배당주로 월 100만원 현금 흐름 만들기, 2024년에도 가능할까?

안녕하세요? 양쇼입니다.

'배당주' 하면 역시 미국 주식! 을 떠올리는 분들 많으시죠. 그만큼 미국 주식은 배당금이 높은 주식이 워낙 많다보니 배당금으로 매월 꼬박꼬박 현금 흐름을 노리는 분들도 있으실 겁니다.

그런데 최근에는 S&P500, 나스닥 추종 상품들에 비해 배당주 인기는 예전 같지 않다는 사실, 알고 계셨나요?

그 배경에는 역시 상대적으로 낮은 배당수익률이 있었는데요. 오늘은 최근 배당주가 아쉬운 흐름을 보이는 이유와 앞으로의 배당주 전망, 배당주로 월 100만원 현금 흐름을 만드는 시나리오까지 이야기해 보겠습니다.

배당주 인기 식은 이유

최근 미국 배당투자자들에게 가장 인기 있는 배당 ETF 중 하나는 찰스슈왑 운용사의 SCHD(Schwab US Dividend Equity ETF)였습니다. 국내 순매수 해외 ETF 상위 10위권에 있을 정도의 인기에 힘입어 국내 증권사에서 한국판 SCHD ETF들이 연이어 출시될 정도였죠.

투자 수익률은 과연 투자자들의 기대에 부응했을까요?

S&P500을 추종하는 SPY ETF와 수익률을 비교해 보자면 SCHD이 출시될 즈인 2012년 이후 수익률은 각각 315%, 217%로 수익률은 크게 벌어졌습니다. 장기적으로는 SPY와 큰 수익률 차이를 보이지 않는다고 하는데 특히 최근 1~2년 사이 수익률이 크게 차이나죠.

SCHD 뿐만 아니라 대표적인 배당주 섹터로 유명한 리츠 종목 역시 미국 주식, 금, 비트코인 등의 그 어떤 자산보다도 최근 수익률이 저조한 편입니다.

"입주권" 주택수 포함 여부 총정리 (취득세, 양도세 계산시 서로 다름)

안녕하세요? 깨깨부입니다.

요즘의 재개발, 재건축 사업장을 보면

공사비·인건비·자재비 인상뿐만 아니라

조합원 분열, 수요감소, 금융비용 증가 등

많은 갈등과 이슈가 발생하고 있습니다.

특히 사업성이 부족한 구역들의 경우

증가한 비용을 무작정

일반분양가로 전가할 수 없기에

사업성이 나오지 않는 구역일수록

프리미엄(P)이 뚝뚝 떨어지고 있는데요.

특정 구역의 경우에는

전고점 대비 40% 이상 하락한 가격으로

실거래가 되고 있을 정도로

요즘 정비사업의 분위기는 좋지 않습니다

지나고보면 부동산이든, 주식이든

분위기가 좋지 않고

다수의 대중들이 아니라고 할 때가

돈을 벌 수 있었던 좋은 기회였던 것 같습니다.

특히 정비사업의 경우에는

일반 구축보다도 오히려 이럴 때가

저렴하게 매수할 수 있는

좋은 기회라고 생각합니다.

왜냐하면 다시 상승장이 오면

정비사업의 물건 특성상

매매가만 올라가고

전세가는 거의 그대로이기에

갭이 더 커져서 투자금만 더 커질 뿐입니다.

물론 아무 정비사업을 매수하는 것이 아닌

사업성, 속도, 입지, 가격 등을 보고

매수를 해야하는 것은 당연합니다.

이제는 강남과 같이

상징성이 있는 핵심입지가 아닌 이상

사업성이 안나온다면

정비사업은 힘들 수 있다고 생각합니다.

그래서 이번 포스팅에서는

입주권이 주택수에 포함되는지 vs

포함이 안되는지를 총정리하여

투고비 구독자 분들이

정비사업 투자를 하는데 있어

도움을 드리겠습니다.

그림 이번 포스팅도

집중하여 잘 따라와주세요~

우선 입주권의 정의부터

알아보겠습니다.

✅ 1) 입주권이란?

보통 입주권이라하면

소득세법의 입주권을 의미하며

「소득세법」 제88조의 9에 따르면...

「도시 및 주거환경정비법」 제 74조에 따른 관리처분계획 의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제 29조에 따른 사업시 행인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

이 경우 「도시 및 주 거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법」에 따른

자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축 사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제 22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조 제6호의 토지 등 소유자를 말한다)으로서

취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

소득세법에 나와있는 문장을

그대로 읽으니 엄청 복잡해보이는데요.

쉽게 설명하자면...

주택이 아니라 주택에 입주할 수 있는 권리,

즉 입주자로 선정된 지위가 입주권입니다.

이때 주택의 소유권이

입주권으로 전환되는 기준일은

「도시 및 주거환경정비법(도정법)」에 따라

진행되는 일반적인 정비사업일 경우에는

관리처분계획 인가일 이후입니다.

그리고 22년 1월 1일 이후 취득분부터는

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한

특례법」에 따라 진행되는

자율주택정비사업, 가로주택정비사업,

소규모 재건축 사업 및 소규모 재개발 사업도

입주권의 범위에 추가되었는데

이 경우에는 사업시행계획 인가일이

기준이라는 점을 헷갈리면 안됩니다.

✅ 2) 취득세 vs 양도세 차이점?

그런데 입주권도

"취득세 관점"에서의 입주권과

"양도세 관점"의 입주권이 상이합니다.

만약에 저에게 ○○구역을

관리처분인가일 이후에 매수했는데,

주택수에 포함되 되나요? 라고 물어보면

저는 포함이 될 수도 있고,

포함이 안될 수도 있다고

두리뭉실하게 말씀드릴 수 밖에 없습니다.

왜냐하면 질문자가

"취득세" 계산시의 주택수 포함인지?

"양도세" 계산시의 주택수 포함인지?를

알려주지 않았기 때문에

국세청장의 할아버지가 와도

기획재정부 장관의 할머니가 와도

답변이 불가능하기 때문이죠!

취득세와 양도세는 성격부터가 다른데요.

그래서 적용되는 법도 주관부서도 다릅니다.

①

취득세는 지방세이지만

양도세는 국세입니다.

②

취득세는 행정안전부 주관이지만

양도세는 기획재정부 주관입니다.

③

취득세는 지방세법을 따르지만

양도세는 소득세법을 따릅니다.

④

취득세는 멸실일을 기준으로

주택과 입주권이 나뉘지만

양도세는 관리처분인가일을 기준으로

주택과 입주권이 나뉩니다.

요약하면 아래와 같습니다.

④번을 도식화하면

아래와 같은데요.

관리처분인가일 이후이지만

멸실일 이전에 취득하였다면

취득세 관점에서는

"주택"을 취득한 것이고

양도세 관점에서는

"입주권"을 취득한 것입니다.

[★★ 절세포인트 ★★]

멸실이 되었다는 것은

주택으로의 기능이 없고

토지만 있기 때문에

취득세율은 주택수에 상관없이

4.6%가 적용됩니다. (지방세+농특세 포함)

그래서 멸실된 입주권의 경우에는

무주택자보다는 1주택자가

조정대상지역의 멸실된 입주권을

취득하는 경우나 or

2주택자 이상이 비조정대상지역의

멸실된 입주권을 취득하는 경우일 때 유리합니다.

왜냐하면 멸실된 입주권이 아닌

일반 주택을 취득하게 되면

취득세 중과(8%, 12%)가 적용되는데,

멸실된 입주권을 취득하면

취득세 중과가 아닌

토지의 취득세율인 4.6%만

납부하면 되기 때문입니다.

그렇기에 멸실되면

종합부동산세 대상도 아닙니다.

다주택자에게는 정말 좋죠

물론 무주택자라 하더라도

입지·가격·사업성·속도 등

종합적으로 검토하였을 때

좋은 물건이라면

멸실된 입주권을 취득해야겠지만요.