🙅‍♀️ 세입자의 계약갱신청구권 사용도 거절 할 수 있어요!

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🙅‍♀️ 세입자의 계약갱신청구권 사용도 거절 할 수 있어요! 단 이 9가지 경우에 해당해야만 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인이 주택임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신청구권 사용을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권은 임차인에게 계약 갱신 여부를 결정할 수 있는 권한을 부여하는 매우 중요한 법적 권리이고,

저희 자리톡 회원님들과 같은 전문 임대사업자분들이라면 임차인의 계약갱신 요구를 접할 일이 빈번한 만큼 계약갱신청구권의 개념과 효과에 대해 정확히 알고 계셔야만 하죠.

주택임대차보호법에 따라 임대인은 다음 9가지 사유 중 하나 이상의 사유에 해당할 때만 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있습니다.

✅ 1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우

주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.

기존 계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 그의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하는데요.

예를 들어 월세가 50만원인 원룸이라고 한다면 밀린 월세의 총합이 100만원이 되는 순간부터 이 같은 거절 요건이 적용된다고 이해하시면 됩니다.

✅ 2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우

임대차 계약기간이 종료된 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 생활하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.

실거주를 이유로 갱신 청구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.

✅ 2_1. 새 집주인의 실거주 역시 합법적인 거절 사유라는 취지의 대법원 판결이 나왔습니다.

주택임대차보호법에는 매매계약을 통해 집주인이 달라졌을 경우 새로운 집주인의 실거주가 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 사유인지에 대해서는 따로 규정돼있지 않은데요.

그렇기 때문에 계약갱신청구권이 도입된 이후 이를 둘러싼 잦은 분쟁들이 발생해 왔죠.

그리고 이 같은 논란은 대법원 판결을 통해 일단락됐는데요.

“‘임대인’을 계약갱신 요구 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 이전 집주인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간에는 실거주가 필요한 새 임대인에게 매각하는 것도 가능하다고 보아야 한다’며

“임대인 지위를 물려받은 매수인이 실거주하려는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있다”는 게 대법원의 판단입니다.

임차인이 먼저 기존 집주인에게 계약갱신청구를 한 상황이더라도 법에 따른 계약갱신거절기한(계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전)이 지나지 않았다면 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용의 판결이라고 이해하시면 됩니다.

“임대인의 지위를 승계한 사람이 종전 임대인과는 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를 확인시켜 준 판결”이라며 “2020년 신설된 계약갱신요구권·거절권과 관련한 대법원의 첫 판결”이라는 게 대법원 관계자의 설명입니다.

✅ 3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용한 경우가 해당됩니다.

✅ 4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우

임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요. 다만 임차인과의 합의 없이 임대인이 보상 명목으로 일방적으로 금품을 지급하거나, 혹은 보상금을 주기로 합의한 뒤 실제로 제공하지 않은 경우에는 인정받을 수 없습니다.

✅ 5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

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🫥 내 집에 내가 모르는 사람이 전입신고를 했다고? 전입세대확인서로 정기적으로 확인하세요!

✅ 인터넷으로는 발급 안 되고, 전국 주민센터에서 신청 가능해요!

✅ 집주인, 세입자, 매매/임대차 계약자 등만 발급받을 수 있어요!

✅ 기존 세입자가 전입 안 빼고 있으면 불이익 받아요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 누가 내 집에 전입신고를 해두고 있는지를 한 번에 손쉽게 확인할 수 있는 제도인 ‘주민등록 전입세대확인서 열람’ 제도에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

임대인이라면 내 집에 전입신고가 돼있는 사람들이 누군지, 혹시 계약이 끝나서 나간 세입자가 전입을 안 빼고 있는지를 정기적으로 확인해야만 하는데요.

그렇지 않았다간 뒤에서 말씀드릴 것처럼 신규 임대차 계약 체결과 주택담보대출 심사에서 불이익을 겪을 수 있기 때문이죠.

먼저 전입세대확인서를 발급받는 방법에 대해서부터 말씀드리겠습니다.

👉 인터넷으로는 발급받을 수 없어요!

‘주민등록 전입세대확인서 열람’ 제도는 말 그대로 해당 주택에 전입신고를 한 주민등록 전입세대를 열람, 확인할 수 있도록 하는 제도인데요. 열람을 신청하기 위해서는 인근 주민센터를 방문하셔야만 합니다.

등기부등본과는 달리 ‘전입세대 열람원’은 인터넷으로는 발급받을 수 없고, 무조건 직접 방문해서 발급받으셔야만 합니다.

다만 꼭 해당 주택 주소지 관할 주민센터에 가셔서 신청하실 필요는 없고, 전국 어디에 있는 주민센터에서든 쉽게 발급받으실 수 있습니다.

주민센터에 마련된 신청서를 작성해 제출하면 곧바로(근무시간 내 3시간 이내) 해당 주택에 주민등록을 두고 있는 인원들이 누군지를 확인하실 수 있습니다. 발급 수수료는 300원이고요.

👉 집주인, 세입자 등 정해진 사람만 발급받을 수 있어요

전입세대 열람원은 누구나 발급받을 수 있는 등기부등본과는 달리 법에 따라 정해진 사람들만이 발급받을 수 있습니다.

우선 해당 주택의 소유자(와 그 세대원), 임차인(과 그 세대원), 임대차 계약이나 매매 계약을 체결하려는 계약자가 발급을 신청할 수 있고요.

해당 주택에 대한 경매에 참여하려는 경매 입찰 예정자, 해당 주택을 낙찰받은 경매 낙찰자, 신용조사회사와 감정평가법인, 금융기관 임직원 등도 정해진 증빙 서류를 제출할 경우 발급받을 수 있습니다.

👉 주택 소유자라면 신분증만 갖고 가면 돼요

열람 신청을 한 사람이 누군지에 따라 제출해야 하는 증빙 서류가 달라지는데요. 해당 주택 소유자라면 별도의 서류를 제출할 필요 없이 신분증을 보여주시는 것만으로도 서류를 발급받을 수 있습니다.

저희 자리톡 임대인 회원님들이 본인 소유 주택에 전입신고한 인원들을 확인하려 하신다면 신분증만 가져가시면 된다는 말씀이죠.

해당 주택에 살고 있는 임차인이라면 신분증과 함께 임대차 계약서를 지참해야 합니다. 임대차 계약이나 매매 계약을 체결하려고 하시는 분들도 마찬가지로 신분증과 해당 계약서를 지참하셔야 하고요. 소유자,

임차인, 임대차‧매매 계약자라면 본인 외에 대리인에게도 열람 신청을 위임할 수 있습니다.

👉 해당 주택에 전입해있는 인원들의 정보가 표시돼 있어요

발급받은 전입세대확인서에는 해당 주택에 주민등록을 두고 있는 세대주와 동거인, 세대원의 정보와 전입일자가 표시돼 있습니다.

이를 통해 내 집에 주민등록을 두고 있는 사람이 누군지, 혹시 기존 세입자나 아니면 낯선 사람이 전입해 있는 건 아닌지를 확인하실 수 있죠.

👉 기존 세입자, 낯선 사람이 전입해있으면 이런 불이익 받아요

지금까지는 주민센터에 방문해 전입세대 열람원을 발급받는 방법에 대해 설명드렸는데요. 그렇다면 계약 기간이 끝난 기존 세입자 등 정당한 권리가 없는 인원이 전입해있을 경우 해당 주택의 소유자, 임대인은 어떤 불이익을 겪게 되는 걸까요?

이에 따른 불이익은 크게 세 가지로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.

첫째, 신규 임대차 계약을 체결하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 주택임대차보호법에서는 전입신고와 확정일자 절차를 마친 세입자에게 우선변제권을 보장해주고 있는데요.

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