두부먹고 내집마련 한걸음 더 💌 2023년 3월 7일 두부레터입니다.
오늘 두부는 전체가 알쓸부팁이라고 해도 무방해요. 그만큼 알고있으면, 알고봐야 굉장히 쓸모있는 부동산 팁을 많이 담았습니다. 조만간 두부가 새로운 썸씽 스페셜을 준비하고 있으니 기대해 주세요!
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💬 지금 핫한 뉴스
전세 보증금 안 떼이려면...?
서울, 수도권에서 1년 새 4배 급증한 것이 있어요. 바로 임차권 등기 명령인데요. 두부도 얼마 전에 집주인 상대로 ' 임차권 등기 명령'을 신청했어요. 용어가 좀 어렵지만 돈 워리~ 두부를 등장시킬게요!
무슨 상황인데?
전세가가 떨어지면서 보증금을 제때 돌려주지 못하는 역전세난이 벌어지고 있어요. 두부가 3억 전세로 들어갔는데 만기 때 보니까 전세가가 2억으로 떨어진 거예요. 집주인이 new 세입자한테 3억 받아 그대로 두부한테 돌려주려고 했는데 2억이 돼버렸으니, 어디선가 1억을 구해야겠죠. 그러다보니 '세입자 받으면 돌려줄테니 조금만 기다려줘요~'라며 두부를 계속 설득합니다.
두부도 새로 계약한 집으로 이사해야 하는데 기약없는 약속을 마냥 기다릴 순 없죠. 이럴 때 '내 보증금 빨리 돌려줘!'라며 임차권 등기 명령을 신청하면 돼요. 어떻게요? 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에서 신청할 수 있어요. 이런 거 신청할 때 돈 들잖아요? 돈워리~ 해당 비용도 집주인에 청구할 수 있어요.
정확히 어떤 효과가 있지?
기본적으로 보증금을 돌려받으려면 해당 집에 실제로 살고 있어야 하고 확정일자가 있어야 해요. 그런데 만약 두부처럼 new 집에 미리 이사가게 되는 경우가 있잖아요? 그럼 실거주 상태가 아니게 되지만, 임차권 등기를 하면 '대항력'과 '우선변제권'을 유지하게 됩니다.
요즘 두부에서 자주 등장한 용어라 익숙하죠? 대항력은 '내 보증금 돌려주기 전까지 못 나가!'인데요, 대항력 갖추려면 실거주 요건이 있어요. 근데 임차권 등기하면 바로 이 대항력을 계속 갖게 되니, 해당 집이 경매에 넘어가도 내 보증금은 살릴 수 있다는 의미예요.
이런 효과도 있네?
집주인을 압박하는 수단도 됩니다. 사실 계약기간 끝났을 때 보증금 바로 돌려주는 건 당연하잖아요. 그런데 어떤 사정이든간에 세입자한테 제때 보증금을 돌려주지 못했다는 건 다음 세입자 찾는 데 불리하게 작용합니다.
왜냐면 등기부등본에 '임차권 등기 설정'이 기록되기 때문이에요. 우리가 집 구할 때 가장 기본적으로 그 집의 등기부등본을 떼봐야 한다고 했죠? 혹시 이 집에 빚은 얼마나 있는지, 내 보증금 제때 돌려받을 수 있을까-를 등기부등본을 통해 파악해야 하거든요.
근데 여기에 '임차권 등기'가 적혀있다는 건, '아... 이 집주인 돈 없어서 보증금 못 줬나보네? 나도 똑같이 당할 수 있겠군'라고 생각할 수 있겠죠. 그래서 요즘 부동산 커뮤니티에는 '임차권 등기 명령=최고의 집주인 압박 수단'이란 말까지 돌 정도랍니다.
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📙 알쓸부팁(알고봐야쓸모있는부동산팁)
알고봐도 헷갈리는 취득세
* 다음 두부에선 '알고봐도 헷갈리는 종부세' 예정 |
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올해 들어 가장 많이 변화된 것 중 하나가 '취득세'입니다. 집을 구매할 때 무조건 내야하는 세금이죠. 그럼 무엇이 달라질까요?
기준이 달라져요
세금 낼 때는 어떤 금액을 기준으로 하나 가 중요합니다. 이걸 과세표준이라고 해요. 일반적으로 매매할 땐 확실한 금액이 있잖아요? 즉 시가를 기준으로 취득세를 냅니다. 그런데 증여할 때는 조금 애매하다보니 증여 취득세는 공시가를 기준으로 했어요. 나라에서 이 아파트 가격은 이 정도야~라고 정해놓은 가격이죠.
올해부터 '증여 취득세 기준'이 시가인정액으로 바뀌었습니다. 매매사례가액·감정평가액·경매 및 공매 금액 등이에요. 조금 더 시세에 가깝기 때문에 공시가보다 금액이 더 높죠.
'시가인정액으로 바뀐대!'란 소식이 들리자 '올해가 증여 막차다'라며 작년 12월 주택 증여 수요가 역대 최고치를 찍었어요. 그러다 올해 1월엔 급감했습니다.
생최주 혜택 빵빵
생애 최초 주택 구매자라면 주목! 집값이 12억 이하라면 연봉이 얼마든 '200만원 한도' 내에서 취득세를 면제해 줍니다. 2월 말 국회를 통과했고요, 2025년 12월 31일까지 적용돼요. 기존 법과 비교해보면 이게 얼마나 큰 혜택인지 감이 퐉! 올거예요.
[기존 -> 현재]
- 연 소득 부부 합산 7천만원 이하
-> 소득 안 따져!
- 수도권 4억원·비수도권 3억원 이하 주택
-> 어디든 12억 이하 주택
- 집값 1.5억 이하면 백퍼 감면, 1.5억 초과면 50퍼 감면
-> 200만원 한도에서 면제
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📚 권리분석
법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차 |
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경매로 나온 물건을 낙찰받으면 '추가로 인수해야 되는 권리가 있나?'를 분석해야 합니다. 즉 이 집에 돈을 받아야 하는 사람이 몇인지를 따지는 거죠. 그럼 뭘 보고 분석하느냐... 바로 주택의 주민등록증이라 할 수 있는 '등기부등본'입니다. 오늘은 등기부등본 보는 기본적인 것만 담고, 다음 순서에 분석방법을 살펴볼게요!
어떻게 보는데?
등기부등본은 누구나 쉽게 온라인에서 열람할 수 있어요. [인터넷 등기소]에 가서 보고자 하는 집의 주소를 입력하고 등기를 찾으면 됩니다. 어떻게 생겼느냐!
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익숙한 이미지죠? 뭐가 많이 쓰여있지만 크게 구성을 알면 쉬워요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
위 이미지가 '표제부'인데요. 건물의 외형을 말해요. 부동산 주소, 면적, 지목, 건물 구조 등이 적혀있죠. 아~ 이런 집이구나를 아는 단계입니다.
실루엣은 파악했으니 그 내면을 봐야겠죠? 바로 실질적인 내면인 '갑구'입니다. 갑과 을에서 바로 그 갑이에요. 이 집을 누가 소유해왔는지에 대한 이력입니다.
중요한 건 현 소유자, 소유자에 대한 압류나 세금 관련 사항, 갚아야 할 채권 등이 있는지를 꼼꼼히 봐야 해요. 만약 이렇게 지워진 표시가 있다면 끝난 것, 말소 된 것이니 안심해도 됩니다. 근데 이렇게 지워진 표시없이 가압류, 압류 등이 남아있다면 한 번 더 고민해봐야겠죠.
그 다음이 '을구'입니다. 소유권 이외의 권리예요. 저당권, 전세권 등의 권리가 표시되죠. 예를 들어 은행 대출이 껴있는 집인가?는 을구에서 확인하는 거예요. 이게 '근저당권 설정'이에요.
그리고 대항력을 갖춘 전세인이 있다면 경매 낙찰된 후 보증금도 돌려줘야 하기 때문에 '이 집에 부채가 얼마나 되나'를 꼼꼼히 따져보고 경매에 임해야 합니다.
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📰 간추린 늬우스
폐업도 어려워
공인중개사 시험 합격자가 배출된 이듬해 1월 개업이 폭발적으로 늘어나는 ‘1월 효과’도 올해는 미미한 것으로 나타났어요. 예년 1월에는 개업 공인중개사가 폐·휴업 중개사보다 1000명 가까이 많았지만, 올해는 거의 차이가 없었거든요. 업계에서는 공인중개업소가 권리금을 받거나 세입자를 구하기가 어려워 폐업도 마음대로 하기가 어렵다고 보고 있어요.
서울서만 줍줍?
'줍줍'으로 불리는 무순위 청약의 무주택·거주지 요건이 사라지고, 다주택자도 규제지역에서 주택담보대출을 받는 등 규제가 완화되면서 수도권 일부 미분양 단지가 수혜를 입을 것으로 보여요. 그러나 지역과 보유 주택 수 무관하게 국내 거주 성인이라면 누구나 무순위 청약이 가능해지면서 지방 주택 수요가 수도권으로 빠져나간다는 분석이에요.
올해 집값은 어떻게 될까요?
부동산 전문가 90% 이상이 올해 집값이 떨어질 것이라는 예측을 내놨어요. 구체적인 하락 폭으로는 수도권 중개업자의 35%, 전문가의 26%가 ‘5% 이상’을 예상했고, 비수도권의 경우 “5% 이상 떨어질 것”이라고 답한 비율(중개업자 36%·전문가 39%)이 수도권보다 높았어요.
오피스 너마저...
지난해 서울 오피스 빌딩 공실률은 연평균 2.78%로 나타났는데요, 공실률이 가장 높았던 지난해에 계속 %가 떨어지면서 12월에 최저 공실률을 기록했어요. 서울시 내 주요 권역 중 가장 낮은 공실률을 보인 곳은 강남권(GBD)으로 지난해 기준 월평균 0.5%를 기록했네요.
분양가는 왜 더 오를까
민간아파트 분양가 상승 압력이 갈수록 커지고 있어요. 건설 원자잿값 상승세가 좀처럼 수그러들지 않고, 인건비 역시 지속적인 상승세로 실수요자의 내 집 마련 부담이 가중되고 있어요. 특히 전국 주택 미분양 물량이 7만 가구를 넘어선 가운데, 분양가마저 오르면 분양시장의 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
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