1990년대에 건설된 신도시의 노후화에 따라 2022년 제20대 대통령선거에서 ‘1기 신도시 재건축’ 공약이 발표되면서 재건축에 대한 기대감이 커졌고, 23년 2월 1기 신도시를 포함한 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 '특별법')이 공개되어 부동산시장의 관심이 집중되었다. 이 특별법은 기존의 도시정비법, 도시재생법 등 현행 법률만으로는 해결하기 어려운 자족기능 확충, 기반시설 확대 등을 추진하기 위해 마련된 것으로, 안전진단 기준 완화(또는 면제), 용적률 완화 등의 내용을 포함하고 있어서, 노후화된 신도시를 체계적으로 재정비 하기 위한 제도적 근거를 만드는 것으로 볼 수 있다.

그 이후 이 법안은 2023년 12월 국회에서 통과되어, 2024년 4월부터 본격적으로 시행되고 있다. 그동안 국토교통부는 2025년 특별정비구역 지정, 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 이를 위한 "노후계획도시정비사업 통합정비 가이드라인"을 수립하였고 각 지자체는 '노후계획도시정비 기본계획' 수립에 박차를 가하고 있다. 또한 2024년 11월에는 1기 신도시에서 총 13개 구역 약 36,000가구의 특별정비구역 선도지구를 선정하였는데, 사업성이 가장 높은 것으로 알려진 분당의 경우, 신청한 47개 단지 중 주민동의율 만점기준(95% 동의)을 초과한 구역이 10곳 이상 나올 정도로 높은 열기를 보였고, 이에 따라 공공기여 및 통합재건축 여부가 당락을 가르는 중요한 요소로 작용하였다.

특별정비구역의 가장 큰 특징은 '통합정비'에 있다. '통합정비'란 노후계획도시의 정주(定住) 여건 개선과 도시기능 향상을 목적으로 현재 개별 단지 기능과 용도로 사용되던 구역을 하나의 큰 구역으로 묶어 대형 단지로서의 기능 부여를 통해 도시기능을 제고하는 것이다. 또, 이를 통해 보행자 중심의 생활 기반시설과 개방공간을 확보하고, 최신 도시 트렌드를 반영해 도시환경을 재구성함으로써 규모의 경제에 따른 사업비 절감, 토지이용효율 제고 등을 목적으로 한다.

그러나 '통합정비'는 이러한 장점에도 불구하고 예상하지 못한 다음과 같은 심각한 문제점들을 노출하고 있다. 
첫째, ‘통합정비’라는 공간 재구조화에 따라 역세권이나 대로변 등 입지가 상대적으로 좋은 단지의 소유 주민들이 ‘제자리 재건축’이 아니라 다른 위치로 이동할 가능성이 커지자, 동의서 철회를 요구하는 등 갈등이 벌어졌고, 이는 ‘통합정비’ 과정에서 거주자들의 민감한 이해관계가 얽혀 있음을 보여주는 대표적인 사례로 볼 수 있다. 

둘째, 치열한 경쟁 탓에 공공기여 제공 규모와 공사비 상승에 따라 과도한 분담금을 피할 수 없다는 문제도 제기되고 있으며, 단지별 지분 차이, 재건축 후 평형이나 위치 등에 따라 분담금 차이 등으로 인한 갈등도 해결해야 하는 숙제다. 

셋째, 통합정비 구역 내에서 시설 재배치에 따른 학교는 통학 및 교육환경을 고려해야 하므로, 교육청은 구역의 중심부나 접근성이 좋은 위치를 선호하는데, 만약 통합정비 과정에서 학교가 중심부에 고정 배치된다면, 주변 주거단지 층수나 세대수에 제한이 생기고, 이는 결국 사업성 하락으로 직결되지만, 조합과 교육당국 간 협의는 쉽지 않다는 것이다.

더욱이 이러한 '통합정비'의 세 가지 문제점 외에 더욱 우려스러운 점은 아직 조합이 설립되지 않고, 선도지구로 지정되지 않은 대부분의 단지들에게 있다. 즉, 각 지자체들이 현재 '특별정비예정구역'을 지정하는 '노후계획도시정비 기본계획'(이하 '기본계획')을 수립 중인 바, 이에 의하면 향후 최소한 5년 동안은 매년 선정되는 선도지구를 제외할 경우, 개별적인 재건축이나 리모델링을 원하는 단지들이 별도의 개별 사업을 진행할 수 없게 된다.

따라서 단지 간 이해관계 때문에 통합 재건축에 반대하여, 개별 재건축을 원하는 단지들, 이미 리모델링을 추진하고 있었거나, 또는 향후 리모델링을 추진하길 원하는 단지들은 최소 5년 동안은 아무것도 할 수 없게 된다. 뿐만 아니라 5년후 '기본계획' 재검토에서 별도의 예외가 인정되거나, 정비예정구역이 해제되지 않는다면 끝을 알 수 없이 기다리거나, 노후화를 방치해야 한다는 것이다.

주거환경 재정비, 그리고 이를 통해 도시에 새로운 패러다임 제공하기 위한 목적으로 시작된 '특별법'이지만 통합정비에만 매몰되어 여러 가지 문제점들이 발생하고 있음을 직시하고 지금이라도 이들 문제점들을 해소할 수 있는 방안이 검토되어야 한다. 또 현실적인 대책이 수립되어 노후계획도시들이 다시 활기찬 모습으로 재탄생할 수 있기를 기대해 본다.