[두부레터] 서울 떠나도 안 싸요

💌 2026년 10월 06일 두부레터입니다.

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지금, 부동산 시장 어때?

* 출처: KB부동산 데이터 허브 (9월 28일 기준)

핵심만 간추린 늬우스 📰

# 천장 높이가 2.9m?

고급 아파트의 차별화 경쟁이 평면을 넘어 ‘천장 높이’로 옮겨가고 있어요. 과거 일반적인 아파트 천장고는 2.2~2.3m 수준이었지만 래미안 원펜타스는 2.55m, 메이플자이와 디에이치자이 개포는 2.5m를 적용했어요. 재건축 단지는 더 높아져 압구정2구역은 2.9m, 신반포2차에 제안된 디에이치 르블랑은 2.8m를 제시했어요.

# 한 동네가 통째로 같은 브랜드

한 지역에 같은 브랜드 아파트를 연이어 짓는 ‘브랜드타운’이 늘고 있어요. 청주 가경동은 아이파크 7·8단지까지 들어서면 약 6300가구, 평택 고덕국제화지구는 예정 물량까지 합쳐 힐스테이트 약 4500가구 규모가 될 예정이에요. 기존 단지가 있어 시세와 주거환경을 미리 확인할 수 있고 생활 인프라도 공유할 수 있다는 점이 장점이에요.

# 서울 집값 상승, 비강남으로 확산

서울 아파트 전셋값이 올해 8.18% 오르며 매매가격 상승률 8.19%에 육박했어요. 전세 매물이 줄고 가격이 뛰자 “차라리 집을 사자”는 실수요가 늘면서 성북·강북·노원·도봉 등 비강남 지역의 매매가격까지 밀어 올리는 모습이에요. 특히 대출 규제로 구매력이 제한되면서 수요가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 이동하고 있어요.

# 집값 격차 줄었다는데

서울의 고가·중저가 아파트 가격 격차가 8개월 연속 줄었지만, 실수요자의 내 집 마련은 오히려 더 어려워지고 있어요. 9월 서울 하위 20% 아파트 평균 가격은 5억5292만원으로 한 달 새 2.13% 오른 반면, 상위 20%는 0.42% 상승하는 데 그쳤어요. 지역별로도 노원구가 2.32% 올라 서울에서 가장 많이 뛰었고 중랑·도봉·성북·강북이 뒤를 이었어요.

# 홈플러스 떠난 자리에 아파트

폐점한 수도권 홈플러스 부지가 잇따라 대규모 주거단지로 바뀌고 있어요. 옛 안산점에는 최고 49층, 아파트·오피스텔 1354가구가 들어서고, 부천상동점에는 1859가구가 공급됐어요. 동대문점 자리에도 최고 49층, 417가구 규모의 주상복합이 들어설 예정이에요. 세 곳을 합치면 3630가구에 달해요.

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서울 떠나도 안 싸요

서울 집값을 피해 경기도로 이동하는 사람이 빠르게 늘고 있어요. 특히 20·30대가 절반 이상을 차지해요. 그럼 서울을 벗어난다고 문제가 해결될까요? 사람들이 몰리는 고양·하남·성남 등 서울 인접 지역의 집값도 오르고 있어요. 서울 안에서는 상대적으로 저렴했던 아파트의 전셋값과 매매가격이 더 빠르게 뛰고 있고요. 결국 무주택자가 선택할 수 있었던 ‘한 단계 싼 집’이 점점 사라지고 있는 거예요.

서울→경기 이동, 1년 새 50% 늘어

서울에서 경기로 이동한 뒤 돌아오지 않은 순유출 인구는 2025년 상반기 1만7,907명에서 하반기 2만3,474명으로 늘었어요. 올해 1~8월에는 이미 3만5,809명에 달했고요.

월평균으로 보면 지난해 상반기 2,985명에서 하반기 3,912명, 올해 1~8월에는 4,476명으로 늘었어요. 1년여 만에 약 50% 증가한 거예요.

서울에서 경기로 이동한 사람 가운데 순유출 비중도 같은 기간 12.6%→17.2%→17.7%로 높아졌어요. 특히 2030의 이동이 많아요. 올해 1~8월 경기로 이동한 서울 거주자 가운데 20대는 4만3,332명, 30대는 5만5,392명이었어요. 합치면 9만8,724명으로 전체 이동 인구의 54.9%예요.

서울 떠나도 멀리 가지는 않아

최근 5년간 은평구에서 고양시로 이동한 사람이 3만7,094명으로 가장 많았어요. 송파구→하남시 2만5,443명, 강동구→하남시 2만3,526명, 송파구→성남시 2만3,246명, 강서구→김포시 2만1,245명 순이었어요.

강남구→성남시도 1만8,301명, 노원구→의정부시는 1만7,476명이었고요. 서울 집값은 부담스럽지만 출퇴근과 기존 생활권은 최대한 유지할 수 있는 가까운 경기 지역을 선택하는 모습이에요.

그런데 경기 84㎡도 20억

문제는 사람들이 몰린 경기 지역의 집값도 따라 오르고 있다는 거예요.

올해 수도권에서 전용 84㎡ 최고 실거래가격이 20억원을 넘긴 지역은 21곳. 지난해보다 5곳 늘었어요. 새롭게 20억원대에 들어온 곳에는 화성 동탄구, 수원 영통구, 성남 수정구와 서울 성북구·동대문구가 포함됐어요.

동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 지난 6월 22억2,500만원에 거래됐는데요. 4월 최고가 18억4,700만원보다 3억7,800만원, 20.5% 오른 가격이에요.

광명 철산자이더헤리티지 전용 84㎡A 입주권도 7월 19억2,000만원에 거래됐고, 현재 호가는 20억5,000만~21억원 수준이에요.

‘서울이 비싸면 경기로 가면 된다’는 공식이 서울과 가까운 경기 핵심지역에서는 점점 통하지 않는 거예요.

서울에서는 ‘싼 전세’가 더 많이 올라

서울에 남아 전세를 구하는 것도 만만치 않아요. 올해는 비싼 전세보다 상대적으로 저렴한 전세가 더 빠르게 올랐어요.

서울 아파트를 가격순으로 다섯 구간으로 나눠보면 하위 20~40%인 2분위 평균 전셋값은 올해 1월 4억5,429만원에서 9월 5억108만원으로 10.3% 올랐어요. 가장 저렴한 1분위도 2억8,725만원→3억1,449만원으로 9.5%, 중간 가격대인 3분위는 5억8,245만원→6억3,993만원으로 9.9% 상승했어요.

반면 가장 비싼 5분위는 12억7,995만원에서 13억5,057만원으로 5.5% 올랐어요.

지난해에는 반대였어요. 1~5분위 상승률이 각각 2.3%, 2.2%, 2.9%, 3.4%, 4.5%로 비싼 전세일수록 대체로 더 많이 올랐어요. 올해 들어 상대적으로 저렴한 전세가 빠르게 따라 오르는 ‘키 맞추기’가 나타난 거예요.

5억원 넘으니 정책대출도 어려워

더 큰 문제는 전셋값이 오르면 정부의 저금리 전세대출을 이용하기 어려워질 수 있다는 점이에요. 버팀목 전세자금대출은 수도권에서 일반가구는 보증금 3억원 이하, 신혼부부는 4억원 이하, 신생아 특례는 5억원 이하인 집을 대상으로 해요.

그런데 서울 2분위 평균 전셋값이 이미 5억108만원.

상대적으로 저렴한 서울 아파트를 골라도 일반·신혼부부 버팀목 기준을 넘어서는 경우가 많아졌고, 이제는 신생아 특례의 5억원 기준까지 넘어선 거예요.

매매시장도 비슷해요. 올해 1~9월 서울 아파트 2분위 평균 매매가격은 7억9,902만원에서 9억1,813만원으로 올랐어요. 3분위는 11억3,681만원에서 13억1,967만원으로 상승했고요.

반면 가장 비싼 5분위는 34억6,593만원에서 34억7,456만원으로 0.2% 오르는 데 그쳤어요.

서울에서는 상대적으로 싼 집으로, 서울이 어려우면 다시 경기로 수요가 이동하면서 ‘그나마 저렴했던 집’의 가격이 더 빠르게 오르고 있는 거예요.

이거슨 청약 소식 🔥

미분양 7만가구... 그런데 여긴?

전국 미분양 주택이 다시 7만가구에 가까워졌어요. 지방에는 전체 미분양의 70% 이상이 몰려 있고, 경기도도 올해 7월 1만4,000가구를 넘어섰어요.

그런데 같은 경기에서도 분위기가 다른 곳이 있어요. 이천·화성·오산 등 반도체 산업과 가까운 경기 남부예요. 일자리가 있는 지역으로 주택 수요가 따라붙으면서 미분양이 빠르게 줄고 있어요.

전국 미분양, 다시 7만가구 눈앞

국토교통부에 따르면 8월 전국 미분양은 6만9,134가구. 5월 6만5,239가구 -> 6월 6만7,464가구 -> 7월 6만8,217가구로 늘어난 데 이어 8월에도 1.3% 증가했어요.

지역별 차이는 커요. 수도권은 7월 1만9,459가구 -> 8월 1만9,136가구로 줄었지만, 비수도권은 4만8,758가구 -> 4만9,998가구로 2.5% 늘었어요.

더 심각한 건 다 짓고도 팔리지 않은 ‘준공 후 미분양’. 전국 2만8,080가구 가운데 2만3,711가구가 비수도권에 몰려 있어요.

경기도도 1만4,000가구 넘게 남아

수도권이라고 모두 잘 팔리는 건 아니에요. 경기도 미분양은 2021년 1,030가구까지 줄었다가 2022년 7,588가구로 크게 늘었어요. 그리고... 2024년 1만2,954가구, 2025년 1만3,017가구로 증가했고요. 올해 7월에는 1만4,394가구까지 늘었어요.

그런데 시·군별로 보면 분위기가 완전히 달라져요. 반도체 산업과 가까운 지역에서는 미분양이 빠르게 줄고 있는 건데요.

SK하이닉스가 있는 이천은 2024년 말 1,911가구 -> 2025년 말 1,251가구 -> 올해 7월 1,194가구로 감소.
삼성전자 화성캠퍼스가 있는 화성은 2024년 205가구 -> 2025년 66가구 -> 올해 7월에는 57가구까지 감소.

오산은 더 눈에 띄어요. 신규 공급이 몰리며 2024년 말 994가구까지 쌓였던 미분양이 2025년 말 202가구로 줄었고, 올해 6월에는 31가구만 남았어요. 용인 반도체 클러스터와 화성·동탄 등 경기 남부 산업지역의 배후 주거지라는 점이 주택 수요에 영향을 주고 있다는 평가예요.

청약과 집값도 움직여

미분양만 줄어든 게 아니에요. 지난 4월 평택 고덕동에서 분양한 고덕신도시 아테라 전용 84㎡는 1순위에서 11.33대 1을 기록했어요. 단지에서 가장 높은 경쟁률이에요.

화성 병점구에서는 기존 아파트 가격도 올랐어요. 반정아이파크캐슬5단지 전용 84㎡는 지난 6월 8억원에 거래됐는데 9월에는 10억1,000만원에 거래됐어요. 3개월 사이 2억원 넘게 높아졌어요.

경기 남부에는 신규 공급도 이어져요. 화성 향남에서는 향남역 그로브 스위첸 933가구가 공급될 예정. 인근에는 반도체·미래차 부품·스마트물류·친환경에너지 기업 유치를 목표로 약 73만6,000㎡ 규모의 H-테크노밸리가 2028년 준공을 목표로 추진되고 있어요.

평택에서는 한화포레나 지제역 1,098가구가 분양을 앞두고 있어요. 삼성전자 평택캠퍼스가 약 5㎞ 거리에 있고 평택지제역을 이용할 수 있어요.