 플러스 플러스가 되어 되돌아 오게 될겁니다. 내집을 사지 않는 이상, 4년 계약 만료되면 재연장을 하든 새로운 매물을 계약하게 될텐데, 이전에 내던 전셋값과 비교가 안될 만큼 오른 금액에 오히려 더 큰 충격을 받을 수 있기 때문이죠.

전셋값 감당이 안되면 월세로 몰릴 수밖에 없고, 그럼 월세 가격도 미친 듯 치솟게 됩니다.

손 좀 보겠다고?

현재 인수위에서 부동산 관련 소식을 이것저것 쏟아내고 있습니다. 지난 두부에서 '부동산 세금을 완화'해 줄거란 내용을 담았는데요, 이번엔 임대차3법도 손 좀 보겠다는 소식이 들리네요.

물론 아직까지 '전면 재검토를 하겠다, 그런 보고를 한 적 없다'로 확실히 정해진 바는 없으나, 이를 두고 여러 의견이 나오고 있습니다.

세입자는 평생 세입자를 원하지 않는다.🙅‍♀️

누구나 내집마련을 꿈꿉니다. 실질적으로 내집마련을 할 수 있는 제도를 원하는 것이지, 2년-4년-6년 갱신하는 것을 바라는 것이 아니란 거죠.

집주인에 희생만 강요해선 안된다.🙅

앞서 얘기했듯 임대차3법은 세입자에 중점을 두었기 때문에 집주인 입장에서는 뭥미?란 생각이 들 수 있어요. 4년간 시세에 못 미치는 임대료를 받으면서도 다주택자란 이유로 종부세 등의 세금은 또 많이 내야 합니다. 이런 불만이 쌓이고 쌓여 결국 전월세값에 반영되는 것이죠. 즉, 임대료를 덜 받는 대신 세금을 줄여주는 방식으로 선순환이 될 수 있게 보완이 되어야 한다는 의견도 있어요.

현 정부에서 5년간 나왔던 부동산 정책이 28차례입니다. 그러나 결과적으로 집값을 잡지 못했죠. 그러다보니 정권이 바뀌려는 시점에 '부동산 문제부터 잡겠다'는 움직임이 큽니다. 시행된 지 얼마 안 된 법을 손보려 하니 찬반 의견이 나뉩니다. 오늘 두부를 쭉-읽으신 님은 어떻게 생각하시나요? 의견 남겨주시면 다음 두부에서 서로의 생각을 공유해 볼게요!

나는 이렇게 생각해!

💭 부린이 길잡이

각 1주택을 가진 신혼부부가 절세할 수 있는 방법은?

각각 집 한채씩 갖고 있는 사람이 부부가 되면 1세대 2주택자가 됩니다. 이 기준으로 세금을 정리하면 되는데요,

결혼하고 한 명은 집을 팔거라서 '일시적 2주택자'인지, 각자 갖고 있는 집값이 6억 미만인지 등 케바케로 세금도 달라집니다.

1. 일시적 2주택자라면,

혼인 이후 5년 내 먼저 매도하는 주택의 경우 양도세를 내지 않아도 됩니다. 단 2년 이상 실거주를 충족해야 하고요. 만약 2개를 갖고 있어 부담이 된다면 기간 내에 파는 것도 절세의 한 방법이 됩니다.

2. 종부세를 아끼고 싶다면,

1세대 1주택이면 공시가 11억까지, 2주택이면 6억까지는 종부세를 안 냅니다. 그리고 종부세는 1세대가 아닌, 인별로 부과됩니다. 즉 사람을 기준으로 하는 건데요.

두부 부부 중 남편이 18억짜리, 부인이 4억짜리 집을 갖고 있어요. 1세대 2주택일 경우 비과세 기준이 6억이라고 했죠? 그럼 부인은 6억을 안 넘으니 종부세 안 내요. 단 남편은 6억을 넘는 12억에 대한 종부세를 내게 됩니다.

만약 결혼했다고 해서 한 명한테 명의를 몰아준다면? 두부 부부의 경우는 최악이 될 수 있어요. 남편 명의로 모두 몰면 남편은 총 22억짜리 집을 갖고 있는 셈이죠. 어찌됐든 1세대 2주택이니 6억만 공제돼요. 그럼 16억에 대한 종부세를 내게 됩니다. 아까 각각 명의일 때는 12억이었는데 단번에 16억으로 올라가게 되는 것.

또 다른 경우의 수가 있는데요, 2채를 각각 공동명의로 하는거죠. 그럼 22억에 대해 각자가 11억어치를 갖고 있는 셈이고, 여기서 6억씩 공제하면 각 5억에 대한 종부세를 내게 됩니다.

물론 각자 갖고 있는 집값에 따라, 케바케로 과세율도 조금씩 다르니 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.

[참고: 매경이코노미]

📚 부동산 용어풀이

건폐율

건축을 할 수 있는 면적. 대지면적 내 건축을 할 수 있는 1층 면적.

100평 땅에 건폐율이 40%라고 하면 40평으로 건축을 올릴 수 있다는 의미.

용적률

각 층 면적의 합산. 바닥 면적이 100평이고 3층짜리 건물을 지을 수 있다고 하면 용적률은 300%가 됨. 용적률이 높을수록 층수가 높다는 의미.

📰 간추린 늬우스

🍏 아파트값 하락세 스탑!

전국 아파트값이 6주만에 하락세를 멈췄다. 특히 대통령 집무실 이전 기대감으로 용산구 아파트값이 9주만에 상승으로 돌아섰다. 한강변 신축 아파트 매수세가 증가한 서초구, 재건축 기대감이 높은 강남구도 2주 연속 상승세다.

🍏🍏 DSR은 글쎄...

인수위가 LTV를 완화할 거란 전망이 높지만 DSR은 아직 시기상조라는 상황이다. DSR은 쉽게 말해 소득 대비 대출해 준다는 의미이기 때문에, LTV를 7~80%까지 높인다고 해도, 개인별 DSR에 따라 대출을 받을 수 있는 건 상이하게 될 것이다.

🍏🍏🍏 행복주택, 1651개 쏟아진다

행복주택은 사회적 도약을 위한 주거사다리로서 대학생·청년·신혼부부 등 젊은층에 시세 대비 60∼80% 수준으로 저렴하게 공급되는 임대주택이다. 1분기 행복주택 1651가구 입주자 통합 모집이 진행된다. 특히 수도권 2개 지구에서 신혼희망타운 행복주택이 공급되는데, 민간 건설사 브랜드면서 어린이집, 작은도서관 등 육아·보육시설이 조성될 예정이다.