이번 레터는 부동산의 기본을 먼저 얘기하려고 해요. 부동산 가격을 결정하는 근본적인 요인은 수요와 공급인데요. 많은 분석 툴들이 공급 측면을 중점적으로 분석해요. 어썸이 역시 단기적으로 가격에 직접적인 영향을 미치는 요소로 '입주 물량'을 강조하는데요. 지난 오프라인 특강 때는 올해 서울 부동산 가격 상승이 쉽지 않다고 보는 이유로 강남의 입주 물량 폭탄을 꼽았어요. 부동산 가격 결정 요인에서 공급이 중요한 건 두말하면 입 아플 정도예요. 

하. 지. 만 지역별로는 수요에 대한 분석도 중요해요. 일반적으로 부동산 투자를 할 때는 수요의 기준을 국평으로해요. 국평은 전용 84제곱미터로 방 3개, 화장실 2개를 말해요. 아파트 투자 시 국룰은 국평이에요. 그래야 시장 하락기에 팔더라도 매도 가능하기 때문이에요.  

국평의 기준은 어떻게 정해졌을까요? 이 기준은 4인 가족의 거주 요건이에요. 34평에 방 3개 화장실 2개가 있으면 부부와 2자녀까지 살 수 있다고 보는 거예요. 

여기에 집값을 한번더 올리는 요소는 초등학교예요. 단지 내 도로 없이 초등학교 통학이 가능하면 '초품아'로 몸값이 높아져요. 안전하게 아이를 학교로 보내려는 학부모들의 마음 때문이에요. 수요 분석에서 국평에 초품아면 입지가 아주 이상하지 않은 한 평타는 칠 수 있어요. 

지금까지 부동산 수요의 분석 기준은 4인 가족이었어요. 4인 가족이 선호하는 크기는 뭘까? 그들에게 필요한 인프라는 뭘까? 등을 부동산 투자 시에 가장 먼저 고려했어요. 이건 투자자가 기혼이든 미혼이든 상관없어요. 싱글인 어썸이도 투자 시에는 학군을 최우선 순위로 놓고 봐요. 본인이 학군에 무관심한 건 중요하지 않고요. 다른 학부모들이 학군을 최고 순위로 놓고 본다는 게 더 중요한 거예요. 
그런데 말이죠! 이 수요는 지속될까요? 올해도 슬픈 뉴스가 전해졌는데요. 대한민국의 출산율이에요. 합계 출산율이 0.78%로 역대 최저를 갈아치웠다는 거예요. 우리나라의 출산율은 전세계적으로 유례가 없는 속도로 곤두박질치고 있는데요. 지금 당장은 느끼기 힘들겠지만 적어도 10년 뒤엔 분명히 우리 삶의 많은 부분을 바꿔놓을 거예요.
여기에 부동산도 예외는 아니에요. 지금은 4인 가족이 많기 때문에 국평이 전용 84제곱미터로 통하는 거예요. 하지만 앞으로 싱글들이 더 많아진다면 어떨까요? 주거 만족도가 아니라 가성비만 따진다면 싱글들은 굳이 30평형대에 살 필요는 없어요. 전용 59제곱미터인 20평형대도 충분하고요. 찐으로 잠만 잔다면 이보다 작은 원룸에서도 살 수 있어요. 

여기에 싱글들에게 필요한 인프라는 뭘까요? 그들에게 초등학교는 중요하지 않아요. 싱글들에게 더 중요한 건 나만의 싱글 라이프를 보다 갓벽하게 만들어 줄 생활 편의 시설이에요. 슬리퍼를 질질 끌고 나가 간단하게 먹을 수 있는 식당, 노트북 하나 들고 나가 언제든 업무를 볼 수 있는 커피숍, 소량의 빨래도 거뜬히 할 수 있는 셀프 빨래방, 자기 관리를 위한 필수적인 피트니스센터, 친구들과 늦게까지 술 한 잔 할 수 있는 이자카야! 이런 인프라들이 싱글들에게는 더 중요해요. 
싱글들에겐 학교 주변이 오히려 불편해요. 밥집이든 커피숍이든 학생들이 많으면 번잡스럽고 시끄러워요. 안타깝게도 노키즈존이 늘고 있는 건 그럴만한 이유가 있어서예요. 무엇보다 밤에 불이 일찍 꺼져서 인적이 드문 동네를 꺼려해요. 야밤에도 네온사인 불빛이 반짝거려 훤하게 켜져 있어야 밤길도 무섭지 않고 혼자 지내는 적적함도 덜 수 있어요. 
이렇듯 싱글들이 선호하는 주거 환경과 4인 가족들이 살고 싶어하는 주거 환경에는 큰 차이가 있어요.

소액 오피스텔에 투자할 때는 4인 가족이 아닌 '싱글의 뷰'를 장착해야 해요. 그들이 원하는 라이프를 충족시켜줄 수 있는 인프라가 중요해요. 아파트 대단지를 선호하는 이유는 절대적으로 커뮤니티 시설 때문이에요. 대단지여야 대규모의 경제가 가능하기 때문에 입주민들이 원하는 커뮤니티 시설을 팍팍 넣을 수가 있어요. 수영장, 골프연습장, 대형 피트니스센터 등은 대규모 아파트 단지의 삶의 질을 높이는 요인들이에요. 

지금까지 대부분 소형 오피스텔들은 나홀로가 많았기 때문에 이런 커뮤니티 시설이 부족했어요. 500세대 미만의 소형 오피스텔에 각종 커뮤니티 시설을 넣는다는 건 최고급 레지던스가 아닌 이상 이해타산이 안 맞았던 거예요.

반대로 소형 오피스텔에 아파트 단지와 같은 커뮤니티 시설이 있다면 몸값이 쑥쑥 올라갈 수 있어요. 

소액 부동산 첫번째 발품 물건은 삼송역세권의 '힐스테이트삼송역스칸센'이에요. 위치는 3호선 삼송역에서 도보로 8분 거리예요. 중간에 도로를 하나 건너야해서 초역세권이라고 보긴 힘들지만 삼송역까지 도보로 충분히 가능한 거리예요. 

지난 3년 동안 어썸레터를 쓰면서 삼송지구를 찾은 건 처음인데요. 입지 자체는 1기 신도시 일산과 3기 신도시 창릉 수혜로 이미 많이 오른 느낌이 있어서였어요. 대장 단지는 지축역 센트럴푸르지오이고 전용 84제곱미터의 최근 시세가 9억 원이에요. 삼송역 대장인 아이파크2차는 8억 원대예요. 직전 고점은 11억~12억 원이었어요. 최근에 전고점 대비 3억 원 가까이 빠지긴 했어요. 

이 정도 시세면 인서울 수색증산뉴타운의 대장 'DMC롯데캐슬더퍼스트(전용 84제곱미터 8.6억 원)'와 비슷한 수준인데요. 심지어 삼송지구 일대 대장 단지들의 거래량이 더 많다는 게 포인트예요. 

대중교통으로는 1시간 30분이 넘게 걸려서 운전을 했는데요. 서울 접근성은 일산보다 더 가깝고, 창릉신도시와 비슷했어요. 빨리 가려면 자유로가 막히는 시간대를 피하는 게 중요해요. 삼송역으로 가는 길에 이케아와 원흥역을 지났는데요. 초고층 빌딩과 상가들이 개발돼 상권 인프라가 잘 갖춰져 있었어요.  

'우와! 여기도 엄청나구나!'라고 감탄을 했는데요. 그동안 경기 서북부에 너무 무관심했다는 생각을 했어요. 원흥역을 지나 삼송역으로 오자 더 높은 고층 건물들이 나왔어요. 29층 짜리 '현대썬앤빌'이었는데요. 용적률이 무려 895%에 달해요. 이 정도면 재건축은 안 하고 향후 30년 이상 그냥 쭉 쓰겠다는 거예요. 

이날의 목적지인 스칸센에 주차를 하고 위로 올라왔어요. 총 4개동이고 무려 2513세대예요. 오피스텔 세대수로는 흔치 않은 대규모인데요. 아파트 2500세대와 오피스텔 2500세대는 느낌이 완전히 달라요. 

평일 낮이라 분위기는 조용했는데요. 2021년 12월 입주로 벌써 입주 2년차에 접어들었지만 신축 느낌이 물씬 풍겼어요. 무엇보다 눈길을 사로잡은 건 층고가 높은 애비뉴형 상가와 북유럽풍 외관이었는데요. 사실 정확히 북유럽풍이라고 설명하기엔 조금 어색한 부분이 있어서요. 첫 인상은 일반적인 오피스텔과 달리 놀이동산에 온 듯한 느낌이었어요. 롯데월드에 가면 볼 수 있는 건물들이랑 분위기가 비슷해요. 북유럽풍이란 설명보단 "놀이동산 같다"고 하면 더 와닿을 거 같아요.

1층 상가는 텅텅 비어있었는데요. 아직 임차가 덜 마쳐진 듯했어요. 나중에 이유를 알아보니 월세가 비싸서 였어요. 대로변과 연결된 상가에는 부동산들이 즐비했어요. 

최 대표님의 소개로 연결된 부동산으로 들어갔어요. 세입자 계약 건으로 분주한 모습이었는데요. 전월세 계약이 상당히 활발하다는 걸 알 수 있었어요. 스칸센 내부 투어를 위해 아주머니를 따라나섰어요. 커뮤니티 시설이 잘 돼 있는 걸로 워낙 유명했기 때문에 기대감이 컸어요. 

"오피스텔만 2500세대에 달하는데 전월세는 잘 나가나요?"

"네! 주변에 소형 오피스텔이 많지 않다보니 싱글분들이 많이 찾아요. 전월세는 잘 안 나가요."

"월세 시세는 얼마인가요?"

"가장 작은 전용 18제곱미터가 보증금 500만 원에 월세 60만 원 정도예요."

"전세 시세는 어떤가요? 요즘에는 전세를 꺼리는 세입자들이 많아서요."

"여기는 금액대가 낮아서 딱히 전세를 꺼리거나 하진 않아요. 전용 18제곱미터는 1.2억 원이고요. 전용 22제곱미터는 1.5억 원 선이에요."

"그럼 매매가는요?"

"전용 18제곱미터가 1.45억 원이고, 전용 22제곱미터가 1.7억 원 정도예요. 입주 이후 전세가가 오르면서 매매가와 전세가 차이가 많이 좁혀졌어요."

"네! 그렇네요. 분양가 대비 많이 오른 건 아니네요."

현재 스칸센에서 가장 매물이 많은 평형은 전용 22제곱미터인데요. 총 2500세대 중 691세대로 가장 많은 평형이에요. 급매가는 1.5억 원인데요. 저렴한 월세 세입자를 포괄 양수하는 물건이에요. 급매는 가격이 저렴하지만 월세가 끼어 있기 때문에 초기 투자금은 더 많이 들 수 있어요. 

융자가 없고 4월말 입주 가능한 물건은 1.8억 원까지 나와 있어요. 전세가는 급매가와 비슷한 1.5억 원이에요. 이 경우 새로 세입자로 맞출 경우 투자금은 갭 3000만 원에 취득세(4.6%)가 들어요. 

스칸센의 장점은 힐스테이트 아파트 못지 않은 빵빵한 커뮤니티 시설인데요. 가장 먼저 피트니스센터로 갔어요. 들어가자마자 클라이밍 암벽이 나왔는데요. 웬만한 아파트에서도 보기 힘든 시설이에요. 피트니스 센터를 빙 둘러서 조깅 트랙이 있었고요. 다양한 근력 운동 기구들이 비치돼 있었어요. 

무엇보다 어썸이의 취향저격은 수영장이었는데요. 낮 시간대라 6라인 수영장이 한산했어요. 로망 중에 하나가 사람 없는 수영장에서 혼자 수영하기인데요. 어썸이의 로망을 실현시켜줄 꿈의 피트니스 센터예요. 여기에 골프 연습장, 스크린 골프장, GX룸까지!! 자기 관리에 진심인 싱글들의 천국처럼 보였어요. 

피트니스센터 뿐만 아니라 독서실, 북카페, 공유오피스 등도 있는데요. 굳이 카페에 갈 필요가 없을 정도로 잘 돼 있었어요. 일하러 카페에 갈 필요없이 커뮤니티에서 일을 해도 업무 효율이 쑥쑥 올라갈 듯했어요. 29층 톱층 스카이 라운지에선 북한산 뷰가 펼쳐졌는데요. 저멀리 덕은지구까지 보일 정도였어요.
저렴하게 공유 오피스를 빌려 쓸 수 있었고, 외부 손님이 왔을 때 활용할 수 있는 미팅룸도 있었어요. 소호로 자기 일을 하는 싱글들에겐 최상의 조건이에요. 

다만 아쉬운 점은 원룸 크기였어요. 이 단지는 총 2513실의 대부분이 원룸이에요. 이 정도 규모면 투룸도 넣을만한데 전 호실이 원룸형인 거예요. 철저히 혼자 사는 싱글 전용으로 기획된 거예요. 
커뮤니티 시설들을 다 둘러본 뒤 원룸 내부를 봤는데요. 정말이지 싱글 혼자 살기에 딱 적당한 크기였어요. 신혼 부부가 같이 살다가는 안 하던 싸움도 할 정도로 작았어요. 그래도 세탁기, 냉장고, 옷장 등이 전부 빌트인으로 돼 있었는데요. 침대, TV 정도만 가져오면 충분했어요. 원룸이지만 화장실이 큰 것도 마음에 들었어요. 
"집에선 정말 딱 잠만 자야겠네요."
"그럼요! 공용 시설이 잘 돼 있으니까요. 집에선 잠만 자고 커뮤니티 시설을 잘 활용하면 좋아요."

살기는 어떤지, 장사는 잘 되는지, 직접 입주민들의 얘기를 들어보기로 했어요. 'to go green' 샐러드 가게로 들어갔어요. 

"안녕하세요! 이 중에서 칼로리가 가장 낮은 샐러드가 뭘까요?"

무인으로 운영되는 가게였지만 주인분이 직접 알려주셨어요. 

"여기에 이사를 올까해서 그러는데요. 살기는 어떤가요?"

"여기 살기 좋아요! 교통도 편리하고요. 지금은 평일 낮이라 사람들이 별로 없는데 주말되면 잔디밭 광장에 나와 있는 입주민들이 엄청 많아요."

"장사는 잘 되나요?"

"네! 특히 저녁 퇴근 시간에 손님들이 많아요."

샐러드 가게를 나와 커피숍으로 갔어요. 마침 한 남성분이 커피를 사고 있었어요. 

"스칸센에 사는 분이신가 봐요??"

"네!! 맞아요!"

"여기 살기 어떤가요?"

"살기는 좋은데 먹을 데가 많이 없어요."

"아하! 그럼 주로 어디 가서 사 먹나요?"

"지축역으로 많이 가요. 그런데 제가 한국말을 잘 못해서..."

"어디서 오셨나요?"

"중국이요!!"

"아... 제가 중국말은..."

이제부터 삼송지구에 대해 알아 볼게요. 삼송지구는 고양시 덕양구의 끝자락에 있어 서울시와 경계에 있어요. 보금자리주택으로 추진된 원흥지구와 달리 고양시에서 추진 중인 택지개발사업예요. 위치는 고양시 덕양구 삼송동, 동산동, 신원동, 오금동, 원흥동 일대예요. 면적은 507만 제곱미터예요. 덕양구 내에 있는 화정지구보다도 더 넓어요. 현재 인구는 6.6만 명인데요.

3호선 삼송역을 중심으로하여 남북의 북삼송과 남삼송으로 구분돼 있고요. 북삼송은 신원동을 중심으로, 남쪽에 위치한 남삼송은 삼송동을 중심으로 위치해 있어요. 주변에는 북한산이 있어 녹지가 풍부하고 창릉천, 오금천이 흐르고 있어요. 산과 강이 있는 자연환경 덕분에 고급 타운하우스 촌이 형성돼 있어요.

 

삼송지구 인접지역에는 지축지구와 원흥지구, 은평뉴타운이 있어요. 지축지구와 은평뉴타운은 삼송신도시의 동남쪽에 위치하고 있으며 지축지구의 경우 35만평 규모에 수용인구 약 1.5만 명, 은평뉴타운의 경우 105만평 규모에 수용인구 약 4.2만 명으로 이뤄졌어요. 서남쪽에 위치한 원흥지구의 경우 39만평 규모로 약 2.3만 을 수용할 계획을 가지고 있어요. 

앞으로 기대되는 교통 호재는 GTX A 노선인데요. 직접적으로 삼송역을 지나는 건 아니지만 3정거장 거리에 있는 연신대역으로 통해서 환승 가능해요. 2024년 GTX A 노선이 개통되면 서울역과 삼성역 접근성이 훨씬 더 개선돼요. 

삼송지구의 더 큰 교통호재는 신분당선 연장선 서북부 연장이에요. 이는 윤석열 대통령이 대선 공약이기도 했는데요. 아직 확정된 건 아니에요. 현재 예비타당성 통과 관문을 넘지 못하고 있는데요. 한국개발연구원(KDI)의 신분당선 서북부 연장 사업의 예타 조사 중간점검 결과, "사업경제성이 극히 낮게 분석돼 사업 추진이 곤란하다"는 결론이 나왔기 때문이에요. 지난해 말 기재부의 예타 대상에 다시 포함돼 검토 중이지만 결론을 낙관할 수만은 없어요.  

망월천 뷰가 바로 앞에서 보이는 집을 봤는데요. 호수 뷰가 상상 이상이었어요. 가성비로 따진다면 갑 오브 갑인데요. 최근에 돌아봤던 광교 호수뷰, 남동탄 호수뷰와 비교해도 손색이 없을 정도예요. 

이 단지 바로 맞은편 전용 84제곱미터의 시세는 9.5억 원인데요. 같은 뷰를 공유하는 미사역효성해링턴타워더퍼스트 전용 84제곱미터는 4.3억 원이에요. 가격 차이가 2배 이상인 거예요. 물론 아파트와 오피스텔을 단순 비교할 순 없지만 미사지구의 망월천 뷰는 아직까지 분명히 저평가돼 있어요. 

다행히 e편한세상시티미사는 가장 큰 원룸 사이즈가 스칸센보다는 더 컸는데요. 직사각형으로 긴 원룸 구조이긴 했지만 중간에 중문을 달아 거실과 방이 구분되도록 해놓긴 했어요. 

오피스텔 시세는 비슷했는데요. 전용 24제곱미터 소형의 급매는 1.69억 원인데요. 전세가 끼어 있어서 그래요. 전세가는 급매가보다 더 높은 1.7억 원이에요.

이보다 조금 더 큰 전용 30제곱미터의 매매가와 전세가는 각각 2.6억 원, 2.5억 원이에요. 매매가와 전세가 차이인 갭은 1000만~3000만 원 정도예요. 매매가는 5년 전 분양가에서 거의 안 올랐는데, 전세 시세가 상승하면서 갭이 줄어든 거예요. 

뷰만 놓고 보면 e편한세상시티미사가 압승인데요. 2억 원도 안 되는 소액으로 10억 원대 광교 뷰와 맞짱 뜰만한 조망을 누릴 수 있어요. 스칸센의 경우 뷰가 좋은 곳이 없고, 설령 있다고 해도 흉물스러운 차고지가 보여요. 

하지만 e편한세상시티미사에는 커뮤니티 시설이 많지 않아요. 소규모 피트니스 센터가 전부인 상황이라 스칸센과는 비교 불가예요. 

📍[3줄 요약] e편한세상시티미사

미사지구에선 투룸 오피스텔을 추가로 봤는데요. 아무리 싱글이라도 원룸은 답답해서 오래 살기가 힘들어요. 투룸이면 혼자서 넉넉하게 살 수도 있고, 둘이 살기에도 괜찮아요. e편한세상시티미사에는 투룸이 없었기 때문에 망월천 뷰가 보이는 '효성해링턴타워더퍼스트'를 봤어요. 미사역에서 도보로 5분 거리인 단지인데요. 여기에는 투룸이 있었어요. 

이 단지에서도 망월천 뷰가 보였는데요. e편한세상시티미사에서처럼 앞에 아무것도 걸리는 게 없는 영구조망은 아니었지만 뷰를 즐기기엔 충분해 보였어요. 

이 단지 역시 가격이 상대적으로 저렴했는데요. 최근 전용 57제곱미터 매매가는 4.3억 원인데요. 전세가 4억 원이에요. 2년 전 최고 시세는 6.5억 원까지 갔었어요. 하지만 아쉬운 점은 세대수가 적기 때문에 매매로 나온 물건이 없다는 거예요.

지난해 직거래 가격으로 매물이 나온다면 3000만~5000만 원으로 매수가 가능한데요. 향후 가격 상승폭을 고려한다면 투룸이 더 나아보였어요. 

📍 [3줄 요약] 효성해링턴타워더퍼스트

두 단지를 비교해 보면 각각의 장단점이 뚜렷한데요. 위치상 송파구와 가까워 강남 접근성이 뛰어난 곳은 미사지구예요. 삼송지구의 경우 광화문, 시청 접근성이 더 뛰어나다고 할 수 있어요. 하지만 지하철을 놓고 보면 3호선 라인인 삼송지구도 환승 없이 압구정, 잠원, 고속터미널까지 연결돼요. 이에 반해 미사지구는 5호선 미사역으로 강남까진 환승이 필요해요. 이렇게 볼 때 현재까지 교통은 우열을 가리기 힘들 정도로 비슷하다고 할 수 있어요. 

향후 교통 호재도 막상막하인데요. 삼송지구는 GTX A라는 강력한 노선이 있고, 미사지구에는 9호선 4단계 연장이 있어요. 두 곳 다 직접 수혜라고 할 순 없지만 간접 수혜권에 있어요. 앞으로 남은 관전 포인트는 신분당선 서북부 연장선과 3호선 연장이 될 텐데요. 만약 신분당선 연장이 확정된다면 지하철 교통은 삼송지구가 우위를 점하게 될 거예요. 

결정장애를 겪을 열북이들을 위해 최진곤 대표님의 코멘트를 들어봤는데요. 최 대표님은 "두 곳의 장단점이 워낙 뚜렷해 어느 하나를 꼬집어 말하기 어려울 것 같다"며 "두 단지 모두 지금보다 전세가가 더 떨어질 확률은 낮아보인다"고 말했어요. 

어썸뷰에선 미사 오피스텔보단 삼송 스칸센이 더 나을 수 있다는 판단인데요. 경쟁관계에 있는 1. 오피스텔 물량과 2. 거래량을 볼 때 매매가 더 쉬울 거 같아서 그래요. 미사지구에는 소형 오피스텔들이 1만 세대 이상 공급됐어요. 망월천 뷰가 보이는 단지들도 많이 있어요. 반면 삼송역 인근에 소형은 스칸센과 썬앤빌이 전부예요. 이 경우 싱글들의 수요가 두 단지로 집중될 수 있고, 커뮤니티 시설이 좋은 스칸센이 경쟁력이 있을 수 있어요.