[임의경매]
두부가 돈 빌리러 은행에 갔는데 신용도가 낮아요. 두부가 돈 못 갚을 수 있으니 은행에서는 뭔가 담보로 잡아야겠죠? 그래서 두부 집을 담보로 하고 돈을 빌려줘요. 이를 근저당 설정이라 합니다. 그런데 두부가 역시나 돈을 안 갚네요? 그럼 두부 집이 경매로 넘어가고 은행이 빌려준 돈을 가져가는거죠. 물론 근저당 설정은 은행만이 아닌 개인<->개인, 법인<->개인에서도 일어날 수 있어요.
[강제경매]
두부가 돈 빌리러 은행에 갔는데 신용도가 높아서 담보없이 바로 대출 받았어요. 그런데 사업이 어려워져 대출금을 못 갚게 됐어요. 그럼 은행이 대출서류를 법원에 제출해 소송을 하고 승소하면 두부의 집을 경매에 넘기는 것이죠.
10월에만 전국 임의경매가 2,648건 나왔는데, 2년 3개월 만에 가장 많은 수치예요. 특히 서울에 임의경매 신청이 500건이나 몰리면서 전국 17개 시도 중 가장 많았다고 해요.
경매 물건이 왜 증가하지?
높아진 금리가 주요 원인으로 꼽히죠. 현재 한국은행 기준금리가 연간 3.25%인데, 사상 처음 6회 연속 인상된 수치예요. 이렇게 금리가 높아지면 대출 이자 갚기 어려운 사람도 많아지겠죠. 3개월 이상 대출 원리금 상환이 연체되면 채권자인 은행은 경매를 신청할 수 있어요.
놀라운 건 서울 아파트 경매 물건이 강남에서 가장 많이 나온다는 거예요. 강남구보다 인구수가 많은 노원구의 약 3배에 달하는 수준이에요. 부동산 시장 침체기였던 2008년 금융위기 때도 서초구, 강남구에서 경매로 넘어가는 아파트가 많았거든요? 강남권 거주자들은 다른 지역에 비해 사업자 비율이 높은 편인데요. 그리고 대부분 15억이 넘기 때문에 주담대가 불가능한 지역이에요. 그러다보니 상대적으로 규제가 낮은 사업자 주택담보대출을 받는 이들이 많은거죠.
그렇지만 인기는 영~
최근 주택 수요가 급격히 떨어진 상황에서 경매에 부쳐지는 집이 늘다 보니, 낙찰률이 높지 않아요. 11월 기준 전국 아파트 경매 낙찰률은 32.8%예요. 여기서 서울 아파트 경매 낙찰률은 14.2%로 역대 최저를 기록했어요.
그리고 경매에 나온 집 10곳 중 8곳 이상이 유찰이 되고 있는데요. 유찰은 경매에서 낙찰자가 결정되지 않고 무효가 선언되어 다음 경매로 넘어가는 경우예요(그만큼 안 팔린다는...).
집값이 내려가기 전에는 매매를 통해서 어느정도 빚을 갚을 수 있었는데요. 집값이 내려가니 경매로 진행하는 경우가 많아지고, 여기에 유찰까지 반복되니 경매 재고만 쌓이는 상황... 이런 얘기는 돈 빌려준 채권자들 입장도 어려워진다는 거죠.
유찰이 계속되면 감정가는 점점 떨어지게 돼요. 안 팔리는 물건은 '사장님이 미쳤어요' 세일을 하고 또 하는거죠. 그렇다면 일부에겐 기회가 될 수 있어요. 예전 같으면 엄두도 못내던 지역의 아파트를 굉장히 저렴히 구매할 수도 있거든요. `알짜` 부동산 매물을 골라 경매에 참여하는 것도 하나의 전략이 되는거죠.
세상 쉬운 일 하나 없네
경매는 부동산 고수의 영역이라 불려요. 굉장히 복잡한 부분들을 헤쳐 나가야 하거든요. 부동산 경매를 처음 접하는 초보자라면 권리분석이 쉬운 물건부터 입찰 도전을 하는 게 좋아요. 부동산 권리분석은 거래할 때 부동산에 숨겨진 법적 하자가 없는지 조사하는 작업이에요.
그리고 경매에 올라온 감정가도 너무 맹신하지 말아야 합니다. 감정가 기준으로 경매 금액을 적어내면 위험하단 건데요. 경매 감정가는 보통 1~2년 전 시세를 기준으로 정해지기 때문에, 요즘 같은 부동산 하락기에는 현재 시세보다 감정 가격이 높을 수 있거든요.
