🌰 왜 부동산 공부는 불황기에 해야 할까?

<책으로 시작하는 부동산 공부>의 저자 레비앙이 왜 지금 같은 시장 불황장에 부동산 공부를 해야 하는지에 대해 소개합니다.

왜 부동산 공부는 불황기에 해야 할까?

“돈은 돌고 돈다”고 합니다. 어느 땐 부동산시장으로, 어느 땐 주식시장으로 돈이 몰립니다. 지금 부동산투자에 대해 얘기하면 사람들은 대부분 “부동산은 끝난 거 아니야?”라고 되묻습니다. 하지만 2015~2021년 부동산시장에 참여한 이라면 “절대 시장을 떠나지 말라”고 조심스레 말합니다. 일생에 딱 한 번 부동산시장 상승 흐름에 제대로 올라탄 것뿐인데, 자산 규모가 크게 늘어나는 경험을 했기 때문입니다.

2014년부터 꿈틀대기 시작한 집값은 2021년까지 오르내림을 반복하긴 했지만, 지속적으로 상승했습니다. 2017년엔 “이미 너무 오른 것 같다”며 부동산시장에 뛰어드는 걸 망설이는 이도 많았습니다. 2021년이 돼서야 집값이 크게 오른 걸 깨닫고 뒤늦게 ‘영끌’해 내 집을 마련한 이도 있습니다. 한데 2017년엔 “앞으로 집값이 더 오를 것”, 2021년엔 “집값이 내릴 것”으로 정확히 예측할 수 있는 이가 있을까요? 막상 자산시장이 활황일 때도 내가 지금 서 있는 지점이 활황의 시작인지, 아니면 마지막 불꽃을 태우는 중인지 누구도 알 수 없습니다. 마지막 불꽃이 사그라지고 나서야 ‘그때가 꼭지였구나’라고 알 수 있을 뿐입니다.

집값이 오르거나 내리지 않을 때 사람들은 부동산시장에 관심을 두지 않습니다. 하지만 그때 부동산시장은 조용히 꿈틀대기 시작합니다. 뉴스에서 집값 상승에 대해 언급하고, 사람들이 부동산시장에 관심을 두기 시작할 땐 이미 어느 정도 집값이 오른 후입니다. 2017년 “이미 너무 오른 것 같다”며 고민한 이들처럼 말입니다.

부동산시장의 특성상 한번 집값이 오르기 시작하면 최소 몇 년간은 그 흐름이 이어집니다. 부동산시장은 수요 증가와 공급 부족이 만나 상승세를 만들어냅니다. 집을 짓는 데 필요한 시간을 생각하면 당장 부족한 공급을 1~2년 안에 채울 순 없습니다. 집을 다 지을 때까지 공급 부족은 계속되고, 공급이 부족하니 집값은 계속 오릅니다.

단, 사람들은 상승장이 시작될 때 알아챘으면 더 많은 자산을 불릴 수 있었을 거라는 아쉬움을 늘 갖습니다. 2017년에 투자한 이도 그렇고, 2020년에 투자한 이는 더 그렇습니다. 남들보다 먼저 그 흐름을 눈치채고 상승장 초입에 참여한 건 “부동산은 끝났다”며 누구도 관심을 두지 않는 하락기와 침체기에 시장을 떠나지 않은 사람들입니다. 어떤 자산시장이든 대중의 관심이 줄어드는 불황기가 가장 공부하기 좋은 시기입니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

첫째, 시장의 흐름과 원리를 공부할 시간이 충분하다
어떤 투자든 남의 말만 듣고 덤볐다간 낭패를 보기 쉽습니다. “나만 아는 주식 종목은 모든 사람이 아는 종목”이라는 말이 있습니다. 부동산투자도 마찬가지입니다. 집값이 오르기 시작하면 마음의 여유가 사라집니다. 주위에서 누가 집을 샀다고 하면 나도 더 늦기 전에 사야 할 것 같은 생각에 허둥지둥 신중하지 못한 판단을 하기 쉽습니다. 단, 불황기에 공부를 시작한 이는 가치 있는 자산을 찾아낼 시간 여유가 충분합니다.

둘째, 필요한 자금을 마련할 시간 여유가 주어진다
준비가 돼 있지 않은 사람은 기회가 와도 그게 기회인지조차 알지 못합니다. 설사 안다 해도 그 기회를 잡을 수 없습니다. 투자시장도 예외는 아닙니다. 불황기에도 관심을 갖고 꾸준히 공부해야 필요한 자금을 모아야겠다는 생각도 하게 마련입니다. 또 분위기에 휩쓸려 급하게 투자해야 하는 시기가 아니므로 자금을 모을 시간도 충분합니다.

셋째, 매수 타이밍을 잴 수 있고, 더 좋은 가격에 매수할 수 있다
집값 흐름을 보며 저점과 고점 기준을 스스로 세울 수 있습니다. 원하는 가격에 도달할 때까지 기다릴 수 있고, 경쟁이 치열하지 않을 때 더 좋은 가격에 매수할 수도 있습니다. 반면 활황기엔 매도자가 ‘갑’입니다. 로열동 로열층을 사려면 훨씬 많은 비용을 치러야 합니다. ‘뷰’에 따라 집값에 수억 원씩 차이가 나기도 합니다. 하지만 불황기엔 매수자가 ‘갑’입니다. 뷰값은 아주 낮거나 아예 없는 곳도 있습니다. 로열동 로열층을 가장 싼값에 살 수 있는 시기가 불황기입니다.

넷째, 다양한 정부 정책의 혜택을 골라서 누릴 수 있다
부동산시장이 과열될 때는 양도세 중과, 취득세 중과 등 시장을 누르는 정책이 수없이 나옵니다. 반면 불황기엔 시장을 다시 살리기 위한 다양한 정책이 쏟아집니다. 취득세를 감면하고, 양도세를 면제해주는 파격적 대책도 발표합니다. 대출 제한과 당첨 제한도 완화해 분양권을 사기 좋은 환경이 됩니다. 가장 좋은 혜택을 누리며 시장 상승 흐름에 누구보다 먼저 올라탈 수 있는 기회를 마음 편히 기다릴 수 있습니다.

다섯째, 공부는 실행에 필요한 확신을 준다
많은 사람이 부동산투자에 관심을 갖지만 실행하지 못하는 이유는 ‘잘 몰라서’입니다. 실행에 옮길 수 있도록 확신을 주는 도구는 ‘지식’입니다. 책에서 다른 사람의 성공담을 읽고 실행에 필요한 확신을 얻을 수도 있습니다. 공부가 부족해 아쉬운 선택을 하더라도, 공부하는 습관을 들여놓으면 자신의 선택에서 잘못된 부분을 빠르게 알아채고 만회할 기회를 만들 수 있습니다. 불황기에 열심히 공부해야 하는 가장 큰 이유이기도 합니다.

저는 활황기의 ‘꼭지’에 첫 내 집 마련을 하고 10년의 하락장을 견뎌내야 했습니다. 그때 다시 내 집 마련을 한다면 절대 실패하지 않겠다는 마음으로 부동산 공부를 시작했습니다. 상승기 초입에 신축 아파트 분양에 도전해 더 넓고 좋은 내 집 마련에 성공했습니다. 정비사업을 진행 중인 아파트를 매수해 그것이 동네 대장 아파트가 되는 경험도 했습니다. 제가 10년의 하락장을 견디며 공부하고 노력한 결과라고 생각합니다.

이처럼 시장의 흐름을 정확히 읽고, 남들보다 먼저 ‘상승의 파도’에 올라타기 위해선 시장에 늘 관심을 둬야 합니다. 부동산투자 격언 중 가장 유명한 것이 “절대 장을 떠나지 말라”입니다. 투자심리가 가라앉고 집값이 떨어진다는 뉴스에 사람들이 시장을 보지 않는 지금이 부동산 공부를 하며 기회를 기다리기에 딱 좋은 시기입니다. 이미 지나간 큰 파도를 타지 못했다고 바닷가를 떠나버리면 다음에 올 파도도 타지 못합니다. 부동산시장에선 일생에 딱 한 번만 파도에 올라타도 원하는 자산가치 상승을 경험할 수 있습니다. 스스로 공부하며 진짜 기회를 기다릴 수 있는 충분한 시간이 주어졌다고 생각하면 됩니다.

기다리는 동안 해야 할 일은 부동산 공부를 통해 자신의 역량을 끌어올리는 것입니다. 옥석을 가릴 줄 아는 눈을 갖고, 누구보다 먼저 상승의 파도에 올라탈 수 있다는 확신을 채우세요. 불황기에 열심히 공부한 당신이야말로 다음에 올 파도에 가장 먼저, 가장 좋은 시기에 올라탈 수 있는 자격이 충분한 사람입니다.

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