서울내 곳곳에 숨은 기회가 있는지 샅샅히 살펴 보았어요. 시황알려드려요.

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10월 3일 '푸릉레터' 입니다 ✋

📍부동산 임장 확실히 하는 방법 아세요?

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스스로 임장 노하우를 익히고,

해당 지역의 입지 분석부터 전망까지 한번에 배우는 임장 수업

딱 1달에 1번 [강동구편]

[강동구편] 전망이 보이는 입지분석 & 임장 알아보기

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구로구 (by 컬럼니스트 갓서블🤠)

구로구는 서울 시내에 유일한 국가산업단지인 G밸리(구로,가산디지털)가 있습니다. 공장지대는 난개발이 이뤄진 특 징이 있습니다. 공장들이 이사 갈 때마다 아파트를 지었기 때문입니다.

구로, 신도림역 주변의 대림, 동아가 그랬고 디큐브시티는 연탄공장 자리였습니다. 신도림역은 1, 2호선 더블역세권이고, 북쪽으로 여의도, 서쪽으로 목동으로 교통 과 지리적 장점이 있습니다. 신도림역 도보권 신도림 동아 1~3차 아파트 부동산을 방문했습니다

📍 신도림역 일대

🤠 "안녕하세요. 신도림4차e편한세상 34평이 전 고점을 회복하는 분위기라 주변 동아 1~3차 아파트에 관심이 많아요. 몇 차를 가장 선호하나요?

"2차가 역과 가까워 가장 선호할 것 같지만 그렇지 않아요. 일단 경인로 주변에 소음이 있고요. 가운데 2동이 지하와 엘리베이터가 연결이 안 돼요. 신도림 동아3차는 지하3층까지 엘리베이터와 연결이 돼있고 초등학교, 중학교 가까워서 가장 선호해요."

🤠 "추천할 만한 매물이 있을까요?

"동아2차는 괜찮은 매물이 없고, 동아3차는 13억에, 1차는 초등학교 가까운 동은 12.5억에 나온 걸 추천드려요. 신도 림 1차는 최근 12.1억에 거래됐어요"

🤠동아3차와 1차 아파트가 초,중 가깝고 근린상권에 학원이 좀 보이더라고요. 학군과 학원가는 좀 어떤가요?"

"신도림중학교는 특목자사고를 46명 보내는데 중계동의 상명, 을지중과 어깨를 나란히 해요. 고등학교는 신도림고 와 구현고가 있어요. 그리고 고등학교 배정의 20%는 전산추첨이라 여의도고를 고등학교를 가기도 해요. 경인로 올라 가면 여의도 가깝거든요. 안양천만 건너면 목동이라 목동에 있는 고등학교를 가기도 해요. 이쪽 학원가는 유아나 초 등 저학년까지 보내고요. 초등 고학년부터는 목동으로 보내요. 셔틀버스로 5분이면 갈 수 있어요:

🤠"비슷한 금액대이고 학군이 좋은 철산래미안자이나 신축인 금천구 롯데캐슬 골드파크와 비교가 되는데요

"여기 사는 사람은 서쪽으로는 안 가요. 롯데캐슬골드파크는 신축이지만, 이곳은 2호선에 교통이 좋아 가격 방어도 잘 돼요"

🤠"리모델링 진행 중인 신도림 우성아파트와, 재건축 안전진단 통과한 라이프미성과 구로우성은 거래 잘 되나요?"

"신도림 우성은 분담금이 확정은 안 됐는데 3.5억이나 그 이상 봐야 하고, 라이프미성과 구로우성은 극초기 단계라 아 직 멀었죠. 신도림 동아3차 아파트 살다 진행 상황 보고 갈아타면 좋죠. 지금은 시기상조에요"

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📍 은평구 새절역 인근

은평구의 주요 교통 거점은 3곳입니다. GTX A가 들어오는 연신내역과 경의중앙선, 6호선 공항철도의 DMC역, 3호선 과 6호선의 불광역입니다. 그리고 한곳을 또 뽑자면 새절역입니다. 새절역은 기존 6호선에 여의도에 연결되는 서부선, 고양 창릉으로 연결되는 고양은평선이 들어와 더블 역세권이 되기 때문입니다. 새절역 증산5구역 매물을 부동산 현장을 방문해 알아봤습니다.

🤠안녕하세요. 증산5구역 매물 있나요?

"최근에 증산5구역 이주가 진행되며 마포, 용산 등 젊은 분들이 오셔서 매수해 34평 매물이 1개밖에 없어요"

🤠34평 신청한 증산 5구역 매물 좀 브리핑해 주세요

"매매가는 7억이고 감정가는 2.43억이에요. 프리미엄은 4.57억이에요. 조합원 분양가가 6.3억 예상되니 34평 매입원 가는 10.9억이에요. 분담금이 더 올라갈 여지가 있으니 11.5억 생각하면 맞을 거예요. 1,700세대 중 조합원 930명이라 사업성도 좋고요"

🤠감정가의 60% 대출이 나오니 대출은 1.4억 정도 나올 거고, 투자금은 5.6억 정도 들겠네요. 11.5억에 매수한다고 생 각하면 얼마까지 오를까요?

"수색동 DMC 파인시티자이가 전 고점 14.1억이었어요. DMC파인시티자이보다 높을 거라고 보여요.(...?) 내년에 철거하 고 28년쯤 입주하면 최소 15억은 가지 않을까요?"

🤠증산5구역 옆 증산4구역은 3080공공재개발인데 거래 가능한가요?

"여기는 공공재개발이라 매수하면 현금청산돼요."

🤠증산 6구역 매물 가격이 부담되면 차순위를 어디를 보면 좋을까요?

"응암역 도보권인 백련산 SK아이파크나 백련산해모로가 2순위고,

3순위는 응암역에서 평지로 연결되는 센트레빌 아스테리움시그니처, 새절역 두산위브트레지움, 를 보면 좋아요."

새절역 증산5구역 매물 분위기는 한 창때 프리미엄 7억 대에도 안 팔았는데,

하락기에는 3억에도 산다는 사람이 없었습니다.

작년부터 슬금슬금 올라 연초보다 5천 오른 4억 초반의 프리미엄을 형성하고 있습니다.

소장님은 15억까지 본다는데 컬럼니스트인 갓서블 생각에는 조금 과합니다.

상암 생활권인 DMC와 새절역은 분명 차이가 있습니다. DMC의 85% 시세를 형성할거라 보여집니다.